Desde el 1 de enero de 2026, la Ley 11/2025 divide los alquileres temporales de Cataluña en dos regímenes muy distintos. El de finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio se rige por las normas de uso distinto de vivienda: fija la renta libremente, pacta la duración que quiera y, por encima de 31 días, no necesita licencia turística. El resto de temporales — trabajo, estudios, salud — queda sujeto al índice de precios de referencia. Esta guía explica el primero: qué exige exactamente y qué pasa si falta alguno de sus requisitos.
Dos regímenes, no uno
El artículo 66 bis de la Ley 18/2007, en la redacción de la Ley 11/2025, parte de una premisa poco intuitiva: la duración no califica el contrato.
«Se considera arrendamiento de vivienda permanente el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. No tienen esta consideración las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones.»
Art. 66 bis.1 · Ley 18/2007, redacción Ley 11/2025Lo que califica es la finalidad. Y a partir de ahí la ley abre dos caminos con consecuencias económicas opuestas:
| Uso vacacional, recreativo o de ocio | Trabajo, estudios, salud u otros | |
|---|---|---|
| Apartado | Art. 66 bis.4 | Art. 66 bis.2 |
| Régimen aplicable | Normas del arrendamiento para uso distinto de vivienda | Normas de vivienda en fianza, garantías, renta y gastos |
| Renta | Libre | Sujeta al índice de referencia en zona tensionada |
| Actualización y gastos | Según lo pactado | Con los límites del régimen de vivienda |
| Prórroga obligatoria | No | No, pero con las cautelas de los apartados 5 y 6 |
Barcelona está declarada zona de mercado residencial tensionado. Para un propietario eso significa que la diferencia entre una casilla y otra no es formal: es el precio al que puede alquilar.
Por qué el vacacional es el formato con más margen
Tres cosas coinciden en el mismo contrato, y no coinciden en ningún otro:
Sin licencia turística por encima de 31 días
El alojamiento turístico se define por estancias de hasta 31 días. A partir del día 32 se sale de esa categoría y del cupo de licencias, sin dejar de ser un uso vacacional.
Fuera de la contención de precios
Al remitir el apartado 4 a las normas de uso distinto de vivienda, este contrato queda fuera del índice de referencia que sí topa a los demás temporales en zona tensionada.
Sin prórrogas obligatorias
No se le aplican los plazos mínimos de cinco o siete años ni el sistema de prórrogas anuales del arrendamiento de vivienda.
El umbral de 31 días y la calificación del contrato son cosas distintas. Los 31 días determinan si necesitas licencia turística. La finalidad determina qué régimen de renta y de plazos se te aplica. Un contrato puede superar los 31 días y aun así estar topado en precio, si su finalidad no es vacacional.
Los tres requisitos que lo sostienen
El apartado 4 condiciona ese régimen a tres exigencias, todas en el propio contrato:
«Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de la documentación específica conforme a la ley y debe acreditarse debidamente. También debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.»
Art. 66 bis.4 · Ley 18/2007, redacción Ley 11/2025- La finalidad, escrita. Que el contrato diga expresamente que el uso es exclusivamente recreativo, de vacaciones o de ocio. No basta con titularlo «contrato de temporada».
- La documentación que la acredita. Prueba específica de esa finalidad, aportada con el contrato.
- La residencia permanente del inquilino. Debe constar dónde vive habitualmente, que por definición es otro lugar. Es el requisito que más se olvida y el que sostiene todo lo demás: si el inquilino reside aquí, la finalidad vacacional no se sostiene.
El propio apartado añade que la documentación acreditativa se deposita junto con la fianza en el registro correspondiente.
Qué pasa si falta alguno
El régimen sancionador es la parte más nueva de la reforma. El artículo 123 de la Ley 18/2007 califica como infracción muy grave en materia de arrendamientos:
- No hacer constar la finalidad del contrato, o hacer constar una finalidad simulada, falsa o fraudulenta
- Repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato
- Establecer una renta que supere los importes máximos admisibles cuando el contrato está sujeto al régimen de contención de rentas
Y el artículo 118 fija las cuantías:
| Calificación | Multa | |
|---|---|---|
| Muy grave | 90.001 a 900.000 € | |
| Grave | 9.001 a 90.000 € | |
| Leve | 3.000 a 9.000 € |
El propio artículo 118 introduce dos correcciones relevantes. Su apartado 4 permite al órgano sancionador aplicar el tramo de multa inmediatamente inferior si lo justifica en el expediente, sin alterar la calificación de la infracción. Y el apartado 7 establece que las multas se condonan hasta el 80% de su importe si el infractor repara la infracción.
En la práctica, la exposición de un propietario que corrige a tiempo no es la cifra del titular. Pero la corrección tiene que ser posible, y para eso el contrato tiene que estar bien redactado desde el primer día.
Los dos supuestos que sí convierten el contrato
Circula la idea de que cualquier defecto convierte automáticamente un temporal en indefinido. No es así. La ley prevé dos situaciones concretas, y ambas tienen que ver con la continuidad del mismo inquilino:
Prórroga sin acreditar
Si al prorrogar el inquilino no acredita expresamente la causa de temporalidad y que reside en otro lugar, se aplica el régimen de vivienda permanente, incluida la duración mínima legal, contando desde la fecha del contrato inicial.
Contrato nuevo, mismo inquilino
Si no se prorroga pero se firma un contrato nuevo con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, queda sujeto a las normas de vivienda permanente, salvo que se acredite que las circunstancias persisten.
Existe además una presunción: el apartado 3 presume finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto. Es una presunción, no una conversión automática, pero desplaza la carga de la prueba al propietario.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar por un mes? ¿Por tres?
Sí. La duración es libre en el contrato de uso vacacional. Lo que hay que vigilar es el umbral de 31 días: por debajo estás en alojamiento turístico y necesitas licencia.
¿El contrato de 11 meses es una fórmula legal?
No existe como categoría. Once meses es simplemente menos de un año. Lo que califica el contrato es la finalidad, no el número de meses que figure en la primera página.
¿Puedo fijar el precio que quiera?
En el contrato de finalidad exclusivamente vacacional, sí: se rige por las normas de uso distinto de vivienda y no le aplica el índice de referencia. En los demás temporales en zona tensionada, no.
¿Y si mi inquilino ya vive en Barcelona?
Entonces falta el requisito de residencia permanente en otro lugar y la finalidad vacacional no se sostiene. Habría que ver si encaja en los supuestos del apartado 2 — trabajo, estudios, salud — que sí quedan sujetos a los límites de renta.
¿Necesito licencia turística?
No, si la estancia supera los 31 días. Por debajo de ese umbral es alojamiento turístico y sí se requiere licencia.
¿Esto aplica en Madrid?
No. El artículo 66 bis es normativa catalana. Madrid tiene su propio marco y su propio decreto para el alojamiento turístico.
Aviso. Esta guía es orientativa y se basa en el texto consolidado de la Ley 18/2007 tras la Ley 11/2025 y el Decreto ley 1/2025, en la fecha de actualización. No constituye asesoramiento jurídico y no sustituye la revisión de tu contrato por un abogado: confirma siempre tu caso concreto antes de firmar o prorrogar.
Trabajamos solo el formato vacacional
Es el que mantiene la renta libre y la duración flexible. Nos ocupamos de que el contrato reúna los tres requisitos, de verificar al inquilino y de que cobres puntualmente cada mes.
Ver cómo lo gestionamos →