El 5 de noviembre Airbnb reunió en Barcelona a los gestores profesionales y líderes de comunidad con los que trabaja en España. Su equipo presentó los resultados del año, datos sobre quién reserva en España y los cambios que llegan a la plataforma, y contestó a las preguntas de los anfitriones. Estuvimos allí. En este resumen separamos lo que dijo Airbnb de lo que pensamos nosotros, y en cada tema explicamos qué supone para el propietario.
Lo esencial
El IVA, con la herramienta de impuestos de AirbnbSi se confirma el IVA del 10 %, cobrarlo con esa herramienta evita pagar la comisión de Airbnb sobre el impuesto. En Cataluña aún falta un ajuste técnico. Nuevas normas de la casaSiete normas fijas y el resto como «normas adicionales». Desde el 20 de noviembre, Airbnb revisará esas adicionales y marcará las que considere excesivas. Descuento para viajeros con valoraciones excelentesUn 15 % que solo ven los huéspedes con nota de 4,8 o más. Hasta el 17 de noviembre, Airbnb añade otro 5 % por su cuenta, como prueba en España e Italia. El huésped extranjero reserva antesReserva con 55 días de antelación, frente a 39 el español, se queda más noches y paga más. Casi la mitad de sus reservas son en grandes ciudades. Más pisos caros compitiendoLos anuncios de más de 150 $ por noche crecen y los de menos de 100 $ caen entre un 23 % y un 37 %. Cada piso tiene que dejar claro a quién va dirigido. Lo que puede acabar en suspensiónUn anuncio que no se ajusta a la realidad, cancelar reservas confirmadas, la limpieza, las cámaras en el interior o contestar tarde. Airbnb explicó cómo avisa y cómo se recurre.En este artículo
Lo que contó Airbnb
Airbnb llegó al Summit con un buen año detrás: sus ingresos del segundo trimestre crecieron un 17 %, y en Europa las noches reservadas pasaron de crecer entre un 5 y un 10 % a principios de año a hacerlo cerca de un 15-19 % entre agosto y octubre. Para los anfitriones, el año ha traído una sola tarifa de servicio, un calendario para varios anuncios, un asistente de IA en más de 50 idiomas y el descuento del que hablamos más abajo.
El equipo directivo reconoció que no siempre ha explicado bien sus cambios, con la tarifa de servicio única como ejemplo, y buena parte de la jornada se dedicó a explicar cómo funcionan las normas, los descuentos y el soporte. También salió el registro único estatal, que el Tribunal Supremo anuló el 19 de mayo de 2026. Para anunciar un piso sigue valiendo el registro turístico de cada comunidad, como explicamos en nuestra página de normativa.
Quién habló en el Summit
El IVA dentro de Airbnb
El Real Decreto-ley 29/2026 hace que, a partir del 1 de diciembre, las estancias turísticas de hasta 30 noches paguen un 10 % de IVA, si se convalida; la votación se espera hacia el 12 de noviembre. Según el equipo directivo, Airbnb ya tiene herramientas para configurar impuestos en casi toda España, y en Cataluña falta un ajuste técnico que llegará en breve.
Para el propietario, lo que importa es cómo se cobra. Con la herramienta de impuestos, Airbnb no calcula su comisión sobre el IVA. Si en lugar de eso se sube el precio un 10 %, la comisión se calcula sobre el precio más alto y se paga también sobre el impuesto. El huésped paga más o menos lo mismo en los dos casos; lo que cambia es lo que se queda la plataforma.
En los pisos que gestionamos, el IVA irá con esa herramienta en cuanto esté activa en cada ciudad. Las cuentas completas, con ejemplos, están en nuestra guía del IVA en los pisos turísticos.
Nuevas normas de la casa
Airbnb ha reordenado las normas de la casa. Según explicó, la forma en que estaban confundía a anfitriones y huéspedes, y algunas normas eran tan duras o tan difíciles de cumplir que frenaban las reservas. Ahora hay siete normas estándar, que todos los anuncios muestran igual: número máximo de huéspedes, horas de silencio, eventos, mascotas, fumar, fotografía comercial y cerrar con llave al salir. Todo lo demás pasa a llamarse «normas adicionales».
A partir del 20 de noviembre, Airbnb revisará esas normas adicionales de forma periódica. Si una le parece poco razonable, pedirá que se cambie, y si se mantiene, aparecerá una pequeña mención en rojo junto al anuncio hasta que se edite. Airbnb insistió en que no bloqueará anuncios por esto y en que respetará lo que exija la ley, como pedir los datos del huésped para el registro de viajeros, o el propio edificio.
