Noch nicht endgültig. Das spanische Parlament muss das Dekret noch bestätigen, und am 2. Oktober hat es das vorherige gekippt, das genau dieselbe Regelung enthielt. Sobald abgestimmt ist, aktualisieren wir diesen Ratgeber.

Was jetzt passieren muss

Die Änderung steht im Real Decreto-ley 29/2026 (einem königlichen Gesetzesdekret) vom 6. Oktober, veröffentlicht am 7. Oktober im BOE, dem spanischen Gesetzblatt. Ein Gesetzesdekret verfällt, wenn das Parlament es nicht innerhalb von dreißig Tagen bestätigt. Da die Cortes aufgelöst sind, stimmt der Ständige Ausschuss des Abgeordnetenhauses (Diputación Permanente) darüber ab. Stand 19. Oktober gibt es keinen Termin. Auch das Ergebnis ist offen: Am 2. Oktober hat das Abgeordnetenhaus das vorherige Dekret 26/2026 gekippt, das genau dieselbe Regelung enthielt. Fällt auch dieses, bleibt die Ferienvermietung von der Mehrwertsteuer befreit. Sobald abgestimmt ist, aktualisieren wir diesen Ratgeber.

Das Wichtigste

10 %MwSt. auf Aufenthalte bis 30 Nächte ab dem 1. Dezember 2026. Ihr eigener Hauptwohnsitz ist ausgenommen. MwSt. zurückSie ziehen die MwSt. auf Verwaltung, Reinigung, Strom und Wasser, Möbel und Bauarbeiten ab. 43 %Liegen Ihre Ausgaben mit MwSt. über diesem Anteil dessen, was die Gäste zahlen, gewinnen Sie, ohne die Preise zu erhöhen. NeubauHaben Sie die Wohnung 2018 oder später neu gekauft, um sie zu vermieten, können Sie einen Teil der MwSt. aus dem Kauf zurückholen. 3 FälleOb Sie in Spanien oder im Ausland leben oder die Wohnung einer Gesellschaft gehört: Die MwSt. ist dieselbe. Einkommensteuer und Formalitäten unterscheiden sich. OffenDas spanische Parlament muss das Dekret noch bestätigen.
In diesem Ratgeber
  1. Was sich ändert
  2. Wen es betrifft
  3. Ihr Fall: ansässig, nicht ansässig oder Gesellschaft
  4. Anmeldung und Modelo 303
  5. Abziehbare Ausgaben
  6. Gewinn oder Verlust?
  7. Ihren Fall berechnen
  8. Wenn Sie selbst vermieten
  9. Die MwSt. beim Kauf
  10. Buchungen vor dem 1.12.
  11. Der IBI-Aufschlag
  12. Und mittelfristig vermieten?
  13. Häufige Fragen
  14. Quellen

Was sich bei der Mehrwertsteuer für Ferienwohnungen ändert

Das Dekret ändert einen einzigen Buchstaben des spanischen Mehrwertsteuergesetzes (Ley 37/1992): Buchstabe e’) von Artikel 20.Uno.23.º, der aufzählt, welche Wohnungsvermietungen nicht steuerbefreit sind. Ab dem 1. Dezember lautet er so:

„e’) die Vermietung möblierter Apartments oder Wohnungen, wenn einer der folgenden Umstände vorliegt:

– Der Vermieter verpflichtet sich, eine der für das Hotelgewerbe typischen Nebenleistungen zu erbringen, etwa Restaurant, Reinigung, Wäscheservice oder ähnliche Leistungen.

– Der Aufenthalt desselben Mieters dauert nicht länger als 30 Nächte, außer er findet in dem vermieteten Apartment oder der vermieteten Wohnung statt, in der der Vermieter seinen Hauptwohnsitz hat; in diesem Fall ist die Vermietung steuerbefreit.“

Art. 7.Uno, Real Decreto-ley 29/2026, nichtamtliche Übersetzung

Bisher zahlten Sie nur Mehrwertsteuer, wenn Sie Hotelleistungen anboten. Ab Dezember zahlen Sie sie auch, wenn der Aufenthalt 30 Nächte oder kürzer ist, selbst ohne jede Leistung. Eines von beiden reicht.

Es gilt der ermäßigte Satz von 10 %. Das Dekret schreibt ihn in Artikel 91 fest, dem Artikel für das Gastgewerbe: Vermietungen nach Artikel 20.Uno.23.º e’) stehen dort jetzt neben den Hotelleistungen.

