Desde finales de abril de 2026, toda vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid tiene requisitos nuevos de superficie, equipamiento y capacidad. Tienes tres años para adaptarte — salvo que hagas una reforma sustancial antes, en cuyo caso te es exigible de inmediato. Y hay dos cambios que no van de metros y pesan más: la comunidad de vecinos tiene que aprobar expresamente la actividad, y quien firma la declaración responsable es el titular de la actividad, no el propietario.
Qué norma es y desde cuándo se aplica
Hablamos del Decreto 27/2026, de 25 de marzo, del Consejo de Gobierno, que modifica el Decreto 79/2014 por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Se publicó en el BOCM del 6 de abril de 2026 y entró en vigor a los veinte días.
No es un capricho administrativo: buena parte del decreto existe para cumplir sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que habían anulado artículos del texto anterior. El resto son requisitos nuevos de calidad del alojamiento.
Los metros que ahora exige la Comunidad
Estas son las superficies mínimas útiles que debe cumplir cada estancia de una vivienda de uso turístico:
| Estancia | Superficie mínima útil |
|---|---|
| Dormitorio | 12 m² |
| Salón comedor | 10 m² |
| Salón comedor con cocina integrada | 14 m² |
| Cocina | 5 m² |
| Baño | 1,5 m² |
El baño necesita además una altura mínima de 2,20 metros de suelo a techo, y bañera o ducha, lavabo e inodoro. El dormitorio debe llevar dos camas individuales de 0,9 × 1,9 metros o una doble de 1,35 × 1,9, mesitas de noche, sillas o butacas y armario.
La cocina exige instalación integrada de módulos con campana extractora, cocina de dos o más fuegos, horno, fregadero y frigorífico. La lavadora y el espacio para residuos pueden ir en la cocina o en zonas anejas.
Un requisito que se pasa por alto: dormitorios y salón necesitan iluminación y ventilación adecuadas y algún sistema de oscurecimiento temporal que impida totalmente la entrada de luz. Una persiana que deja pasar claridad no cumple.
Cuántas personas puedes alojar
Esta es la regla que más va a afectar a tu anuncio, porque cambia directamente cuántas plazas puedes publicar:
- Entre 25,5 y 40 m² útiles: hasta 4 personas, repartidas en al menos dos piezas habitables.
- Por cada 12 m² útiles adicionales, en al menos una pieza habitable más, se permiten 2 personas más.
- Se admiten dos plazas convertibles en el salón si la superficie y la distribución lo permiten — y cuentan para la capacidad máxima.
Dicho de otra forma: el sofá cama no es una plaza gratis. Si publicas seis huéspedes en un piso que según la norma admite cuatro, tienes una incoherencia entre el anuncio y la declaración responsable que es de las más fáciles de detectar en una inspección.
El CIVUT: qué certifica exactamente
El certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico se emite tras una comprobación in situ y acredita siete requisitos concretos:
- Calefacción y suministro de agua fría y caliente sanitaria
- Iluminación, ventilación y sistema de oscurecimiento en dormitorios y salón comedor
- Iluminación y ventilación adecuadas en la cocina
- Ventilación natural, conducida o forzada en los baños
- Un extintor manual a menos de quince metros de la puerta de salida
- Señalización básica de emergencia indicando la salida
- Plano de evacuación del edificio y de la vivienda en lugar visible
El decreto concreta dónde va ese plano: en la puerta de la vivienda. Y el CIVUT tiene que estar a disposición de los huéspedes.
Un detalle que ahorra dinero: el Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló la exigencia de que solo arquitectos o arquitectos técnicos pudieran firmar el CIVUT, por restringir injustificadamente la entrada de otros profesionales. Puede emitirlo cualquier técnico facultativo competente.
La comunidad de vecinos ahora tiene que aprobarlo
Este es el cambio más importante que ha pasado en Madrid este año, y no viene del decreto sino de dos sitios a la vez.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero añadió un apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: el propietario que destine la vivienda a oferta turística deberá obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Y el Tribunal Supremo, en las sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, confirmó que las comunidades pueden prohibir la actividad por acuerdo de las tres quintas partes de propietarios y cuotas.
El acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad no tendrá efectos retroactivos. Si ya operabas antes, no te lo pueden aplicar hacia atrás.
En la práctica, la declaración responsable ahora exige manifestar dos certificados distintos: que el título constitutivo o los estatutos no prohíben la actividad, y que la comunidad ha aprobado tu solicitud.
Quién firma: el titular, no el propietario
Hasta ahora la declaración responsable la presentaba el propietario. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid lo anuló en 2021 por considerarlo injustificado cuando el propietario no es quien presta el servicio, y el decreto lo recoge: la presenta el titular de la actividad de alojamiento turístico.
Si eres dueño del piso pero lo gestiona otra empresa, es esa empresa quien declara y quien responde. Y en caso de cambio de titular, el nuevo titular es el responsable de aportar su propia declaración.
Todos los trámites pasan además a ser exclusivamente electrónicos, a través de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid.
Tres reglas que casi nadie conoce
Si todo el portal es tuyo, cambian las reglas
Si el 100% de las viviendas de un edificio o portal pertenece al mismo titular, se le aplica la normativa de apartamentos turísticos, más exigente que la de VUT.
Prohibición absoluta
Ninguna vivienda sometida a régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid puede destinarse a uso turístico.
Pueden limitar por zona
Los ayuntamientos pueden fijar un número máximo de VUT por edificio, ámbito, zona, sector o incluso por períodos.
Por qué esto va en serio
La modificación se enmarca en el plan de refuerzo y control iniciado en la segunda mitad de 2024. Estos son los datos oficiales de la Comunidad de Madrid:
| Actuación | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Bajas de viviendas de uso turístico | 1.153 | 3.053 |
| Inspecciones realizadas | 481 | 588 |
| Inspecciones terminadas en sanción | 90% | 85,71% |
Las bajas crecieron un 164,8% de un año a otro, y en los dos primeros meses de 2026 se dieron de baja 341 VUT más. La Comunidad ha impuesto alrededor de medio millón de euros en sanciones en dos ejercicios.
Según el INE quedan unas 15.309 viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid, un 17,5% menos que en las mediciones de 2025. Suponen el 0,52% del parque de viviendas: Madrid es la comunidad turística donde menos pesan.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que reformar ya?
No. La disposición transitoria da tres años desde la entrada en vigor para adaptarse a los requisitos de superficie y equipamiento. Pero hay una excepción importante: si haces una reforma sustancial de las instalaciones antes de que termine ese plazo, el decreto te es exigible de inmediato.
¿Puedo pedir una dispensa si mi piso no llega a los metros?
Sí. La dirección general competente en Turismo puede dispensar requisitos por razones técnicas acreditadas, con dos límites: la reducción de superficie no puede superar el 15%, y solo puede afectar a menos de la mitad de las habitaciones o baños. Se solicita en modelo normalizado y antes de presentar la declaración responsable.
¿Qué pasa si la comunidad ya había prohibido la actividad?
El acuerdo no tiene efectos retroactivos, así que no afecta a quien ya operaba. Para una actividad nueva, sí necesitas la aprobación expresa.
¿Necesito también el número de registro estatal?
Sí, si comercializas por plataformas online. Es un trámite independiente ante el Colegio de Registradores, a través del Registro de la Propiedad, y no sustituye a la declaración responsable ante la Comunidad de Madrid.
¿Y si mi piso está en Barcelona?
Nada de esto aplica: es normativa madrileña. Barcelona tiene su propio registro y su propio número, el NIRTC.
¿Cuánto tarda la administración en responder?
El plazo máximo para notificar la resolución de dispensa, o la que declare la imposibilidad de continuar con la actividad, es de seis meses.
Aviso. Esta guía es orientativa y se basa en el Decreto 27/2026 publicado en el BOCM y en la información oficial de la Comunidad de Madrid en la fecha de actualización. La normativa municipal cambia y cada ayuntamiento aplica sus propias condiciones: confirma siempre tu caso concreto con el ayuntamiento donde esté la vivienda antes de tomar decisiones. No constituye asesoramiento jurídico.
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