Se vivi fuori dalla Spagna e hai un appartamento a Barcellona o Madrid, affittarlo è del tutto possibile e redditizio — ma ci sono regole fiscali proprie del non residente da capire prima di iniziare. Questa guida le riassume con fonti ufficiali e ti dice cosa puoi delegare.
Quale imposta paghi da non residente?
Quando un non residente affitta un immobile in Spagna, è tassato con l'Imposta sul Reddito dei non Residenti (IRNR) tramite il Modello 210. L'aliquota dipende da dove risiedi:
- 19% se risiedi nell'Unione Europea, Islanda o Norvegia.
- 24% se risiedi in un paese terzo (Regno Unito, USA, Svizzera, ecc.).
Queste aliquote restano in vigore nel 2026. La differenza non è solo la percentuale: come vedrai al punto 2, cambia anche la base imponibile.
Quali spese puoi dedurre?
Ecco uno dei punti che incide di più, e dipende dal tuo paese di residenza:
- Residenti in UE / Islanda / Norvegia: potete dedurre le spese direttamente collegate all'affitto, in modo analogo all'IRPEF: spese condominiali, IBI, interessi del mutuo, riparazioni e manutenzione, assicurazioni, utenze a tuo carico, commissione di gestione e ammortamento. Tassato al 19% sull'utile netto.
- Residenti in paesi terzi: non si può dedurre alcuna spesa. Tassato al 24% sul reddito lordo.
Ogni quanto si dichiara? (la novità del 2026)
È il cambiamento più importante degli ultimi anni e si applica già:
- Fino al 2023 i redditi da affitto si dichiaravano trimestralmente.
- Dai redditi del 2024 puoi raggruppare i redditi di tutto l'anno e presentare il Modello 210 una sola volta, nei primi 20 giorni di gennaio dell'anno successivo (1–15 con addebito).
In pratica: i redditi del 2025 si dichiarano in modo raggruppato a gennaio 2026. Meno burocrazia, una sola presentazione l'anno.
IVA: devo applicarla?
Dipende dal fatto che tu fornisca o meno servizi di tipo alberghiero:
- Senza servizi alberghieri → esente IVA. L'affitto turistico o temporaneo che si limita a cedere l'alloggio non comporta IVA.
- Con servizi alberghieri → IVA al 10%. Se offri reception e assistenza continua, pulizia periodica durante il soggiorno, cambio biancheria periodico o lavanderia, diventa alloggio turistico con servizi.
Importante: la pulizia e il cambio biancheria solo all'arrivo e alla partenza di ogni ospite non sono servizi alberghieri — l'affitto resta esente IVA.
Turistico vs. temporaneo: non è lo stesso
La differenza fiscale non la fa la durata, ma se c'è attività economica:
- Reddito fondiario (il caso abituale): cedere l'alloggio senza servizi alberghieri — turistico "puro" o temporaneo. Tassato a IRNR al 19%/24% come visto.
- Attività economica: se assumi qualcuno a tempo pieno per gestire, o offri servizi alberghieri, può costituire stabile organizzazione e essere tassata come tale (con obblighi e modelli aggiuntivi).
Pagherò le tasse due volte?
No, se esiste una convenzione contro la doppia imposizione tra Spagna e il tuo paese (c'è con UK, USA, Germania, Francia, Italia, ecc.). La Spagna tassa l'affitto perché lì si trova l'immobile, e il tuo paese di residenza elimina la doppia imposizione con esenzione o credito dell'imposta già pagata in Spagna. Dichiari in entrambi i paesi, ma non paghi due volte.
NIE/NIF e rappresentante fiscale
Per presentare il Modello 210 ti serve un NIF (per gli stranieri, il NIE). Sul rappresentante fiscale:
- Residenti UE/SEE: non è obbligatorio nominare un rappresentante fiscale in Spagna (è facoltativo, ma comodo).
- Residenti in paesi terzi: l'Amministrazione può richiederlo in base al reddito o all'immobile, ed è obbligatorio in certi casi. In pratica molto consigliato.