Die 30 Nächte zählen pro Aufenthalt eines Gastes. Wie viele Buchungen die Wohnung im Jahr hat, spielt keine Rolle. Es ist übrigens dieselbe Grenze, mit der die EU-Richtlinie ViDA (Richtlinie (EU) 2025/516) kurzfristige Unterkünfte definiert.

Welche Ferienvermietung betroffen ist und welche nicht

Die Änderung betrifft Ferienwohnungen, im spanischen Recht viviendas de uso turístico (VUT), und allgemein jede kurzfristige Vermietung von 30 Nächten oder weniger, egal ob über Airbnb, Booking oder direkt gebucht.

Ihr FallMwSt. ab 1.12.2026
Aufenthalt bis 30 Nächte in einer Wohnung, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist10 %
Aufenthalt über 30 Nächte ohne Hotelleistungen (mittelfristige Vermietung)Befreit
Beliebige Dauer, wenn Sie während des Aufenthalts reinigen oder die Wäsche wechseln oder Rezeption oder Mahlzeiten anbieten10 %
Bis 30 Nächte in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz, ganz oder zimmerweiseBefreit
Langfristige Vermietung als Wohnsitz des MietersBefreit

Auf den Kanarischen Inseln, in Ceuta und Melilla gibt es keine Mehrwertsteuer (dort gelten eigene Steuern), also ändert sich dort nichts.

Ihr Fall: Sie leben in Spanien, im Ausland, oder die Wohnung gehört einer Gesellschaft

Die Mehrwertsteuer ist für alle gleich: 10 % auf Aufenthalte bis 30 Nächte ab dem 1. Dezember. Je nach Ihrer Situation unterscheidet sich alles drumherum: welche Formalitäten Sie schon erledigt haben, wie Ihr Gewinn besteuert wird und wo Sie Geld zurückholen können.

Wenn Sie in Spanien leben

Sie sind in Spanien steuerlich ansässig, und die Wohnung läuft auf Ihren Namen.

MwSt.
Sie melden sich vor dem ersten Aufenthalt mit MwSt. mit dem Modelo 036 an und reichen ab dann jedes Quartal das Modelo 303 ein. Sie bleiben Privatperson: Eine Gesellschaft müssen Sie nicht gründen.
Einkommen­steuer
Sie erklären die Einkünfte wie bisher in Ihrer spanischen Einkommensteuererklärung (IRPF). Ohne Hotelleistungen und ohne Angestellte bleiben es Einkünfte aus Vermietung. Nur die Beträge ändern sich, weil Einnahmen und Ausgaben ohne MwSt. angesetzt werden.
Zu Ihren Gunsten
Die MwSt. auf die Ausgaben für die Wohnung ab Dezember. Und wenn Sie die Wohnung neu gekauft haben, um sie zu vermieten, ein Teil der MwSt. aus dem Kauf (mehr dazu weiter unten).
Achtung
Das Modelo 303 wird jedes Quartal eingereicht, auch in einem Quartal ohne Buchungen, in dem null herauskommt (Art. 71.1 der spanischen Mehrwertsteuerverordnung).

Wenn Sie im Ausland leben

Sie leben in einem anderen Land und besitzen in Spanien eine Wohnung auf Ihren eigenen Namen.

MwSt.
Dasselbe wie für jemanden, der hier lebt. Für die Mehrwertsteuer ist eine vermietete Wohnung eine Betriebsstätte in Spanien; das Gesetz spricht von „unbeweglichen Sachen, die durch Vermietung oder unter einem anderen Rechtstitel genutzt werden“ (Art. 69.Tres.2.º g). Sie melden sich mit Ihrer NIE (der Ausländer-Identifikationsnummer) an und reichen jedes Quartal das Modelo 303 ein.
Einkommen­steuer
Ihr Modelo 210 für die Einkommensteuer der Nichtansässigen (IRNR) bleibt, wie es ist, nur ohne MwSt. Leben Sie in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum, zahlen Sie 19 % und ziehen Ihre Ausgaben ab. Leben Sie anderswo, etwa im Vereinigten Königreich, in den USA oder in der Schweiz, zahlen Sie 24 % auf Ihre Einnahmen, ohne Abzüge (Art. 24.6 und 25.1 des Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtansässigen). 2025 hat der spanische Nationale Gerichtshof (Audiencia Nacional) einer Steuerpflichtigen mit Wohnsitz in den USA den Abzug ihrer Ausgaben zuerkannt, und der Oberste Gerichtshof prüft den Fall. Bis er entscheidet, wendet das Finanzamt das Gesetz so an, wie es geschrieben steht.
Zu Ihren Gunsten
Leben Sie außerhalb der EU, zählen Ihre Ausgaben zum ersten Mal überhaupt. Im Modelo 210 dürfen Sie sie nicht abziehen, aber die MwSt. auf Verwaltung, Reinigung oder Möbel holen Sie zurück.
Achtung
Sie haben dann zwei Fristenkalender beim Finanzamt: das vierteljährliche Modelo 303 und Ihr gewohntes Modelo 210. Alles Weitere steht in unserem Ratgeber Ihre Wohnung in Spanien als Nichtansässiger vermieten.