A nuestro juicio, una lista larga de prohibiciones transmite desconfianza, y una norma que va con su motivo (por qué no se admiten fiestas, qué pide la comunidad) se entiende mejor y se cumple más. En los anuncios que gestionamos ya hemos cambiado la forma de presentar las normas y hemos ajustado las que no seguían la recomendación de Airbnb. Si tus normas adicionales se escribieron hace tiempo, conviene revisarlas antes del 20 de noviembre.
Quién reserva y con cuánta antelación
En España, el precio medio por noche reservada en Airbnb es de 159 €, un 15 % más que hace un año. Airbnb lo atribuye a la inflación, a que hay más anuncios de gama alta y a que llegan más viajeros de fuera, que pagan más. Los españoles siguen siendo el primer mercado, pero los que más crecen son los británicos y los viajeros de fuera de los grandes mercados europeos.
El huésped extranjero se comporta de otra manera. Reserva con más antelación, se queda más noches y paga más por noche, y casi la mitad de sus reservas son en grandes ciudades, frente a un tercio en el caso del español. Según Airbnb, un británico paga casi un 40 % más que la media por un piso del mismo tipo, en la misma zona y la misma temporada.
| Español | Extranjero | |
|---|---|---|
| Días de antelación al reservar | 39 | 55 |
| Noches por estancia | 3,4 | 5,0 |
| Precio medio por noche | 164 $ | 192 $ |
| Reservas en grandes ciudades | 33 % | 48 % |
| Llegadas en junio, julio y agosto | 43 % | 31 % |
Para un piso en Barcelona o Madrid, eso significa que una parte importante de los ingresos se decide con casi dos meses de antelación, cuando el calendario aún está libre y es fácil no prestar atención al precio de esas fechas. Más de un tercio de todas las reservas se hace con más de dos meses de antelación.
Hay otro dato que conviene leer junto a este. En todo el mundo, la mitad de las reservas de Airbnb son de una o dos noches; en España, solo el 13 %, y la mitad son de tres a siete noches. Aun así, buena parte de las búsquedas en España también son de estancias cortas, y aceptarlas en el calendario hace que el piso aparezca en más búsquedas, aunque la reserva que llegue después sea más larga.
Más datos: cuánto gasta cada país, con quién se viaja y edad
Más pisos caros en la misma plataforma
El 72 % de los alojamientos de Airbnb en España está fuera de las grandes ciudades; Madrid reúne el 7,4 % y Barcelona, el 6,7 %. Lo más llamativo fue hacia dónde se mueve la oferta. En un año, los anuncios de menos de 100 $ por noche han caído entre un 23 % y un 37 %, y los de más de 150 $ han crecido entre un 16 % y un 38 %.
A nuestro juicio, con más pisos caros compitiendo por los mismos huéspedes, pesa cada vez más que cada piso deje claro para quién es y que esté a la altura de lo que cobra. Antes de publicar un piso, decidimos a qué huésped va. Uno cerca de la Fira se anuncia para quien viene a trabajar a una feria; uno de lujo frente al mar, para un huésped que busca otras cosas. De esa decisión salen las fotos, el texto, el precio y lo que se compra para el piso.
Descuentos: cuándo compensan
Según los datos de Airbnb, los anuncios con algún descuento reservan un 45 % más de noches y facturan un 27 % más que los que no tienen ninguno. Son medias de toda la plataforma. En las semanas en que el piso se llenaría de todos modos, un descuento rebaja lo que se gana cada noche sin traer reservas nuevas; en las fechas flojas, puede ser lo que llene el calendario. Por eso conviene decidirlos piso a piso y fecha a fecha.
El tamaño del descuento también cuenta, porque Airbnb lo premia con visibilidad. Con un 10 %, el anuncio muestra el precio tachado y una línea más en el desglose; con un 15 %, además, un destacado en su página; y solo con un 20 % aparece en los correos que Airbnb envía a los huéspedes. En algunas zonas el precio tachado no se muestra.
El dato más útil fue el de la reserva anticipada. Solo el 7,9 % de los anuncios la ofrece, y los que la usan reservan un 33 % más de noches y facturan un 38 % más. El anfitrión elige con cuánta antelación se aplica, de 1 a 24 meses (para la temporada alta, Airbnb sugiere entre 3 y 6), y solo funciona si el calendario está abierto hasta esas fechas. Airbnb lo resumió en una frase: «El descuento de última hora rescata noches; el de reserva anticipada protege el precio».