Norme da conoscere
Catalogna — Legge 11/2025 (affitto temporaneo)
In vigore dal 1° gennaio 2026, definisce l'affitto temporaneo per la sua causa (lavoro, studio, salute, situazioni provvisorie…) e non per la durata. Nelle aree a mercato teso, questi contratti sono soggetti ai limiti di canone dell'indice di riferimento. Il contratto deve attestare la finalità e la residenza permanente dell'inquilino.
Barcellona — fine delle licenze turistiche (HUT) nel 2028
Barcellona non rinnoverà le licenze di uso turistico: tutte scadranno nel 2028, restituendo circa 10.000 alloggi all'uso residenziale. La misura è stata avallata dalla Corte Costituzionale nel 2025. Se hai una licenza attiva oggi, sei avvantaggiato fino ad allora — e conviene avere un piano per il dopo (passare al temporaneo, ad esempio).
Registro viaggiatori (SES.HOSPEDAJES)
Dal 2 dicembre 2024 è obbligatorio comunicare i dati dei tuoi ospiti alla piattaforma SES.HOSPEDAJES del Ministero dell'Interno entro 24 ore (Regio Decreto 933/2021). Gestirlo a ogni prenotazione è una delle attività che il proprietario di solito delega.
Cosa è cambiato nel 2025-2026
| Cambiamento | Cosa è successo | Da |
|---|---|---|
| Modelo 210 alquiler | Da dichiarazione trimestrale ad annuale (gennaio dell'anno successivo) | Redditi 2024 → |
| Ley 11/2025 Cataluña | Affitto temporaneo definito per causa; limiti di canone in aree tese | 1 ene 2026 |
| Barcelona HUT | Mancato rinnovo licenze turistiche; scadenza di massa | 2028 |
| SES.HOSPEDAJES | Registro viaggiatori obbligatorio in 24 h | 2 dic 2024 |
| IVA corta duración | Annunciato (Piano ViDA UE); non ancora in vigore | Previsto lug 2028 |
Domande frequenti
Avviso. Informazione orientativa aggiornata a giugno 2026. Non costituisce consulenza fiscale o legale; le norme cambiano e ogni caso è particolare. Verifica la tua situazione con un consulente prima di decidere.
Domande frequenti
Quale imposta paga un non residente che affitta il suo appartamento in Spagna?
L'IRNR tramite il Modello 210: 19% se risiedi nell'UE, Islanda o Norvegia, e 24% in un paese terzo (Regno Unito, USA, ecc.).
Posso dedurre le spese d'affitto da non residente?
Solo se risiedi nell'UE, Islanda o Norvegia (condominio, IBI, interessi, riparazioni, ammortamento, commissioni). I residenti in paesi terzi sono tassati sul lordo senza deduzioni.
Ogni quanto presento il Modello 210 per l'affitto nel 2026?
Dai redditi del 2024 puoi raggrupparli annualmente e presentarlo una sola volta a gennaio dell'anno successivo (1–20 gennaio; 1–15 con addebito). I redditi del 2025 si dichiarano a gennaio 2026.
Devo applicare l'IVA sull'affitto turistico?
No, è esente IVA se non offri servizi alberghieri. Il 10% si applica solo con servizi di tipo alberghiero (reception, pulizia durante il soggiorno, cambio biancheria periodico).
La pulizia tra ospiti mi obbliga ad applicare l'IVA?
No. La pulizia e il cambio biancheria solo all'arrivo e alla partenza non sono servizi alberghieri, quindi l'affitto resta esente IVA.
Sono obbligato a nominare un rappresentante fiscale in Spagna?
Se risiedi nell'UE/SEE, no (facoltativo). In un paese terzo l'Amministrazione può richiederlo ed è obbligatorio in certi casi; in pratica molto consigliato.
Pagherò le tasse due volte, in Spagna e nel mio paese?
No, se c'è una convenzione contro la doppia imposizione: la Spagna tassa l'affitto perché l'immobile è qui, e il tuo paese di residenza elimina la doppia imposizione con esenzione o credito dell'imposta pagata in Spagna.
Posso continuare ad affittare come casa turistica a Barcellona?
Solo fino al 2028: Barcellona non rinnoverà le licenze HUT e tutte scadranno, restituendo circa 10.000 alloggi all'uso residenziale (avallato dalla Corte Costituzionale nel 2025).
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