Wenn die Wohnung einer Gesellschaft gehört

Die Wohnung gehört einem Unternehmen, zum Beispiel einer spanischen SL (vergleichbar mit einer GmbH).

MwSt.
Die Gesellschaft ist beim Finanzamt schon registriert. Hat sie aber nur Ferienwohnungen vermietet, alles steuerbefreit, hat sie das Modelo 303 sehr wahrscheinlich nicht eingereicht: Die Mehrwertsteuerverordnung befreit davon, wer nur steuerfreie Umsätze tätigt (Art. 71.1). Ab Dezember muss sie es einreichen, wie jedes Unternehmen, das Mehrwertsteuer berechnet.
Körperschaft­steuer
Bisher zählte die MwSt., die sie auf ihre Ausgaben zahlte, bei der Körperschaftsteuer als weitere Ausgabe. Die MwSt., die sie ab Dezember zurückholt, zählt nicht mehr, und die MwSt., die sie den Gästen berechnet, ist kein Ertrag.
Zu Ihren Gunsten
Was sie in den letzten Jahren mit MwSt. gekauft hat: neue Wohnungen, Modernisierungen und Möbel oder Geräte für 3.005,06 € oder mehr. Einen Teil dieser MwSt. kann sie möglicherweise berichtigen (mehr dazu weiter unten).
Achtung
Vermietet sie außerdem Wohnungen lang- oder mittelfristig, was steuerfrei bleibt, holt sie nur die MwSt. des Ferienvermietungsteils zurück, und gemeinsame Kosten wie der Steuerberater werden nach einem Pro-rata-Satz aufgeteilt (Art. 102 bis 106 des spanischen Mehrwertsteuergesetzes). Das sollten Sie als Erstes mit Ihrem Steuerberater klären.

Anmeldung beim Finanzamt, Rechnungen und Modelo 303: was Sie tun müssen

Eine Gesellschaft müssen Sie nicht gründen. Für das Finanzamt sind Sie Unternehmer, seit Sie vermieten; das Gesetz sagt es wörtlich: „als solche gelten die Vermieter von Gütern“ (Art. 5.Uno.c). Sie müssen sich auch nicht als Selbstständiger (autónomo) anmelden: Die Anmeldung erfolgt beim Finanzamt, nicht bei der Sozialversicherung. Neu ist, dass Ihre Tätigkeit jetzt Mehrwertsteuer zahlt, und das bringt Büroarbeit mit sich (Art. 164):

  1. Anmelden Mit dem Modelo 036, dem Formular für die steuerliche Registrierung, unter dem passenden IAE-Tätigkeitscode. Haben Sie schon eine Anmeldung, ändern Sie sie. Erledigen Sie das vor dem ersten Aufenthalt mit MwSt. Werden Sie über Airbnb oder Booking bezahlt, tragen Sie sich mit demselben Formular in das Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI) ein, das Register für innergemeinschaftliche Umsätze. Warum, sehen Sie gleich.
  2. Die MwSt. im Preis berechnen Mit einer Rechnung für jeden Aufenthalt. Bis 400 € inklusive MwSt. genügt eine vereinfachte Rechnung, darüber muss es eine vollständige sein (Art. 4 der spanischen Rechnungsverordnung). In der Praxis ist es einfacher, nur vollständige Rechnungen auszustellen: eine einzige Vorlage, die auch passt, wenn sich der Gast als Unternehmen entpuppt. Auch Anzahlungen brauchen eine Rechnung, und wird die Buchung später mit Erstattung storniert oder der Preis gesenkt, stellen Sie eine Korrekturrechnung aus (Art. 15).
  3. Jedes Quartal das Modelo 303 Diese Umsatzsteuer-Voranmeldung reichen Sie vom 1. bis 20. April, Juli und Oktober und vom 1. bis 30. Januar ein, dazu das Modelo 390, die Jahreserklärung. Wer nur Immobilien vermietet, kann sich das 390 sparen, wenn er im letzten 303 des Jahres ein paar zusätzliche Felder ausfüllt: Ihr Steuerberater sagt Ihnen, ob das für Sie gilt. Ihr erstes 303 ist im Januar 2027 fällig, für die MwSt. aus dem Dezember.
  4. Bücher führen Eines für ausgestellte und eines für erhaltene Rechnungen. Dazu das Modelo 349, die Meldung innergemeinschaftlicher Umsätze, wenn Ihnen Unternehmen aus anderen EU-Ländern Rechnungen stellen, wie die Plattformen.

