Comment louer votre bien en Espagne en tant que non-résident

Si vous vivez hors d'Espagne et possédez un appartement à Barcelone ou Madrid, le louer est tout à fait possible et rentable — mais il existe des règles fiscales propres aux non-résidents qu'il vaut mieux comprendre avant de commencer. Ce guide les résume avec des sources officielles et vous dit ce que vous pouvez déléguer.

01Quel impôt payez-vous en tant que non-résident ?

Lorsqu'un non-résident loue un bien en Espagne, il est imposé au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) via le formulaire 210. Le taux dépend de votre lieu de résidence :

• 19 % si vous résidez dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège.
• 24 % si vous résidez dans un pays tiers (Royaume-Uni, États-Unis, Suisse, etc.).

Ces taux restent en vigueur en 2026. La différence ne tient pas qu'au pourcentage : comme vous le verrez au point 2, la base d'imposition change aussi.

02Quelles charges pouvez-vous déduire ?

Voici l'un des points qui pèse le plus sur vos revenus, et il dépend de votre pays de résidence :

• Résidents de l'UE / Islande / Norvège : vous pouvez déduire les charges directement liées à la location : charges de copropriété, taxe foncière (IBI), intérêts d'emprunt, réparations et entretien, assurances, fournitures à votre charge, commission de gestion et amortissement du bien. Vous êtes imposé à 19 % sur le bénéfice net.
• Résidents de pays tiers : aucune charge n'est déductible. Vous êtes imposé à 24 % sur le revenu brut.

03À quelle fréquence déclarer ? (la nouveauté 2026)

C'est le changement le plus important de ces dernières années, et il s'applique déjà :

• Jusqu'en 2023, les revenus locatifs se déclaraient trimestriellement.
• Depuis les revenus de 2024, vous pouvez regrouper les revenus de toute l'année et déposer le formulaire 210 une seule fois, dans les 20 premiers jours de janvier de l'année suivante (du 1er au 15 en cas de prélèvement).

En pratique : les revenus de 2025 se déclarent de façon groupée en janvier 2026. Moins de paperasse, un seul dépôt par an.

04TVA : dois-je la facturer ?

Cela dépend si vous fournissez ou non des services de type hôtelier :

• Sans services hôteliers → exonéré de TVA. La location touristique ou temporaire qui se limite à mettre le logement à disposition ne comporte pas de TVA.
• Avec services hôteliers → TVA de 10 %. Si vous proposez une réception et une assistance continues, un ménage périodique pendant le séjour, un changement de linge régulier ou une blanchisserie, c'est considéré comme un hébergement touristique avec services.

Important : le ménage et le change de linge uniquement à l'arrivée et au départ de chaque voyageur ne sont pas considérés comme des services hôteliers — la location reste exonérée de TVA.

05Touristique vs. temporaire : ce n'est pas pareil

La différence fiscale ne tient pas à la durée, mais à l'existence ou non d'une activité économique :

• Revenus fonciers (le cas habituel) : mise à disposition du logement sans services hôteliers — touristique "pur" ou temporaire. Imposé à l'IRNR à 19 %/24 % comme vu plus haut.
• Activité économique : si vous employez une personne à temps plein pour gérer, ou si vous fournissez des services hôteliers, cela peut constituer un établissement stable, imposé comme tel (avec des obligations et formulaires supplémentaires).

06Vais-je payer l'impôt deux fois ?

Non, s'il existe une convention de double imposition entre l'Espagne et votre pays (c'est le cas avec le R-U, les États-Unis, l'Allemagne, la France, l'Italie, etc.). L'Espagne impose la location car c'est là que se trouve le bien, et votre pays de résidence élimine la double imposition par exonération ou en déduisant l'impôt déjà payé en Espagne. Vous déclarez dans les deux pays, mais ne payez pas deux fois sur le même revenu.

07NIE/NIF et représentant fiscal

Pour déposer le formulaire 210, il vous faut un NIF (pour les étrangers, le NIE). Concernant le représentant fiscal :

• Résidents UE/EEE : il n'est pas obligatoire de nommer un représentant fiscal en Espagne (facultatif, mais pratique).
• Résidents de pays tiers : l'administration peut l'exiger selon le revenu ou le bien, et c'est obligatoire dans certains cas. En pratique, c'est fortement recommandé.

08Réglementation à connaître

Catalogne — loi 11/2025 (location temporaire)

En vigueur depuis le 1er janvier 2026, elle définit la location temporaire par son motif (travail, études, santé, situations provisoires…) et non par la durée. Dans les zones tendues, ces contrats sont soumis aux plafonds de loyer de l'indice de référence. Le contrat doit justifier le motif et la résidence permanente du locataire.

Barcelone — fin des licences touristiques (HUT) en 2028

Barcelone ne renouvellera pas les licences de logement à usage touristique : toutes expireront en 2028, rendant environ 10 000 logements à l'usage résidentiel. La mesure a été validée par la Cour constitutionnelle en 2025. Si vous détenez une licence active aujourd'hui, vous avez un avantage jusque-là — et il est prudent de prévoir l'après (basculer vers le temporaire, par exemple).

Enregistrement des voyageurs (SES.HOSPEDAJES)

Depuis le 2 décembre 2024, il est obligatoire de communiquer les données de vos voyageurs à la plateforme SES.HOSPEDAJES du ministère de l'Intérieur sous 24 heures (décret royal 933/2021). Le gérer à chaque réservation est l'une des tâches que le propriétaire délègue habituellement.

Ce qui a changé en 2025-2026

Questions fréquentes

Ce guide est de nature informative, à jour en juin 2026, et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les règles nationales, régionales et municipales peuvent changer. Avant toute décision, consultez votre cas auprès d'un conseiller fiscal agréé.