Wenn du außerhalb Spaniens lebst und eine Wohnung in Barcelona oder Madrid besitzt, ist die Vermietung problemlos möglich und rentabel — aber es gibt steuerliche Regeln für Nichtansässige, die man vor dem Start verstehen sollte. Dieser Leitfaden fasst sie mit offiziellen Quellen zusammen und sagt dir, was du delegieren kannst.
Welche Steuer zahlst du als Nichtansässiger?
Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien vermietet, wird er über die Nichtansässigensteuer (IRNR) per Formular 210 besteuert. Der Satz hängt von deinem Wohnsitz ab:
- 19%, wenn du in der Europäischen Union, Island oder Norwegen wohnst.
- 24%, wenn du in einem Drittland wohnst (UK, USA, Schweiz usw.).
Diese Sätze gelten 2026 weiterhin. Der Unterschied ist nicht nur der Prozentsatz: Wie du in Punkt 2 siehst, ändert sich auch die Bemessungsgrundlage.
Welche Kosten kannst du abziehen?
Hier ist einer der finanziell wichtigsten Punkte, und er hängt von deinem Wohnsitzland ab:
- Ansässige in EU / Island / Norwegen: ihr könnt die Kosten abziehen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, analog zur Einkommensteuer: Hausgeld, Grundsteuer (IBI), Kreditzinsen, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherungen, von dir getragene Nebenkosten, Verwaltungsgebühr und Abschreibung. Du zahlst 19% auf den Nettogewinn.
- Ansässige in Drittländern: es können keine Kosten abgezogen werden. Du zahlst 24% auf die Bruttoeinnahmen.
Wie oft wird erklärt? (was sich 2026 geändert hat)
Das ist die wichtigste Änderung der letzten Jahre und gilt bereits:
- Bis 2023 wurden Mieteinnahmen vierteljährlich erklärt.
- Seit den Einkünften 2024 kannst du die Einnahmen des ganzen Jahres bündeln und das Formular 210 nur einmal einreichen, in den ersten 20 Januartagen des Folgejahres (1.–15. bei Lastschrift).
In der Praxis: die Einnahmen 2025 werden gebündelt im Januar 2026 erklärt. Weniger Papierkram, eine Abgabe pro Jahr.
MwSt.: muss ich sie berechnen?
Es hängt davon ab, ob du hoteltypische Dienstleistungen erbringst oder nicht:
- Ohne Hoteldienstleistungen → MwSt.-befreit. Touristische oder mittelfristige Vermietung, die sich auf die Überlassung der Wohnung beschränkt, ist MwSt.-frei.
- Mit Hoteldienstleistungen → 10% MwSt. Wenn du laufende Rezeption und Betreuung, regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, regelmäßigen Wäschewechsel oder Wäscheservice anbietest, gilt es als Beherbergung mit Dienstleistungen.
Wichtig: Reinigung und Wäschewechsel nur bei An- und Abreise jedes Gastes gelten nicht als Hoteldienstleistungen — die Vermietung bleibt MwSt.-frei.
Touristisch vs. mittelfristig: nicht dasselbe
Den steuerlichen Unterschied bestimmt nicht die Dauer, sondern ob eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt:
- Einkünfte aus Vermietung (der Regelfall): Überlassung der Wohnung ohne Hoteldienstleistungen — ob "rein" touristisch oder mittelfristig. IRNR mit 19%/24% wie gesehen.
- Wirtschaftliche Tätigkeit: wenn du jemanden in Vollzeit zur Verwaltung anstellst oder Hoteldienstleistungen erbringst, kann eine Betriebsstätte vorliegen und als solche besteuert werden (mit zusätzlichen Pflichten und Formularen).
Zahle ich doppelt Steuern?
Nein, wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und deinem Land besteht (mit UK, USA, Deutschland, Frankreich, Italien usw.). Spanien besteuert die Vermietung, weil dort die Immobilie liegt, und dein Wohnsitzland beseitigt die Doppelbesteuerung durch Freistellung oder Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer. Du erklärst in beiden Ländern, zahlst aber nicht doppelt.
NIE/NIF und Steuervertreter
Zum Einreichen des Formulars 210 brauchst du eine NIF (für Ausländer die NIE). Zum Steuervertreter:
- EU/EWR-Ansässige: ein Steuervertreter in Spanien ist nicht verpflichtend (optional, aber praktisch).
- Ansässige in Drittländern: die Behörde kann es je nach Einkommen oder Immobilie verlangen, und in bestimmten Fällen ist es Pflicht. In der Praxis sehr empfehlenswert.
