In anderthalb Jahren hat Katalonien fünf Vorschriften verabschiedet, die die Vermietung betreffen: zwei Gesetzesdekrete (Decretos ley) im Jahr 2025, die Ley 11/2025, die Ley 11/2026 und die Reform der Touristensteuer. Für Eigentümer einer Wohnung in Barcelona laufen sie auf vier Fragen hinaus. Ist Ihre Miete gedeckelt? Hält Ihr Saisonmietvertrag einer Inspektion stand? Sind Sie Großeigentümer? Und was passiert 2028 mit Ihrer Touristenlizenz? Dieser Ratgeber beantwortet alle vier, jeweils mit der Vorschrift.
Neu: Ab dem 1. Dezember 2026 zahlen Ferienwohnungen in Spanien 10 % Mehrwertsteuer. Wer verliert, wer gewinnt und was Sie vorher tun sollten.
Die Vorschriften in einer Tabelle
| Vorschrift | Was sie regelt | Seit |
|---|---|---|
| Decreto ley 1/2025 vom 28. Januar | Macht es zum Verstoß, den Vertragszweck nicht anzugeben, mehr als die Obergrenze zu verlangen und dem Mieter die Verwaltungskosten aufzuerlegen | 30. Januar 2025 |
| Decreto ley 2/2025 vom 25. Februar | Register der Großeigentümer und Vorkaufs- und Eintrittsrecht der Generalitat in angespannten Gebieten | 27. Februar 2025 |
| Ley 11/2025 vom 29. Dezember | Regelt die Saisonmiete (Art. 66 bis) und die Zimmervermietung (Art. 66 ter) innerhalb der Ley 18/2007 | 1. Januar 2026 |
| Ley 2/2026 vom 6. März | Erhöht die Touristensteuer und erlaubt Barcelona einen eigenen Gemeindezuschlag | 1. April 2026 |
| Ley 11/2026 vom 9. Juli | Neue Definition des Großeigentümers: 10 Wohnungen in Spanien oder 5 in Katalonien | 14. Juli 2026 |
Über allen steht weiterhin das Decreto ley 3/2023, das den Zeithorizont der Touristenlizenzen festlegt. Dazu am Ende mehr.
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Ferienwohnung. In Barcelona gilt Ihre Lizenz bis November 2028. Bis dahin kann die Wohnung weiter Ertrag bringen, und Sie sollten früh entscheiden, wie es danach weitergeht. Mit unserer Verwaltung von Ferienwohnungen bis 2028 kümmern wir uns um den Alltag und planen diesen Schritt mit Ihnen.
Saisonmiete. Der Vertrag muss den Zweck nennen, und Sie müssen ihn belegen können. Fehlt er, ist das ein sehr schwerer Verstoß. Bei unserer Verwaltung der Saisonmiete mit nachgewiesenem Zweck steht er in jedem Vertrag schriftlich.
Sie leben außerhalb Spaniens. Es gelten dieselben Regeln; schwierig ist, sie aus der Ferne einzuhalten. Mit unserer Verwaltung für Eigentümer im Ausland erledigen wir das vor Ort und koordinieren Ihr Modelo 210. Sie kassieren.
Angespanntes Gebiet: wo die Miete gedeckelt ist
Barcelona ist seit dem 16. März 2024 ein angespanntes Wohnungsmarktgebiet (zona de mercado residencial tensionado), durch die Resolución TER/800/2024, die 140 Gemeinden auf einmal auswies. Im Juli 2024 kamen mit der Resolución TER/2408/2024 131 weitere hinzu. Heute sind es 271 Gemeinden.
In einem angespannten Gebiet darf die Miete einer Wohnung den Referenzindex nicht überschreiten, also das staatliche Referenzsystem für Wohnungsmieten (Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda). War die Wohnung in den letzten fünf Jahren vermietet, darf sie auch die Miete des vorherigen Vertrags nicht überschreiten.