Eine Untergrenze gibt es nicht. Spanien kennt keine Kleinunternehmerregelung, die bei geringem Umsatz von der Mehrwertsteuer befreit, also gilt sie ab der ersten Nacht.

Auf welche Ausgaben Sie jetzt die Mehrwertsteuer abziehen können

Solange Ihre Vermietung steuerbefreit war, war die MwSt. auf jede Ausgabe für die Wohnung verlorenes Geld. Ab Dezember ziehen Sie sie als Vorsteuer ab: Sie wird im Modelo 303 jedes Quartals von der MwSt. abgezogen, die Sie Ihren Gästen berechnen.

Fast alles, was Sie für die Wohnung bezahlen, zählt:

Hier holen Sie die MwSt. zurück

  • Die Provision Ihres Verwalters, falls Sie einen haben
  • Reinigung und Wäsche zwischen den Gästen
  • Strom, Gas, Wasser und Internet, mit Rechnungen auf Ihren Namen
  • Der Klempner, der am Samstag kommt, und der Klimatechniker
  • Möbel, Haushaltsgeräte, Bettwäsche und Handtücher
  • Plattformgebühren, Steuerberater, Fotos und das smarte Türschloss

Ohne Mehrwertsteuer

  • IBI (Grundsteuer)
  • Hausgeld der Eigentümergemeinschaft
  • Versicherung
  • Hypothekenzinsen

Da gibt es nichts zurückzuholen.

Auch Bauarbeiten. Bei einer Ferienwohnung werden sie mit 21 % berechnet, weil die 10 % für Bauarbeiten nur für die eigene Wohnung oder die langfristige Vermietung gelten. Aber jetzt holen Sie diese 21 % vollständig zurück. Eine Renovierung für 12.000 € plus MwSt. kostet Sie 12.000 € und nicht 14.520 €.

Für den Abzug brauchen Sie eine Rechnung auf Ihren Namen, mit Ihrer spanischen Steuernummer (NIF) und ausgewiesener MwSt. Ein Kassenbon reicht nicht. Die Ausgabe muss für die Wohnung sein, nicht für Sie privat: Verbringen Sie dort ein paar Wochen im Jahr, ziehen Sie weniger ab (Art. 95). Und sie muss ab Dezember anfallen, außer bei Investitionsgütern, die anders funktionieren und weiter unten erklärt sind.

Bei den Plattformen gibt es eine Besonderheit. Airbnb stellt seine Rechnungen aus Irland, Booking aus den Niederlanden. Geben Sie ihnen Ihre Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, berechnen sie keine MwSt. auf ihre Gebühr: Sie erklären sie selbst im Modelo 303 (Reverse-Charge), wo sie gleichzeitig hinzugerechnet und abgezogen wird. Unterm Strich kostet Sie das nichts. Dafür sind die ROI-Eintragung und das Modelo 349 da.

Gewinnen oder verlieren Sie mit 10 % Mehrwertsteuer?

Wenn Sie Ihren Preis nicht anfassen, zahlt der Gast dasselbe wie vorher, aber von jeweils elf Euro ist einer MwSt. und geht ans Finanzamt. Im Gegenzug holen Sie 21 % von dem zurück, was Sie mit MwSt. ausgeben. Beides gleicht sich an einem recht genauen Punkt aus.

Machen Ihre Ausgaben mit MwSt., netto gerechnet, mehr als 43 % dessen aus, was Ihre Gäste zahlen, gewinnen Sie durch die Änderung, auch ohne die Preise zu erhöhen.

Sie verlieren, wenn Sie die Preise nicht erhöhenSie gewinnen auch ohne PreiserhöhungAusgaben mit MwSt. im Verhältnis zu dem, was die Gäste zahlen. Beide Wohnungen stammen aus dem Beispiel unten.

