Si vius fora d'Espanya i tens un pis a Barcelona o Madrid, llogar-lo és perfectament possible i rendible — però hi ha regles fiscals pròpies del no resident que convé entendre abans de començar. Aquesta guia les resumeix amb fonts oficials i et diu què pots delegar.
Quin impost pagues com a no resident?
Quan un no resident lloga un immoble a Espanya, tributa per l'Impost sobre la Renda de no Residents (IRNR) mitjançant el Model 210. El tipus depèn d'on resideixes:
- 19% si resideixes a la Unió Europea, Islàndia o Noruega.
- 24% si resideixes en un tercer país (Regne Unit, EUA, Suïssa, etc.).
Aquests tipus segueixen vigents el 2026. La diferència no és només el percentatge: com veuràs al punt 2, també canvia la base sobre la qual s'aplica.
Quines despeses pots deduir?
Aquí hi ha una de les claus que més diners suposa, i depèn del teu país de residència:
- Residents a la UE / Islàndia / Noruega: podeu deduir les despeses directament relacionades amb el lloguer, de manera anàloga a l'IRPF: comunitat, IBI, interessos del préstec, reparacions i conservació, assegurances, subministraments al teu càrrec, comissió de gestió i amortització. Tributes el 19% sobre el benefici net.
- Residents en tercers països: no es pot deduir cap despesa. Tributes el 24% sobre l'ingrés íntegre.
Cada quant es declara? (el que va canviar el 2026)
Aquest és el canvi més important dels últims anys i ja s'aplica:
- Fins al 2023 les rendes de lloguer es declaraven trimestralment.
- Des dels meritaments de 2024, pots agrupar les rendes de tot l'any i presentar el Model 210 una sola vegada, els 20 primers dies de gener de l'any següent (de l'1 al 15 si domicilies el pagament).
A la pràctica: les rendes de 2025 es declaren de forma agrupada el gener de 2026. Menys paperassa, una sola presentació l'any.
IVA: he de cobrar-lo?
Depèn de si prestes o no serveis propis de l'hostaleria:
- Sense serveis hotelers → exempt d'IVA. El lloguer turístic o de temporada que es limita a cedir l'habitatge no porta IVA.
- Amb serveis hotelers → IVA del 10%. Si ofereixes recepció i atenció contínua, neteja periòdica durant l'estada, canvi de roba periòdic o bugaderia, passa a tractar-se com a allotjament turístic amb serveis.
Important: la neteja i el canvi de roba només a l'entrada i la sortida de cada hoste no es consideren serveis hotelers — el lloguer segueix exempt d'IVA.
Turístic vs. temporal: no és el mateix
La diferència fiscal no la marca la durada, sinó si hi ha activitat econòmica:
- Capital immobiliari (l'habitual): cedir l'habitatge sense serveis hotelers — turístic "pur" o de temporada. Tributa per IRNR al 19%/24% com hem vist.
- Activitat econòmica: si contractes algú a jornada completa per gestionar, o prestes serveis hotelers, pot constituir establiment permanent i tributar com a tal (amb obligacions i models addicionals).
Pagaré impostos dues vegades?
No, si existeix conveni de doble imposició entre Espanya i el teu país (n'hi ha amb el RU, EUA, Alemanya, França, Itàlia, etc.). Espanya grava el lloguer per ser on és l'immoble, i el teu país de residència elimina la doble imposició mitjançant exempció o deduint l'impost ja pagat a Espanya. Declares en tots dos llocs, però no pagues dues vegades per la mateixa renda.
NIE/NIF i representant fiscal
Per presentar el Model 210 necessites NIF (per a estrangers, el NIE). Sobre el representant fiscal:
- Residents UE/EEE: no és obligatori nomenar representant fiscal a Espanya (és opcional, tot i que còmode).
- Residents de tercers països: l'Administració pot exigir-t'ho segons la renda o l'immoble, i és obligatori en certs supòsits. A la pràctica és molt recomanable.
Normativa que has de conèixer
Catalunya — Llei 11/2025 (lloguer de temporada)
En vigor des de l'1 de gener de 2026, defineix el lloguer de temporada per la seva causa (treball, estudis, salut, situacions provisionals…) i no per la durada. En zones de mercat tensionat, aquests contractes queden subjectes als límits de renda de l'índex de referència. El contracte ha d'acreditar la finalitat i la residència permanent de l'inquilí.