Die Ausweisung läuft ab. Sie gilt drei Jahre (Art. 18 der staatlichen Ley 12/2023). In Barcelona endet sie im März 2027, sofern sie nicht verlängert wird. Die Generalitat arbeitet seit Juli 2026 an einer neuen Karte mit rund 300 Gemeinden, die Ende September noch nicht verabschiedet war.
Saisonmiete: Es zählt der Zweck, nicht die Monate
Seit dem 1. Januar 2026 trennt Artikel 66 bis der Ley 18/2007 in der Fassung der Ley 11/2025 zwei Verträge, die früher gleich hießen:
Arbeit, Studium, Gesundheit
Deckt einen Wohnbedarf, auch wenn er befristet ist. Folgt bei Miete, Kaution und Kosten den Regeln für Wohnraum und ist in angespannten Gebieten gedeckelt.
Ferien, Erholung oder Freizeit
Unterliegt den Regeln für die Nutzung zu anderen Zwecken als dem Wohnen und fällt nicht unter die Obergrenze. Verlangt, den Zweck schriftlich festzuhalten, ihn nachzuweisen und den ständigen Wohnsitz des Mieters anzugeben.
Fehlt der Zweck, vermutet das Gesetz einen Vertrag über dauerhaften Wohnraum. Die drei Voraussetzungen des Ferienvertrags und die zwei Fälle, in denen ein befristeter Vertrag zu einem dauerhaften wird, stehen im Ratgeber Saisonmiete zu Ferienzwecken in Katalonien.
Dasselbe Gesetz fügt Artikel 66 ter für die Zimmervermietung hinzu. In einem angespannten Gebiet darf die Summe der Mieten aller Zimmer einer Wohnung die Höchstmiete der ganzen Wohnung nicht überschreiten.
Die Bußgelder: was als sehr schwer gilt
Das Decreto ley 1/2025 hat der Ley 18/2007 neue Verstöße hinzugefügt. Diese betreffen vermietende Eigentümer am stärksten:
- Sehr schwer (Art. 123): den Vertragszweck nicht anzugeben oder einen vorgetäuschten, falschen oder betrügerischen Zweck anzugeben; eine Miete festzusetzen, die mehr als 30 % über dem Höchstbetrag liegt; dem Mieter die Kosten für Verwaltung oder Vertragsabschluss zu berechnen.
- Schwer (Art. 124): im Inserat die Referenzmiete oder die Miete des vorherigen Vertrags nicht anzugeben; den Höchstbetrag um 30 % oder weniger zu überschreiten.
| Einstufung | Bußgeld (Art. 118, Ley 18/2007) |
|---|---|
| Sehr schwer | 90.001 bis 900.000 € |
| Schwer | 9.001 bis 90.000 € |
Das ist keine Theorie. Die Generalitat eröffnete im Februar 2026 die ersten Verfahren wegen Verstößen gegen die Mietpreisbegrenzung, und im Juli folgten die ersten Bußgelder gegen Großeigentümer.
Sind Sie Großeigentümer? Die Definition hat sich im Juli geändert
Das Decreto ley 2/2025 schuf das Register der Großeigentümer (grandes tenedores) und erweiterte das Vorkaufs- und Eintrittsrecht der Generalitat: In einem angespannten Gebiet kann sie dem Käufer zuvorkommen, wenn eine juristische Person verkauft, die Großeigentümerin ist.
Die Ley 11/2026 vom 9. Juli hat geändert, wer als Großeigentümer gilt. Jetzt reichen 10 oder mehr Wohnungen in Spanien oder 5 oder mehr in Katalonien, ob als natürliche Person oder als Gesellschaft, direkt oder über Ihre Unternehmensgruppe, und unabhängig davon, ob sie in einem angespannten Gebiet liegen. Wer Großeigentümer ist, muss das in Inseraten und Mietverträgen in angespannten Gebieten angeben.
Ein Eigentümer mit fünf Wohnungen in Barcelona, der früher nicht unter die Definition fiel, ist heute Großeigentümer. Für ihn ändern sich die Inserate, die Verträge und der Preis, zu dem er verkaufen kann.
