So vermietest du deine Wohnung in Spanien als Nichtansässiger

Welche Steuer zahlst du als Nichtansässiger?

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien vermietet, wird er über die Nichtansässigensteuer (IRNR) per Formular 210 besteuert. Der Satz hängt von deinem Wohnsitz ab:

• 19%, wenn du in der Europäischen Union, Island oder Norwegen wohnst.
• 24%, wenn du in einem Drittland wohnst (UK, USA, Schweiz usw.).

Diese Sätze gelten 2026 weiterhin. Der Unterschied ist nicht nur der Prozentsatz: Wie du in Punkt 2 siehst, ändert sich auch die Bemessungsgrundlage.

Welche Kosten kannst du abziehen?

Hier ist einer der finanziell wichtigsten Punkte, und er hängt von deinem Wohnsitzland ab:

• Ansässige in EU / Island / Norwegen: ihr könnt die Kosten abziehen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, analog zur Einkommensteuer: Hausgeld, Grundsteuer (IBI), Kreditzinsen, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherungen, von dir getragene Nebenkosten, Verwaltungsgebühr und Abschreibung. Du zahlst 19% auf den Nettogewinn.
• Ansässige in Drittländern: es können keine Kosten abgezogen werden. Du zahlst 24% auf die Bruttoeinnahmen.

Wie oft wird erklärt? (was sich 2026 geändert hat)

Das ist die wichtigste Änderung der letzten Jahre und gilt bereits:

• Bis 2023 wurden Mieteinnahmen vierteljährlich erklärt.
• Seit den Einkünften 2024 kannst du die Einnahmen des ganzen Jahres bündeln und das Formular 210 nur einmal einreichen, in den ersten 20 Januartagen des Folgejahres (1.–15. bei Lastschrift).

In der Praxis: die Einnahmen 2025 werden gebündelt im Januar 2026 erklärt. Weniger Papierkram, eine Abgabe pro Jahr.

MwSt.: muss ich sie berechnen?

Bis zum 30. November 2026 ist eine Vermietung, die sich auf die Überlassung der Wohnung beschränkt, von der MwSt. befreit. Ab dem 1. Dezember 2026 ändert sich die Regel mit dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026, dessen Bestätigung durch das Parlament noch aussteht:

• Aufenthalte bis 30 Nächte → 10% MwSt., auch wenn du keinerlei Hoteldienstleistungen erbringst, es sei denn, die Wohnung ist dein Hauptwohnsitz.
• Aufenthalte über 30 Nächte ohne Hoteldienstleistungen → befreit. Das ist die mittelfristige Vermietung.
• Mit Hoteldienstleistungen (Reinigung oder Wäschewechsel während des Aufenthalts, Rezeption) → 10% MwSt., egal wie lange der Aufenthalt dauert.

Im Ausland zu leben befreit dich nicht davon: Für die MwSt. gilt eine vermietete Immobilie als Betriebsstätte in Spanien (Art. 69.Tres.2.º g des spanischen MwSt.-Gesetzes). Du musst dich steuerlich registrieren, MwSt. berechnen und jedes Quartal das Formular 303 abgeben. Im Gegenzug kannst du die MwSt. auf deine Ausgaben als Vorsteuer abziehen. Mit Zahlen erklären wir das im Leitfaden zu 10% MwSt. auf Ferienwohnungen.

Touristisch vs. mittelfristig: nicht dasselbe

Bei der IRNR bestimmt nicht die Dauer den steuerlichen Unterschied, sondern ob eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt:

• Einkünfte aus Vermietung (der Regelfall): Überlassung der Wohnung ohne Hoteldienstleistungen — ob "rein" touristisch oder mittelfristig. IRNR mit 19%/24% wie gesehen.
• Wirtschaftliche Tätigkeit: wenn du jemanden in Vollzeit zur Verwaltung anstellst oder Hoteldienstleistungen erbringst, kann eine Betriebsstätte vorliegen und als solche besteuert werden (mit zusätzlichen Pflichten und Formularen).

Bei der MwSt. zählt die Dauer dagegen ab dem 1. Dezember 2026: Die Grenze liegt bei 30 Nächten (siehe Punkt 4).

Zahle ich doppelt Steuern?

Nein, wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und deinem Land besteht (mit UK, USA, Deutschland, Frankreich, Italien usw.). Spanien besteuert die Vermietung, weil dort die Immobilie liegt, und dein Wohnsitzland beseitigt die Doppelbesteuerung durch Freistellung oder Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer. Du erklärst in beiden Ländern, zahlst aber nicht doppelt.

NIE/NIF und Steuervertreter

Zum Einreichen des Formulars 210 brauchst du eine NIF (für Ausländer die NIE). Zum Steuervertreter:

• EU/EWR-Ansässige: ein Steuervertreter in Spanien ist nicht verpflichtend (optional, aber praktisch).
• Ansässige in Drittländern: die Behörde kann es je nach Einkommen oder Immobilie verlangen, und in bestimmten Fällen ist es Pflicht. In der Praxis sehr empfehlenswert.

Regeln, die du kennen solltest

Katalonien — Gesetz 11/2025 (mittelfristige Vermietung)

In Kraft seit dem 1. Januar 2026, definiert es die mittelfristige Vermietung über ihren Zweck (Arbeit, Studium, Gesundheit, vorübergehende Situationen…) und nicht über die Dauer. In angespannten Marktgebieten unterliegen diese Verträge den Mietobergrenzen des Referenzindex. Der Vertrag muss Zweck und ständigen Wohnsitz des Mieters belegen.

Barcelona — Ende der Touristenlizenzen (HUT) 2028

Barcelona verlängert die Lizenzen für touristische Wohnnutzung nicht: alle laufen 2028 aus und bringen rund 10.000 Wohnungen zurück in die Wohnnutzung. Die Maßnahme wurde 2025 vom Verfassungsgericht bestätigt. Mit aktiver Lizenz hast du bis dahin einen Vorteil — und solltest für danach planen (z. B. Wechsel zur mittelfristigen Vermietung).

Reisendenregister (SES.HOSPEDAJES)

Seit dem 2. Dezember 2024 müssen die Daten deiner Gäste innerhalb von 24 Stunden an die Plattform SES.HOSPEDAJES des Innenministeriums gemeldet werden (Königliches Dekret 933/2021). Das bei jeder Buchung zu erledigen, ist eine der Aufgaben, die Eigentümer meist delegieren.

Was sich 2025-2026 geändert hat

Häufige Fragen

Hinweis. Orientierende Information, Stand Oktober 2026. Stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar; die Regeln ändern sich und jeder Fall ist anders. Prüfe deine Situation mit einem Berater, bevor du Entscheidungen triffst.

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