Ein Beispiel. Laut unserem Barometer setzt eine Wohnung für 3 bis 4 Gäste in Barcelona im Median rund 4.200 € im Monat um, also etwa 50.400 € im Jahr. Wir geben ihr die Kosten einer verwalteten Wohnung: Verwaltung zu 20 % (das Maximum, das wir berechnen; bei uns sind es zwischen 18 % und 20 %, je nach Wohnung), 6.000 € für Reinigung und Wäsche, 2.400 € für Strom, Wasser und Internet und 1.500 € für Instandhaltung. Alles zu 21 %, damit es einfach bleibt. Die Kosten sind eine Annahme, der Umsatz nicht.

Pro JahrVorher (befreit)Ab 1.12., gleicher Preis
Was die Gäste zahlen50.400,00 €50.400,00 €
Berechnete MwSt. (10 %)—−4.581,82 €
Ausgaben ohne MwSt.−19.980,00 €−19.980,00 €
MwSt. auf die Ausgaben (21 %)−4.195,80 €zurückgeholt
Bleibt vor Einkommen­steuer26.224,20 €25.838,18 €

Bei gleichem Preis verdient diese Wohnung 386 € weniger im Jahr, 0,8 % ihres Umsatzes. Eine Preiserhöhung von weniger als 1 % gleicht das aus. Und gibt sie die vollen 10 % weiter und die Auslastung hält, gewinnt sie genau die zurückgeholte MwSt.: 4.195,80 € mehr als vorher.

Nehmen Sie jetzt dieselbe Wohnung ohne Verwalter und mit nur 8.000 € Ausgaben mit MwSt. Behält sie ihren Preis, verliert sie rund 2.900 € im Jahr, fast 6 %. Je weniger Ausgaben mit MwSt. Sie haben, desto stärker spüren Sie die Änderung.

Noch zwei Dinge. Bei der Einkommensteuer werden Einnahmen und Ausgaben ohne MwSt. angesetzt, dieser Verlust senkt also auch Ihre Einkommensteuer. Und ob Sie die Preise erhöhen können, entscheiden Sie nicht allein: Es hängt davon ab, was andere Wohnungen und Hotels in Ihrer Gegend verlangen, und ab Dezember gelten für alle dieselben 10 %.

Rechnen Sie aus, was sich für Sie ändert

Geben Sie ein, was Ihre Gäste in einem Jahr zahlen und was Sie für Dinge ausgeben, auf die MwSt. anfällt. Es ist dieselbe Berechnung wie oben, mit Ihren Zahlen.

Verwaltung, Reinigung, Strom und Wasser, Instandhaltung, Möbel und Bauarbeiten. Nicht zur Hand? Nehmen Sie die Ausgaben aus unserem Beispiel, gemessen an dem, was die Gäste zahlen: 40 % mit Verwalter, seine Provision eingerechnet, und 16 %, wenn Sie selbst vermieten.

Sollen wir die Analyse mit Ihren echten Zahlen machen?

Kostenlos und unverbindlich: was sich für Sie ändert, welchen Preis Sie ab dem 1. Dezember ansetzen sollten und ob Sie MwSt. aus dem Kauf oder aus Bauarbeiten zurückholen können.

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Wenn Sie Ihre Ferienwohnung heute selbst vermieten

Von allen Fällen spürt dieser die Änderung am stärksten. Sie haben wenige Ausgaben mit MwSt., die Sie abziehen können, weil Sie die Arbeit selbst machen, und für Ihre Zeit gibt es keine Rechnung. Mit den Zahlen von oben verliert eine Wohnung ohne Verwalter, die ihren Preis hält, fast 6 % ihres Umsatzes.

Was auf Sie zukommt

  • Eine Rechnung für jede Buchung, mit MwSt. im Preis
  • Eine Korrekturrechnung, wann immer jemand mit Erstattung storniert oder eine Buchung ihren Preis ändert
  • Die Rechnungen von Airbnb, von Booking und zu jeder Ausgabe aufbewahren
  • Das Modelo 303 jedes Quartal, auch in einem Quartal ohne Buchungen

Was wir übernehmen

Für die Eigentümer, deren Wohnungen wir verwalten, kommen die Rechnungen zu jeder Buchung auf ihren Namen aus unserem System, ohne Aufpreis. Zum Quartalsende finden sie in ihrem Eigentümerportal alles, was ihr Steuerberater für das Modelo 303 braucht.

