So vermietest du deine Wohnung in Spanien als Nichtansässiger

Wenn du außerhalb Spaniens lebst und eine Wohnung in Barcelona oder Madrid besitzt, ist die Vermietung problemlos möglich und rentabel — aber es gibt steuerliche Regeln für Nichtansässige, die man vor dem Start verstehen sollte. Dieser Leitfaden fasst sie mit offiziellen Quellen zusammen und sagt dir, was du delegieren kannst.

01Welche Steuer zahlst du als Nichtansässiger?

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien vermietet, wird er über die Nichtansässigensteuer (IRNR) per Formular 210 besteuert. Der Satz hängt von deinem Wohnsitz ab:

• 19%, wenn du in der Europäischen Union, Island oder Norwegen wohnst.
• 24%, wenn du in einem Drittland wohnst (UK, USA, Schweiz usw.).

Diese Sätze gelten 2026 weiterhin. Der Unterschied ist nicht nur der Prozentsatz: Wie du in Punkt 2 siehst, ändert sich auch die Bemessungsgrundlage.

02Welche Kosten kannst du abziehen?

Hier ist einer der finanziell wichtigsten Punkte, und er hängt von deinem Wohnsitzland ab:

• Ansässige in EU / Island / Norwegen: ihr könnt die Kosten abziehen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, analog zur Einkommensteuer: Hausgeld, Grundsteuer (IBI), Kreditzinsen, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherungen, von dir getragene Nebenkosten, Verwaltungsgebühr und Abschreibung. Du zahlst 19% auf den Nettogewinn.
• Ansässige in Drittländern: es können keine Kosten abgezogen werden. Du zahlst 24% auf die Bruttoeinnahmen.

03Wie oft wird erklärt? (was sich 2026 geändert hat)

Das ist die wichtigste Änderung der letzten Jahre und gilt bereits:

• Bis 2023 wurden Mieteinnahmen vierteljährlich erklärt.
• Seit den Einkünften 2024 kannst du die Einnahmen des ganzen Jahres bündeln und das Formular 210 nur einmal einreichen, in den ersten 20 Januartagen des Folgejahres (1.–15. bei Lastschrift).

In der Praxis: die Einnahmen 2025 werden gebündelt im Januar 2026 erklärt. Weniger Papierkram, eine Abgabe pro Jahr.

04MwSt.: muss ich sie berechnen?

Es hängt davon ab, ob du hoteltypische Dienstleistungen erbringst oder nicht:

• Ohne Hoteldienstleistungen → MwSt.-befreit. Touristische oder mittelfristige Vermietung, die sich auf die Überlassung der Wohnung beschränkt, ist MwSt.-frei.
• Mit Hoteldienstleistungen → 10% MwSt. Wenn du laufende Rezeption und Betreuung, regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, regelmäßigen Wäschewechsel oder Wäscheservice anbietest, gilt es als Beherbergung mit Dienstleistungen.

Wichtig: Reinigung und Wäschewechsel nur bei An- und Abreise jedes Gastes gelten nicht als Hoteldienstleistungen — die Vermietung bleibt MwSt.-frei.

05Touristisch vs. mittelfristig: nicht dasselbe

Den steuerlichen Unterschied bestimmt nicht die Dauer, sondern ob eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt:

• Einkünfte aus Vermietung (der Regelfall): Überlassung der Wohnung ohne Hoteldienstleistungen — ob "rein" touristisch oder mittelfristig. IRNR mit 19%/24% wie gesehen.
• Wirtschaftliche Tätigkeit: wenn du jemanden in Vollzeit zur Verwaltung anstellst oder Hoteldienstleistungen erbringst, kann eine Betriebsstätte vorliegen und als solche besteuert werden (mit zusätzlichen Pflichten und Formularen).

06Zahle ich doppelt Steuern?

Nein, wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und deinem Land besteht (mit UK, USA, Deutschland, Frankreich, Italien usw.). Spanien besteuert die Vermietung, weil dort die Immobilie liegt, und dein Wohnsitzland beseitigt die Doppelbesteuerung durch Freistellung oder Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer. Du erklärst in beiden Ländern, zahlst aber nicht doppelt.

07NIE/NIF und Steuervertreter

Zum Einreichen des Formulars 210 brauchst du eine NIF (für Ausländer die NIE). Zum Steuervertreter:

• EU/EWR-Ansässige: ein Steuervertreter in Spanien ist nicht verpflichtend (optional, aber praktisch).
• Ansässige in Drittländern: die Behörde kann es je nach Einkommen oder Immobilie verlangen, und in bestimmten Fällen ist es Pflicht. In der Praxis sehr empfehlenswert.

08Regeln, die du kennen solltest

Katalonien — Gesetz 11/2025 (mittelfristige Vermietung)

In Kraft seit dem 1. Januar 2026, definiert es die mittelfristige Vermietung über ihren Zweck (Arbeit, Studium, Gesundheit, vorübergehende Situationen…) und nicht über die Dauer. In angespannten Marktgebieten unterliegen diese Verträge den Mietobergrenzen des Referenzindex. Der Vertrag muss Zweck und ständigen Wohnsitz des Mieters belegen.

Barcelona — Ende der Touristenlizenzen (HUT) 2028

Barcelona verlängert die Lizenzen für touristische Wohnnutzung nicht: alle laufen 2028 aus und bringen rund 10.000 Wohnungen zurück in die Wohnnutzung. Die Maßnahme wurde 2025 vom Verfassungsgericht bestätigt. Mit aktiver Lizenz hast du bis dahin einen Vorteil — und solltest für danach planen (z. B. Wechsel zur mittelfristigen Vermietung).

Reisendenregister (SES.HOSPEDAJES)

Seit dem 2. Dezember 2024 müssen die Daten deiner Gäste innerhalb von 24 Stunden an die Plattform SES.HOSPEDAJES des Innenministeriums gemeldet werden (Königliches Dekret 933/2021). Das bei jeder Buchung zu erledigen, ist eine der Aufgaben, die Eigentümer meist delegieren.

Was sich 2025-2026 geändert hat

Häufige Fragen

Dieser Leitfaden ist informativ, Stand Juni 2026, und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar. Staatliche, regionale und kommunale Regeln können sich ändern. Konsultiere vor Entscheidungen einen zugelassenen Steuerberater.