El descuento para viajeros con valoraciones excelentes
Fue la novedad a la que Airbnb dio más importancia, y Antonio Gómez, Senior Market Manager, le dedicó su charla entera. El anfitrión ofrece un 15 % que solo ven los huéspedes con una nota media de 4,8 o más, al menos tres estancias completadas, tres evaluaciones recibidas y escritas y ninguna infracción. El porcentaje es fijo, lo aplica Airbnb de forma automática y se suma a los descuentos por duración o por reserva anticipada: el anfitrión solo decide si lo activa. Hasta el 17 de noviembre, Airbnb añade otro 5 % por su cuenta, como prueba en España e Italia. Después, el descuento vuelve al 15 % y lo paga entero el anfitrión.
Se calcula sobre el precio por noche, se pueden excluir algunas noches de mucha demanda y se activa o desactiva cuando se quiera. A cambio, el anuncio sale en la búsqueda con el precio tachado y una etiqueta, y tiene un filtro propio. Airbnb estima que, en todo el mundo, los anuncios que lo ofrecen consiguen alrededor de un 19 % más de valor de reservas, un 24 % más de noches y un 43 % más de probabilidad de recibir a un huésped bien valorado.
Para el anfitrión, el atractivo es el tipo de huésped. Alguien con un historial limpio de varias estancias es, en principio, un huésped con menos riesgo, y según Airbnb también deja más valoraciones de cinco estrellas. Pesa más cuanto más larga es la estancia. Si el 15 % compensa depende de lo mismo que cualquier otro descuento, es decir, en qué fechas se aplica, cuánto ingreso neto se pierde por noche y si trae reservas que no habrían llegado.
Airbnb presentó también Airbnb Days, su mayor campaña promocional en Europa, pensada para adelantar reservas y con un público previsto de 156 millones de personas. No dio fechas ni condiciones, aunque en la maqueta que enseñó se leía del 11 al 24 de enero, con descuentos de hasta el 30 %.
Qué pesa en las búsquedas
Más de cien factores deciden el orden de los resultados, pero en su taller de optimización Airbnb señaló cuatro que pesan más que el resto, y los cuatro dependen del anfitrión: el precio total, la flexibilidad de cancelación, la disponibilidad y la calidad del anuncio.
El huésped compara el precio total de la estancia, no el de la noche, y la tarifa de limpieza entra entera en esa comparación. Pesa mucho más en dos noches que en diez, así que dos pisos con el mismo precio por noche pueden quedar lejos uno del otro en un fin de semana. Airbnb permite una tarifa de limpieza distinta para las estancias de una o dos noches, y su consejo fue revisarla antes de bajar el precio por noche.
En cancelación, sus datos indican que la flexibilidad cuesta menos de lo que parece. En 2025, los huéspedes cancelaron alrededor del 13 % de todas las reservas y menos del 16 % de las que tenían política flexible o moderada. La opción no reembolsable, con un 10 % de descuento por defecto, dio de media un 31 % más de visitas a los anuncios que la ofrecieron, pero no mejora el posicionamiento si la política de base es estricta. Lo que recomienda Airbnb es una política flexible o moderada con esa opción al lado, y está añadiendo políticas por temporada, más estrictas en las fechas de mucha demanda.
En disponibilidad, recomienda abrir el calendario lo más lejos posible (al publicar un anuncio, son 12 meses), aceptar estancias más cortas y abrir las noches huérfanas, los huecos entre reservas más cortos que la estancia mínima. Según sus datos globales, los anuncios que bajaron la estancia mínima consiguieron un 27 % más de valor de reservas en el año siguiente, y los que abrieron las noches huérfanas, un 17 % más. Cada estancia corta suma también una limpieza y una entrada, así que la cuenta se hace con la tarifa de limpieza de las estancias cortas delante.
La calidad pesa mucho. En 2025, más del 40 % de las visitas de Airbnb fueron a anuncios con la insignia Recomendación del Viajero (Guest Favourite), que reservan más del doble de noches que el resto. Esto es lo que tienen de media:
| Resto | Con la insignia | |
|---|---|---|
| Fotos | 22 | 30 |
| Palabras en la descripción | 215 | 307 |
| Servicios marcados | 28 | 42 |
Airbnb añadió que los anuncios con recorrido fotográfico, que enseña cada estancia y lo que tiene, reciben un 2,5 % más de valoraciones de cinco estrellas, y que el título funciona mejor corto (el límite es de 32 caracteres), con palabras en lugar de emojis y empezando por lo que el piso tiene y otros no. También asoció más ingresos al aire acondicionado (+102 %), la entrada autónoma (+66 %) y el espacio de trabajo (+44 %), aunque aclaró que es una relación y no una causa.