Für meine Wohnung durchrechnen →

Wenn Sie die Wohnung neu gekauft haben: die Mehrwertsteuer aus dem Kauf

Das betrifft weniger Eigentümer, aber für die Betroffenen lohnt es sich. Haben Sie die Wohnung als Neubau gekauft, vom Bauträger und mit MwSt., 2018 oder später, und zwar, um sie zu vermieten, können Sie möglicherweise einen Teil dieser MwSt. zurückholen.

Das spanische Mehrwertsteuergesetz verlangt, dass der Vorsteuerabzug für Investitionsgüter über Jahre überprüft wird, wenn sich ihre Nutzung ändert. Und es regelt genau diesen Fall, den Wechsel von einer steuerfreien zu einer steuerpflichtigen Tätigkeit:

Was das Gesetz sagt: Art. 107.Dos des spanischen Mehrwertsteuergesetzes

„Die im vorstehenden Absatz genannte Berichtigung ist ebenfalls vorzunehmen, wenn die Steuerpflichtigen im Jahr des Erwerbs der Investitionsgüter ausschließlich Umsätze getätigt haben, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, oder ausschließlich Umsätze, die nicht dazu berechtigen, und sich diese Lage anschließend in den dort genannten Folgejahren in der im vorstehenden Absatz vorgesehenen Weise geändert hat.“

Art. 107.Dos, Ley 37/1992 (Mehrwertsteuergesetz), nichtamtliche Übersetzung

Bei Immobilien umfasst die Überprüfung das Kaufjahr und die neun folgenden Jahre (Art. 107.Tres), und jedes Jahr holen Sie ein Zehntel der MwSt. zurück (Art. 109). In Zahlen:

  • 2021 haben Sie eine neue Wohnung für 250.000 € gekauft und 25.000 € MwSt. bezahlt. Seitdem vermieten Sie sie an Touristen.
  • Der Zeitraum endet 2030.
  • 2026 gibt es fast sicher nichts: Nur der Dezember ist mehrwertsteuerpflichtig, und das Gesetz verlangt eine Abweichung von mehr als zehn Prozentpunkten.
  • Von 2027 bis 2030 holen Sie 2.500 € pro Jahr zurück, jeweils im letzten Modelo 303 des Jahres. Insgesamt 10.000 €.

Ähnlich ist es bei Möbeln und Geräten, die pro Stück 3.005,06 € oder mehr gekostet haben, über fünf statt zehn Jahre, wenn Sie sie 2023 oder später gekauft haben (Art. 108). Auch eine Modernisierung, also keine bloße Reparatur, kann als Investitionsgut zählen.

War die Wohnung gebraucht, haben Sie Grunderwerbsteuer (ITP) bezahlt und keine MwSt. Dann gibt es nichts zurückzuholen.

So steht es im Gesetz, wörtlich gelesen, aber das spanische Finanzamt hat sich zu dieser Änderung noch nicht geäußert. Sie müssen die Wohnung gekauft haben, um sie zu vermieten, und die Rechnung muss auf Ihren Namen lauten. Verkaufen Sie vor Ablauf des Zeitraums, zahlen Sie den verbleibenden Teil zurück (Art. 110). Gehen Sie das mit Ihrem Steuerberater durch, die notarielle Kaufurkunde vor sich.

Buchungen vor dem 1. Dezember: Fällt Mehrwertsteuer an?

Zu Buchungen, die schon vorher gemacht wurden, sagt das Dekret nichts. Es gelten also die üblichen Regeln dafür, wann die Steuer entsteht. Bei einer Vermietung entsteht die MwSt., wenn der Preis fällig wird (Art. 75.Uno.7.º), und bei Vorauszahlung mit dem Zahlungseingang (Art. 75.Dos). Entscheidend ist, wann Sie bezahlt werden, nicht wann der Gast anreist.

Bei Airbnb gelten Sie früher als bezahlt, als man denkt. Der Gast zahlt bei der Buchung, und Airbnb Payments nimmt das Geld als Ihr Inkassobeauftragter entgegen. In den Zahlungsbedingungen steht, dass diese Zahlung „einer unmittelbar an den/die Gastgeber:in geleisteten Zahlung gleichsteht“. Für die Mehrwertsteuer sind Sie also am Tag der Buchung bezahlt worden, auch wenn das Geld erst nach dem Check-in bei Ihnen ankommt. In der Praxis zählt bei Airbnb das Buchungsdatum, und zahlt der Gast in zwei Raten, jede Rate an dem Tag, an dem er sie zahlt. Bei Booking hängt es davon ab, wer dem Gast das Geld wann abbucht.