Regeln, die du kennen solltest
Katalonien — Gesetz 11/2025 (mittelfristige Vermietung)
In Kraft seit dem 1. Januar 2026, definiert es die mittelfristige Vermietung über ihren Zweck (Arbeit, Studium, Gesundheit, vorübergehende Situationen…) und nicht über die Dauer. In angespannten Marktgebieten unterliegen diese Verträge den Mietobergrenzen des Referenzindex. Der Vertrag muss Zweck und ständigen Wohnsitz des Mieters belegen.
Barcelona — Ende der Touristenlizenzen (HUT) 2028
Barcelona verlängert die Lizenzen für touristische Wohnnutzung nicht: alle laufen 2028 aus und bringen rund 10.000 Wohnungen zurück in die Wohnnutzung. Die Maßnahme wurde 2025 vom Verfassungsgericht bestätigt. Mit aktiver Lizenz hast du bis dahin einen Vorteil — und solltest für danach planen (z. B. Wechsel zur mittelfristigen Vermietung).
Reisendenregister (SES.HOSPEDAJES)
Seit dem 2. Dezember 2024 müssen die Daten deiner Gäste innerhalb von 24 Stunden an die Plattform SES.HOSPEDAJES des Innenministeriums gemeldet werden (Königliches Dekret 933/2021). Das bei jeder Buchung zu erledigen, ist eine der Aufgaben, die Eigentümer meist delegieren.
Was sich 2025-2026 geändert hat
| Änderung | Was geschah | Ab |
|---|---|---|
| Modelo 210 alquiler | Von vierteljährlicher zu jährlicher Erklärung (Januar des Folgejahres) | Einkünfte 2024 → |
| Ley 11/2025 Cataluña | Mittelfristige Vermietung über Zweck definiert; Mietobergrenzen in angespannten Gebieten | 1 ene 2026 |
| Barcelona HUT | Keine Verlängerung der Touristenlizenzen; massenhafter Ablauf | 2028 |
| SES.HOSPEDAJES | Reisendenregister verpflichtend in 24 h | 2 dic 2024 |
| IVA corta duración | Angekündigt (EU-ViDA-Plan); noch nicht in Kraft | Geplant Juli 2028 |
Häufige Fragen
Hinweis. Orientierende Information, Stand Juni 2026. Stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar; die Regeln ändern sich und jeder Fall ist anders. Prüfe deine Situation mit einem Berater, bevor du Entscheidungen triffst.
Häufige Fragen
Welche Steuer zahlt ein Nichtansässiger, der seine Wohnung in Spanien vermietet?
Die Nichtansässigensteuer per Formular 210: 19%, wenn du in der EU, Island oder Norwegen wohnst, und 24% in einem Drittland (UK, USA usw.).
Kann ich als Nichtansässiger Mietkosten abziehen?
Nur wenn du in der EU, Island oder Norwegen wohnst (Hausgeld, IBI, Zinsen, Reparaturen, Abschreibung, Provisionen). Drittland-Ansässige werden auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzug besteuert.
Wie oft reiche ich 2026 das Formular 210 für die Vermietung ein?
Seit den Einkünften 2024 kannst du sie jährlich bündeln und einmal im Januar des Folgejahres einreichen (1.–20. Januar; 1.–15. bei Lastschrift). Die Einnahmen 2025 werden im Januar 2026 erklärt.
Muss ich auf die touristische Vermietung MwSt. berechnen?
Nein, MwSt.-befreit, wenn du keine Hoteldienstleistungen erbringst. Die 10% gelten nur bei hoteltypischen Leistungen (Rezeption, Reinigung während des Aufenthalts, regelmäßiger Wäschewechsel).
Zwingt mich die Reinigung zwischen Gästen zur MwSt.?
Nein. Reinigung und Wäschewechsel nur bei An- und Abreise jedes Gastes sind keine Hoteldienstleistungen, daher bleibt die Vermietung MwSt.-frei.
Muss ich in Spanien einen Steuervertreter benennen?
Wenn du in der EU/EWR wohnst, nein (optional). In einem Drittland kann die Behörde es verlangen und es ist in bestimmten Fällen Pflicht; in der Praxis sehr empfehlenswert.
Zahle ich doppelt Steuern, in Spanien und in meinem Land?
Nein, bei einem Doppelbesteuerungsabkommen: Spanien besteuert die Vermietung, weil die Immobilie hier liegt, und dein Wohnsitzland beseitigt die Doppelbesteuerung durch Freistellung oder Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer.
Kann ich in Barcelona weiter als Touristenwohnung vermieten?
Nur bis 2028: Barcelona verlängert die HUT-Lizenzen nicht und alle laufen aus, was rund 10.000 Wohnungen in die Wohnnutzung zurückführt (2025 vom Verfassungsgericht bestätigt).
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