Im Januar haben wir an der Vorstellung der Studie „Auswirkungen der Abschaffung der touristisch genutzten Wohnungen in Barcelona" teilgenommen, die PwC für Apartur erstellt hat. Das sind die Zahlen und Schlussfolgerungen, die Sie als Eigentümer kennen sollten.
Die Zahlen hinter den HUTs in Barcelona
Touristisch genutzte Wohnungen (HUTs) sind ein messbarer Wirtschaftsmotor für Barcelona, keine Randnotiz:
- 1.928 Mio. €2023 erwirtschaftetes BIP (1,9 % des BIP der Stadt)
- 14%Vom Tourismus-BIP Barcelonas
- 3,5×Wirtschaftlicher Multiplikator je direktem Euro
- 40.340Gesicherte Arbeitsplätze (61 % indirekt)
- 2.063 Mio. €Touristische Ausgaben 2023 (Unterkunft + Freizeit + Handel)
- 665 €Erwirtschaftetes BIP je untergebrachtem Gast
Ein Mythos auf dem Prüfstand: Sind die HUTs für steigende Mieten verantwortlich?
Die Studie nimmt sich das gängigste Narrativ über Ferienwohnungen direkt vor. Die Daten:
- Die HUTs machen lediglich 1,2 % des gesamten Wohnungsbestands Barcelonas aus — ein Anteil, der seit 2014 stabil geblieben ist.
- Die Beseitigung von mehr als 10.000 illegalen Ferienwohnungen in den Vorjahren führte weder zu sinkenden Mietpreisen noch zu einem nennenswerten Anstieg des Wohnungsangebots.
- In Bezirken wie Nou Barris, wo es keinen Zuwachs an HUTs gab, stiegen die Preise dennoch um 111%. Wären die HUTs die Ursache der Anstiege, hätte das nicht passieren dürfen.
Die tatsächlichen Ursachen der Preise
Der Bericht nennt drei Hauptursachen, die die Mietdynamik in Barcelona besser erklären:
- Zu wenig neues Angebot. Es werden weniger Wohnungen gebaut, als das demografische und wirtschaftliche Wachstum erfordert.
- Wachsende Nachfrage. Bevölkerungszuwachs, Zuzug von Arbeitskräften und Gründung neuer Haushalte.
- Makroökonomische Faktoren. Zinsen, Finanzierungskosten, Materialinflation.
Die Risiken eines Verbots der HUTs
Die Studie ist auch deutlich, was bei einer vollständigen Abschaffung passieren könnte:
1. Wiederbelebung der Schattenwirtschaft
Die Nachfrage nach Kurzaufenthalten verschwindet nicht per Dekret. Verbote verlagern sie tendenziell in einen illegalen Parallelmarkt — wie in Barcelona vor 2017 bereits geschehen.
2. Arbeitsplatzverluste in angrenzenden Branchen
Gastronomie, Nahversorgung, Verkehr und touristische Dienstleistungen leben vom Besucherstrom, den die HUTs erzeugen. Eine Abschaffung bedeutete den Verlust Tausender indirekter Arbeitsplätze, lange bevor es Gewinne beim Wohnraum gäbe.
3. Geringere Steuereinnahmen
2023 erbrachten die HUTs 58,3 Millionen Euro an Tourismusabgaben — Mittel, die in Sozialprogramme und den Unterhalt der Stadt fließen. Sie abzuschaffen heißt, diesen Posten zu streichen.
Auf dem Weg zu einer intelligenten und kooperativen Regulierung
Das Fazit der Studie lautet nicht „mehr HUTs". Es lautet: klügere Regulierung:
- Legalität erhalten — den Betrieb regulierter HUTs erleichtern, damit die Schattenwirtschaft nicht zurückkehrt.
- Tourismuseinnahmen in den sozialen Wohnungsbau lenken — die Tourismusabgabe gezielt für Projekte zum Wohnungszugang einsetzen.
- Metropolitane Sicht — den touristischen Druck auf den gesamten Ballungsraum verteilen, statt ihn in Ciutat Vella und dem Eixample zu bündeln.
„Verbieten ist nicht die Lösung. Intelligent regulieren ist der Weg zu einem florierenden und ausgewogenen Modell."
Eine Chance für Eigentümer
Die Lage verändert sich. Wenn Ihnen eine Ferienwohnung in Barcelona gehört, sind jetzt drei Schritte sinnvoll:
- Die Rentabilität maximieren, solange Ihre Tourismuslizenz gilt — bis zum Stichtag 2028 sind es weniger als 3 Jahre. Jeder Monat ohne Optimierung ist entgangener Ertrag vor dem regulatorischen Schnitt.
- Einen Plan B bereithalten — die mittelfristige Vermietung (32 Tage bis 11 Monate, ohne Tourismuslizenz, konform mit dem Gesetz 11/2025) ist der natürliche Umstieg. Hier erklären wir es.
- Informiert bleiben — die Vorschriften ändern sich schnell. Abonnieren Sie unsere Ratgeber, um keine Änderung zu verpassen.
Der HUT-Sektor ist eine Säule der Wirtschaft Barcelonas — und seine Zukunft hängt davon ab, ein Gleichgewicht zwischen Regulierung und Nachhaltigkeit zu finden. Die Eigentümer, die vorausdenken, landen weich, wenn sich die Regulierung setzt.
Hinweis. Dieser Ratgeber ist orientierend und gibt die zum Aktualisierungsdatum veröffentlichten Vorschriften wieder. Kommunale Bedingungen ändern sich und jede Gemeinde wendet eigene an: Klären Sie Ihren konkreten Fall immer mit der Gemeinde ab, in der die Wohnung liegt, bevor Sie Entscheidungen treffen. Er stellt keine Rechtsberatung dar.