In der Praxis heißt das: Für das, was Sie vor dem 1. Dezember für einen späteren Aufenthalt erhalten haben, ist die Steuer entstanden, als die Vermietung noch befreit war. Was Sie ab dem 1. Dezember erhalten, ist mehrwertsteuerpflichtig, auch wenn die Buchung aus dem Oktober stammt. Und nehmen Sie heute eine Buchung für Januar an, die der Gast im Januar bezahlt, muss dieser Preis schon die MwSt. enthalten.

Notieren Sie das Datum jeder Buchung und jeder Zahlung. Auch zu diesen Buchungen hat sich das Finanzamt noch nicht geäußert, und eine Vorauszahlung, die keinen anderen Grund hat, als die Steuer zu umgehen, wäre das Erste, was sich eine Steuerprüfung ansieht.

Der IBI-Aufschlag für Ferienwohnungen

Dasselbe Dekret erlaubt den Gemeinden, die IBI (Grundsteuer) auf Ferienwohnungen zu erhöhen (neuer Artikel 72.4 ter des Gesetzes über die Kommunalfinanzen). Das geht nur, wenn die Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist und den Aufschlag in ihrer Steuersatzung beschließt. Er entsteht am 31. Dezember und kann frühestens mit der IBI für 2027 beginnen.

Bis zu 50 %des IBI-Betrags
Bis zu 100 %bei 2 oder mehr Wohnungen
Bis zu 150 %bei 4 oder mehr Wohnungen

Barcelona gilt seit März 2024 als angespannter Wohnungsmarkt, die Stadt könnte den Aufschlag also erheben. Madrid nicht: Die Region Madrid hat die Ausweisung nicht beantragt, und solange sie das nicht tut, kann der Aufschlag in keiner Gemeinde der Region erhoben werden.

Und wenn ich auf mittelfristige Vermietung umsteige?

Aufenthalte über 30 Nächte ohne Hotelleistungen bleiben ohne MwSt. Aber mittelfristige Vermietung ist ein anderes Geschäft, mit anderen Regeln und anderen Preisen, und nur wegen der 10 % umzusteigen lohnt sich selten, wenn Ihre Wohnung mit kurzen Aufenthalten gut läuft. Wenn Sie darüber nachdenken, lesen Sie zuerst, wie die Ferien-Saisonmiete in Katalonien funktioniert, und werfen Sie einen Blick auf unsere Seite zur mittelfristigen Vermietung.

Häufige Fragen zur Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen

Ab wann gelten 10 % Mehrwertsteuer für Ferienwohnungen in Spanien?

Ab dem 1. Dezember 2026, für Aufenthalte von 30 Nächten oder weniger. Das Real Decreto-ley 29/2026 ist seit dem 8. Oktober in Kraft, aber die Mehrwertsteuer auf Ferienvermietung gilt erst ab diesem Datum, und nur, wenn das spanische Parlament das Dekret bestätigt.

Muss ich Mehrwertsteuer berechnen, wenn ich über Airbnb oder Booking vermiete?

Ja. Der Kanal spielt keine Rolle: Entscheidend ist ein Aufenthalt von 30 Nächten oder weniger. Der veröffentlichte Preis muss die MwSt. enthalten, und die Rechnung an den Gast stellt der Eigentümer aus, oder wer die Wohnung in seinem Namen verwaltet, nicht die Plattform.

Betrifft es Ferienwohnungen mit Touristenlizenz in Barcelona oder Madrid?

Ja. Die Lizenzen regelt jede Region selbst; die Mehrwertsteuer ist eine staatliche Steuer und hängt nicht davon ab. Sie gilt gleichermaßen in Barcelona, in Madrid, im übrigen spanischen Festland und auf den Balearen. Auf den Kanarischen Inseln, in Ceuta und Melilla gibt es keine Mehrwertsteuer.

Muss ich eine Firma gründen oder mich als Selbstständiger anmelden?

Weder noch. Sie können als Privatperson weitermachen und melden sich mit dem Modelo 036 beim Finanzamt an. Die Anmeldung beim Finanzamt ist nicht dasselbe wie die Anmeldung als Selbstständiger (autónomo): Das betrifft die Sozialversicherung, und ohne Hotelleistungen ist sie normalerweise nicht nötig. Neu ist, dass Sie Mehrwertsteuererklärungen abgeben.

Ändert sich etwas bei meiner Einkommensteuer?

Nicht die Art der Besteuerung: Ohne Hotelleistungen und Angestellte bleiben Ihre Einkünfte Einkünfte aus Vermietung. Die Beträge ändern sich, weil Einnahmen und Ausgaben jetzt ohne MwSt. angesetzt werden.