Barcelona — fi de les llicències turístiques (HUT) el 2028
Barcelona no renovarà les llicències d'habitatge d'ús turístic: totes caducaran el 2028, retornant unes 10.000 habitatges a l'ús residencial. La mesura va ser avalada pel Tribunal Constitucional el 2025. Si tens llicència activa avui, jugues amb avantatge fins llavors — i convé tenir un pla per a després (pivotar a temporal, per exemple).
Registre de viatgers (SES.HOSPEDAJES)
Des del 2 de desembre de 2024 és obligatori comunicar les dades dels teus hostes a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministeri de l'Interior en un màxim de 24 hores (Reial Decret 933/2021). Gestionar-ho a cada reserva és una de les tasques que normalment delega el propietari.
Què va canviar el 2025-2026
| Canvi | Què va passar | Des de |
|---|---|---|
| Modelo 210 alquiler | De declaració trimestral a anual (gener de l'any següent) | Meritaments 2024 → |
| Ley 11/2025 Cataluña | Lloguer de temporada definit per causa; límits de renda en zones tensionades | 1 ene 2026 |
| Barcelona HUT | No renovació de llicències turístiques; caducitat massiva | 2028 |
| SES.HOSPEDAJES | Registre de viatgers obligatori en 24 h | 2 dic 2024 |
| IVA corta duración | Anunciat (Pla ViDA UE); encara no vigent | Previst jul. 2028 |
Preguntes freqüents
Avís. Informació orientativa actualitzada a juny de 2026. No constitueix assessorament fiscal ni legal; la normativa canvia i cada cas és particular. Verifica la teva situació amb un assessor abans de prendre decisions.
Preguntes freqüents
Quin impost paga un no resident que lloga el seu pis a Espanya?
L'IRNR mitjançant el Model 210: 19% si resideixes a la UE, Islàndia o Noruega, i 24% en un tercer país (Regne Unit, EUA, etc.).
Puc deduir despeses del lloguer sent no resident?
Només si resideixes a la UE, Islàndia o Noruega (comunitat, IBI, interessos, reparacions, amortització, comissions). Els residents de tercers països tributen sobre l'ingrés brut sense deduir res.
Cada quant presento el Model 210 pel lloguer el 2026?
Des dels meritaments de 2024 pots agrupar les rendes anualment i presentar-lo una sola vegada al gener de l'any següent (1–20 de gener; de l'1 al 15 si domicilies el pagament). Les rendes de 2025 es declaren el gener de 2026.
He de cobrar IVA pel lloguer turístic?
No, està exempt d'IVA si no prestes serveis d'hostaleria. Només s'aplica el 10% si ofereixes serveis propis d'hotel (recepció, neteja durant l'estada, canvi de roba periòdic).
La neteja entre hostes m'obliga a cobrar IVA?
No. La neteja i el canvi de roba només a l'entrada i la sortida de cada hoste no es consideren serveis hotelers, així que el lloguer segueix exempt d'IVA.
Estic obligat a nomenar un representant fiscal a Espanya?
Si resideixes a la UE/EEE, no (és opcional). En un tercer país l'Administració pot exigir-t'ho i és obligatori en certs supòsits; a la pràctica molt recomanable.
Pagaré impostos dues vegades, a Espanya i al meu país?
No, si hi ha conveni de doble imposició: Espanya grava el lloguer perquè l'immoble és aquí, i el teu país de residència elimina la doble imposició mitjançant exempció o deducció de l'impost pagat a Espanya.
Puc seguir llogant com a pis turístic a Barcelona?
Només fins al 2028: Barcelona no renovarà les llicències HUT i totes caducaran, retornant unes 10.000 habitatges a l'ús residencial (mesura avalada pel Tribunal Constitucional el 2025).
El teu pis a Espanya, rendible sense trepitjar el país
Fiscalitat, hostes, cobraments i normativa. Demana la teva anàlisi gratuïta i un pla de gestió a mida.
Demana la teva anàlisi gratuïta →