Come affittare il tuo immobile in Spagna da non residente

Quale imposta paghi da non residente?

Quando un non residente affitta un immobile in Spagna, è tassato con l'Imposta sul Reddito dei non Residenti (IRNR) tramite il Modello 210. L'aliquota dipende da dove risiedi:

• 19% se risiedi nell'Unione Europea, Islanda o Norvegia.
• 24% se risiedi in un paese terzo (Regno Unito, USA, Svizzera, ecc.).

Queste aliquote restano in vigore nel 2026. La differenza non è solo la percentuale: come vedrai al punto 2, cambia anche la base imponibile.

Quali spese puoi dedurre?

Ecco uno dei punti che incide di più, e dipende dal tuo paese di residenza:

• Residenti in UE / Islanda / Norvegia: potete dedurre le spese direttamente collegate all'affitto, in modo analogo all'IRPEF: spese condominiali, IBI, interessi del mutuo, riparazioni e manutenzione, assicurazioni, utenze a tuo carico, commissione di gestione e ammortamento. Tassato al 19% sull'utile netto.
• Residenti in paesi terzi: non si può dedurre alcuna spesa. Tassato al 24% sul reddito lordo.

Ogni quanto si dichiara? (la novità del 2026)

È il cambiamento più importante degli ultimi anni e si applica già:

• Fino al 2023 i redditi da affitto si dichiaravano trimestralmente.
• Dai redditi del 2024 puoi raggruppare i redditi di tutto l'anno e presentare il Modello 210 una sola volta, nei primi 20 giorni di gennaio dell'anno successivo (1–15 con addebito).

In pratica: i redditi del 2025 si dichiarano in modo raggruppato a gennaio 2026. Meno burocrazia, una sola presentazione l'anno.

IVA: devo applicarla?

Fino al 30 novembre 2026 l’affitto che si limita a cedere l’alloggio è esente IVA. Dal 1° dicembre 2026 la regola cambia con il Regio Decreto-legge 29/2026, in attesa di convalida da parte del Parlamento:

• Soggiorni fino a 30 notti → IVA al 10%, anche se non offri alcun servizio alberghiero, salvo che l’alloggio sia la tua abitazione principale.
• Soggiorni di oltre 30 notti senza servizi alberghieri → esenti. È l’affitto temporaneo.
• Con servizi alberghieri (pulizia o cambio biancheria durante il soggiorno, reception) → IVA al 10%, qualunque sia la durata.

Vivere all’estero non ti esonera: ai fini IVA, un immobile affittato conta come stabile organizzazione in Spagna (art. 69.Tres.2.º g della legge spagnola sull’IVA). Dovrai registrarti, applicare l’IVA e presentare il Modello 303 ogni trimestre. In cambio potrai detrarre l’IVA sulle tue spese. Lo spieghiamo con i numeri nella guida all’IVA del 10% sugli appartamenti turistici.

Turistico vs. temporaneo: non è lo stesso

Per l’IRNR, la differenza fiscale non la fa la durata, ma se c’è attività economica:

• Reddito fondiario (il caso abituale): cedere l'alloggio senza servizi alberghieri — turistico "puro" o temporaneo. Tassato a IRNR al 19%/24% come visto.
• Attività economica: se assumi qualcuno a tempo pieno per gestire, o offri servizi alberghieri, può costituire stabile organizzazione e essere tassata come tale (con obblighi e modelli aggiuntivi).

Per l’IVA, invece, dal 1° dicembre 2026 la durata conta: la soglia è di 30 notti (vedi punto 4).

Pagherò le tasse due volte?

No, se esiste una convenzione contro la doppia imposizione tra Spagna e il tuo paese (c'è con UK, USA, Germania, Francia, Italia, ecc.). La Spagna tassa l'affitto perché lì si trova l'immobile, e il tuo paese di residenza elimina la doppia imposizione con esenzione o credito dell'imposta già pagata in Spagna. Dichiari in entrambi i paesi, ma non paghi due volte.

NIE/NIF e rappresentante fiscale

Per presentare il Modello 210 ti serve un NIF (per gli stranieri, il NIE). Sul rappresentante fiscale:

• Residenti UE/SEE: non è obbligatorio nominare un rappresentante fiscale in Spagna (è facoltativo, ma comodo).
• Residenti in paesi terzi: l'Amministrazione può richiederlo in base al reddito o all'immobile, ed è obbligatorio in certi casi. In pratica molto consigliato.

Norme da conoscere

Catalogna — Legge 11/2025 (affitto temporaneo)

In vigore dal 1° gennaio 2026, definisce l'affitto temporaneo per la sua causa (lavoro, studio, salute, situazioni provvisorie…) e non per la durata. Nelle aree a mercato teso, questi contratti sono soggetti ai limiti di canone dell'indice di riferimento. Il contratto deve attestare la finalità e la residenza permanente dell'inquilino.

Barcellona — fine delle licenze turistiche (HUT) nel 2028

Barcellona non rinnoverà le licenze di uso turistico: tutte scadranno nel 2028, restituendo circa 10.000 alloggi all'uso residenziale. La misura è stata avallata dalla Corte Costituzionale nel 2025. Se hai una licenza attiva oggi, sei avvantaggiato fino ad allora — e conviene avere un piano per il dopo (passare al temporaneo, ad esempio).

Registro viaggiatori (SES.HOSPEDAJES)

Dal 2 dicembre 2024 è obbligatorio comunicare i dati dei tuoi ospiti alla piattaforma SES.HOSPEDAJES del Ministero dell'Interno entro 24 ore (Regio Decreto 933/2021). Gestirlo a ogni prenotazione è una delle attività che il proprietario di solito delega.

Cosa è cambiato nel 2025-2026

Domande frequenti

Avviso. Informazione orientativa aggiornata a ottobre 2026. Non costituisce consulenza fiscale o legale; le norme cambiano e ogni caso è particolare. Verifica la tua situazione con un consulente prima di decidere.

Domande frequenti