Und wenn der Gast ein Unternehmen ist?

Dann wird er eine Rechnung mit seiner Steuernummer und Anschrift verlangen, um die MwSt. abzuziehen, auch wenn der Aufenthalt keine 400 € kostet. Ist der Kunde ein Unternehmen oder Selbstständiger, ist eine Rechnung immer Pflicht (Art. 2.2 der Rechnungsverordnung).

Kann ich abziehen, was ich vor dem 1. Dezember gekauft habe?

Die MwSt. auf laufende Ausgaben nicht: Damals war Ihre Vermietung steuerbefreit. Investitionsgüter wie die Wohnung, wenn Sie sie neu gekauft haben, oder Geräte und Bauarbeiten ab einem bestimmten Wert lassen sich über die verbleibenden Jahre berichtigen. Siehe weiter oben.

Was passiert 2028 mit der EU-Richtlinie?

Die Richtlinie (EU) 2025/516, bekannt als ViDA, macht die Plattformen zu Schuldnern der MwSt. auf Aufenthalte bis 30 Nächte, wenn der Gastgeber ihnen keine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer nennt. Jedes Land kann sie ab dem 1. Juli 2028 anwenden und muss es bis zum 1. Januar 2030 tun.

Und wenn das Dekret nicht bestätigt wird?

Dann verfällt es, und die Ferienvermietung ohne Hotelleistungen bleibt von der Mehrwertsteuer befreit. Haben Sie sich schon angemeldet, bevor Sie davon erfahren, können Sie sich wieder abmelden.

Quellen

  1. Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. OktoberSpanisches Gesetzblatt (BOE) Nr. 249 vom 7. Oktober 2026. Artikel 7 (MwSt.) und 8 (IBI). Auf Spanisch.
  2. Ley 37/1992, das spanische MehrwertsteuergesetzKonsolidierte Fassung. Artikel 5, 20, 69, 75, 91, 95, 102 bis 110 und 164. Auf Spanisch.
  3. Real Decreto 1624/1992, die MehrwertsteuerverordnungKonsolidierte Fassung. Artikel 71.1 (wer das Modelo 303 einreicht). Auf Spanisch.
  4. Real Decreto Legislativo 5/2004, das Gesetz über die Einkommensteuer der NichtansässigenKonsolidierte Fassung. Artikel 24.6 (Ausgaben von Ansässigen in der EU und im EWR) und 25.1 (Steuersätze von 19 % und 24 %). Auf Spanisch.
  5. Real Decreto 1619/2012, die RechnungsverordnungKonsolidierte Fassung. Artikel 2, 4 und 15. Auf Spanisch.
  6. Real Decreto Legislativo 2/2004, das Gesetz über die KommunalfinanzenKonsolidierte Fassung. Artikel 72 (IBI-Aufschlag). Auf Spanisch.
  7. Zahlungsbedingungen von AirbnbAbschnitt 4: Airbnb Payments als eingeschränkter Inkassobeauftragter des Gastgebers.
  8. Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025 und Beschluss des Tribunal Supremo vom 15. Juli 2026ECLI:ES:AN:2025:3630 und ECLI:ES:TS:2026:7675A. Ausgaben von Nichtansässigen außerhalb der EU. Zusammenfassung von Cuatrecasas, auf Spanisch.
  9. Resolution des Abgeordnetenhauses vom 2. Oktober 2026Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026. Auf Spanisch.
  10. Resolution des Staatssekretariats für Wohnungswesen vom 14. März 2024Angespannte Wohnungsmärkte, darunter Barcelona. Auf Spanisch.
  11. Richtlinie (EU) 2025/516 des Rates vom 11. März 2025 (ViDA)Amtsblatt der Europäischen Union.
  12. Barometer der Ferienvermietung in Barcelona 2025-26MyRentalHost. Median-Umsatz einer Wohnung für 3 bis 4 Gäste.

Hinweis. Dieser Ratgeber dient nur der Information. Er beruht auf dem Real Decreto-ley 29/2026 in der im BOE veröffentlichten Fassung und auf dem konsolidierten spanischen Mehrwertsteuergesetz mit Stand 7. Oktober 2026. Das Finanzamt hat zu der Änderung noch keine Auslegungshinweise veröffentlicht. Er ist keine Steuerberatung: Bevor Sie etwas entscheiden, gehen Sie Ihren Fall mit Ihrem Steuerberater durch.