Calidad, suspensiones y recursos
Fue la parte más práctica de la jornada. El equipo de soporte repasó lo que acaba en avisos o suspensiones: un anuncio que no se ajusta a la realidad (también si se usa IA para tapar defectos), cancelar reservas confirmadas o cambiar fechas o precio sin el acuerdo del huésped, y un piso sucio o con riesgos. Las notas bajas repetidas cuentan como señal de que el anuncio no cumple.
Airbnb pide también contestar a tiempo. El plazo es de hasta tres días si faltan más de cinco para el check-in y de doce horas para las consultas normales, pero de una hora en horario de día cuando la llegada está cerca o hay una urgencia. La hora es exigente, aunque se refiere a los momentos en que una respuesta tardía tiene consecuencias para el huésped, como una llegada o una avería.
Dos normas más llevan directamente a la suspensión. Desde abril de 2024 no se permite ninguna cámara dentro del piso, en ningún caso, y tampoco se admite ninguna discriminación, ni al aceptar ni al cancelar reservas. Los animales de asistencia no se pueden prohibir ni cobrar aparte.
Normalmente, la primera vez hay un aviso. Si se repite o es grave, Airbnb sigue estos pasos:
- Mensaje de calidad Con notas bajas, Airbnb puede escribir al anfitrión para ayudarle a cumplir.
- Advertencia Si alguien reporta una infracción, explican la norma o piden que se quite lo que no se ajusta a la realidad.
- Suspensión temporal El anuncio desaparece de las búsquedas y no recibe reservas nuevas. En algunos casos de calidad dura cinco días y no se puede acortar.
- Retirada del anuncio Si el problema sigue o es grave. Se cancelan las reservas con llegada posterior, salvo que se gane el recurso.
Cuando el problema lo causa el huésped, los plazos para reclamar son cortos: 14 días desde la salida para daños, a través de AirCover, y hasta 60 para gastos extra, como una limpieza fuera de lo normal. Se empieza siempre por el Centro de resoluciones, y el soporte entra si el huésped no paga en 24 horas. Lo que pide el soporte son fotos y vídeos con fecha y hora, facturas con la dirección del piso y todo el contexto en un solo mensaje.
Una suspensión se puede recurrir. Para cada queja, Airbnb quiere ver qué la causó y qué se ha cambiado, como el fontanero que arregló el agua caliente o el cilindro de la cerradura sustituido. Que una reseña parezca injusta no basta, porque solo se retiran las que incumplen sus normas.
Si el soporte resuelve en contra, los anfitriones profesionales que trabajan con un Market Manager de Airbnb pueden pedir una segunda revisión, que hace el equipo de Market Coordinators con todo el contexto, normalmente en pocos días. No todas las decisiones se revierten, pero se explican. Trabajamos con un Market Manager, y cuando una decisión perjudica a uno de los pisos que gestionamos la escalamos por esa vía, con las pruebas ordenadas desde el primer día.
Lo que nos llevamos
Airbnb quiere que se reserve con más antelación y que los huéspedes cuiden su valoración, y está dispuesta a pagar parte del descuento para conseguirlo. A cambio, pide anuncios que se ajusten a la realidad, respuestas rápidas cerca de la llegada y normas razonables, mientras cada año hay más pisos caros compitiendo por los mismos huéspedes.
Nada de esto cambia lo básico del negocio, pero sube el nivel de detalle con el que hay que llevar un piso: el precio de cada fecha, el huésped al que va dirigido, cómo se presentan sus normas y qué pasa cuando algo falla. Seguiremos contando aquí lo que cambie, empezando por el IVA en cuanto se vote el decreto.
Fuentes
- Airbnb, Summit Airbnb España 2026, Barcelona, 5 de noviembre de 2026. Sesiones «Estrategia en España», «Q&A con el equipo directivo», «Visión y estrategia comercial», «Datos y tendencias», «Más reservas, mejores viajeros» y «Cómo navegar el equipo de Soporte de Airbnb». Datos de Airbnb sobre sus reservas en España.
- Tribunal Supremo: anulación del Registro Único de arrendamientos de corta duraciónNota de prensa del Consejo General del Poder Judicial sobre la sentencia de 19 de mayo de 2026.
- Airbnb, «Pro Host Summit 2026 · Taller de optimización · Cuaderno de trabajo», material entregado en el Summit. Datos globales de Airbnb, en su mayoría de 2025.
¿Quieres saber cómo encaja tu piso en todo esto?
- Para qué huésped es tu piso y a qué precio se puede alquilar.
- Qué descuentos le convienen y en qué fechas.
- Cómo están sus normas y su anuncio frente a las reglas de Airbnb.
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