Ferienwohnungen: das Datum 2028
Das Decreto ley 3/2023 vom 7. November verlangt für Ferienwohnungen (viviendas de uso turístico) in 262 Gemeinden eine städtebauliche Genehmigung, mit einer Laufzeit von fünf Jahren, verlängerbar, und höchstens 10 Ferienwohnungen je 100 Einwohner. Bestehende Lizenzen haben ab Inkrafttreten fünf Jahre Zeit, sie zu erhalten; das führt zum November 2028.
Das spanische Verfassungsgericht (Tribunal Constitucional) hat das Dekret mit der STC 64/2025 vom 13. März bestätigt. Und die Stadt Barcelona hat angekündigt, die Lizenzen nicht zu verlängern: Die rund 10.000 Ferienwohnungen der Stadt würden zu Wohnraum.
Seit dem 1. April 2026 erhöht außerdem die Ley 2/2026 die Touristensteuer und erlaubt Barcelona, einen eigenen Zuschlag zu erheben, der jedes Jahr steigt. Das wirkt sich auf den Endpreis aus, den der Gast sieht.
Was tun, je nach Fall
- Ferienwohnung mit Lizenz. Bis 2028 bleibt sie das rentabelste Format. Entscheiden Sie am besten vor 2028, was danach kommt: Saisonmiete, Vermietung als Wohnraum oder Verkauf.
- Saisonmiete. Prüfen Sie, ob jeder Vertrag den Zweck nennt, ihn nachweist und den ständigen Wohnsitz des Mieters festhält. An diesem Punkt entstehen die meisten Bußgelder.
- Mehrere Wohnungen. Zählen Sie Ihre Wohnungen in Spanien und in Katalonien nach der Definition vom Juli 2026. Kommen Sie auf 10 oder auf 5, müssen Sie sich registrieren und das in Inseraten und Verträgen angeben.
Nicht sicher, welcher Fall Ihrer ist? In der kostenlosen Analyse sehen wir uns Ihre Wohnung mit diesen Regeln im Blick an: ob es sich lohnt, bis 2028 bei der Ferienvermietung zu bleiben, zur Saisonmiete zu wechseln oder sie als Wohnraum zu vermieten. Und wenn Sie schon saisonal vermieten: Bei den Saisonmieten, die wir verwalten, nennt jeder Vertrag den Zweck und weist ihn schriftlich nach.
Häufige Fragen
Ist Barcelona ein angespanntes Gebiet?
Ja, seit dem 16. März 2024 (Resolución TER/800/2024). Die Ausweisung endet im März 2027, sofern sie nicht verlängert wird.
Welches Bußgeld droht bei einem Saisonmietvertrag ohne Zweck?
Es ist ein sehr schwerer Verstoß: 90.001 bis 900.000 € nach Artikel 118 der Ley 18/2007.
Wer ist seit Juli 2026 Großeigentümer?
Wer 10 oder mehr Wohnungen in Spanien oder 5 oder mehr in Katalonien hat, als natürliche oder juristische Person (Ley 11/2026).
Wann laufen die Touristenlizenzen in Barcelona aus?
Im November 2028, nach dem Decreto ley 3/2023. Die Stadt hat angekündigt, sie nicht zu verlängern.
Gibt es bei der Saisonmiete eine Preisobergrenze?
Bei Arbeit, Studium oder Gesundheit ja, in angespannten Gebieten. Bei ausschließlichem Ferienzweck nein, wenn der Vertrag die Voraussetzungen von Artikel 66 bis.4 erfüllt.
Gilt das auch in Madrid?
Nein. Das sind katalanische Vorschriften. Madrid hat einen eigenen Rahmen: Wir erklären ihn im Ratgeber zum Decreto 27/2026.
Hinweis. Dieser Ratgeber dient der Orientierung und gibt die veröffentlichten Vorschriften zum Stand 27. September 2026 wieder. Er ist keine Rechtsberatung. Vorschriften ändern sich, und jeder Fall hat seine Besonderheiten: Klären Sie es mit einem Anwalt, bevor Sie unterschreiben, verlängern oder verkaufen.
Die Vorschriften gehören zur Arbeit
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