Seit dem 1. Januar 2026 teilt das Gesetz 11/2025 die befristeten Mietverhältnisse in Katalonien in zwei sehr unterschiedliche Regime. Das mit ausschließlich Erholungs-, Urlaubs- oder Freizeitzweck richtet sich nach den Regeln für die Miete zu anderen Zwecken als dem Wohnen: Sie legen die Miete frei fest, vereinbaren die gewünschte Dauer und benötigen ab 31 Tagen keine Touristenlizenz. Alle übrigen befristeten Mietverhältnisse — Arbeit, Studium, Gesundheit — unterliegen dem Referenzpreisindex. Dieser Leitfaden behandelt das erste: was es genau verlangt und was passiert, wenn eine dieser Voraussetzungen fehlt.
Zwei Regime, nicht eines
Artikel 66 bis des Gesetzes 18/2007 geht in der Fassung des Gesetzes 11/2025 von einer wenig intuitiven Prämisse aus: die Dauer qualifiziert den Vertrag nicht.
«Als dauerhafte Wohnraummiete gilt die Miete, die der Befriedigung des Wohnbedarfs dient, unabhängig von ihrer Dauer. Wohnungen, die Erholungs-, Tourismus- oder Ferienzwecken dienen, gelten nicht als solche.»
Art. 66 bis.1 · Gesetz 18/2007, Fassung Gesetz 11/2025Maßgeblich ist der Zweck. Und von dort öffnet das Gesetz zwei Wege mit gegensätzlichen wirtschaftlichen Folgen:
| Ferien-, Erholungs- oder Freizeitnutzung | Arbeit, Studium, Gesundheit oder anderes | |
|---|---|---|
| Absatz | Art. 66 bis.4 | Art. 66 bis.2 |
| Anwendbares Regime | Regeln der Miete zu anderen Zwecken als dem Wohnen | Wohnraumregeln zu Kaution, Sicherheiten, Miete und Kosten |
| Miete | Frei | Dem Referenzindex in angespannten Marktgebieten unterworfen |
| Anpassung und Kosten | Wie vereinbart | Innerhalb der Grenzen des Wohnraumregimes |
| Pflichtverlängerung | Nein | Nein, aber mit den Vorbehalten der Absätze 5 und 6 |
Barcelona ist als angespanntes Wohnungsmarktgebiet ausgewiesen. Für Eigentümer bedeutet der Unterschied zwischen der einen und der anderen Spalte deshalb nichts Formales: Es ist der Preis, zu dem sie vermieten können.
Warum das Ferienformat den größten Spielraum hat
Drei Dinge treffen in diesem Vertrag zusammen und in keinem anderen:
Keine Touristenlizenz ab 31 Tagen
Touristische Beherbergung ist über Aufenthalte von bis zu 31 Tagen definiert. Ab dem 32. Tag fällt die Vermietung aus dieser Kategorie und aus dem Lizenzkontingent heraus, ohne ihren Ferienzweck zu verlieren.
Außerhalb der Mietpreisbremse
Da Absatz 4 auf die Regeln der Miete zu anderen Zwecken als dem Wohnen verweist, fällt dieser Vertrag aus dem Referenzindex heraus, der die übrigen befristeten Mietverhältnisse in angespannten Gebieten sehr wohl deckelt.
Keine Pflichtverlängerungen
Die Mindestlaufzeiten von fünf oder sieben Jahren und das System der jährlichen Verlängerungen der Wohnraummiete gelten nicht.
Die 31-Tage-Schwelle und die Einordnung des Vertrags sind zwei verschiedene Dinge. Die 31 Tage entscheiden darüber, ob Sie eine Touristenlizenz brauchen. Der Zweck entscheidet, welches Miet- und Fristenregime für Sie gilt. Ein Vertrag kann die 31 Tage überschreiten und dennoch preisgedeckelt sein, wenn sein Zweck kein Ferienzweck ist.
Die drei Voraussetzungen, die es tragen
Absatz 4 knüpft dieses Regime an drei Anforderungen, die alle im Vertrag selbst stehen müssen:
«Dieser Grund oder Zweck ist im Vertrag anzugeben, unter Beifügung der gesetzlich vorgeschriebenen spezifischen Unterlagen, und ordnungsgemäß nachzuweisen. Ebenfalls anzugeben ist der ständige Wohnsitz der Mieterpartei. Die Nachweisunterlagen sind zusammen mit der Kaution im entsprechenden Register zu hinterlegen.»
Art. 66 bis.4 · Gesetz 18/2007, Fassung Gesetz 11/2025- Der Zweck, schriftlich. Der Vertrag muss ausdrücklich angeben, dass die Nutzung ausschließlich Erholungs-, Urlaubs- oder Freizeitzwecken dient. Ihn «Saisonmietvertrag» zu betiteln, genügt nicht.
- Die Unterlagen, die ihn belegen. Spezifischer Nachweis dieses Zwecks, dem Vertrag beigefügt.
- Der ständige Wohnsitz des Mieters. Es muss angegeben werden, wo er gewöhnlich wohnt — definitionsgemäß anderswo. Diese Voraussetzung wird am häufigsten vergessen und trägt alles Übrige: Wohnt der Mieter hier, hält der Ferienzweck nicht stand.
Derselbe Absatz fügt hinzu, dass die Nachweisunterlagen zusammen mit der Kaution im entsprechenden Register hinterlegt werden.
Was passiert, wenn eine fehlt
Das Sanktionsregime ist der neueste Teil der Reform. Artikel 123 des Gesetzes 18/2007 stuft als sehr schweren Verstoß im Mietrecht ein:
- Den Vertragszweck nicht anzugeben oder einen vorgetäuschten, falschen oder betrügerischen Zweck anzugeben
- Dem Mieter die Kosten der Immobilienverwaltung oder der Vertragsabwicklung aufzuerlegen
- Eine Miete oberhalb der zulässigen Höchstbeträge festzusetzen, wenn der Vertrag der Mietpreisbremse unterliegt
Und Artikel 118 legt die Beträge fest:
| Einstufung | Bußgeld | |
|---|---|---|
| Sehr schwer | 90.001 bis 900.000 € | |
| Schwer | 9.001 bis 90.000 € | |
| Geringfügig | 3.000 bis 9.000 € |
Artikel 118 selbst enthält zwei wichtige Korrektive. Absatz 4 erlaubt der Sanktionsbehörde, bei entsprechender Begründung im Verfahren den nächstniedrigeren Bußgeldrahmen anzuwenden, ohne die Einstufung des Verstoßes zu ändern. Und Absatz 7 bestimmt, dass die Bußgelder bis zu 80 % ihres Betrags erlassen werden, wenn der Verantwortliche den Verstoß behebt.
In der Praxis entspricht das tatsächliche Risiko eines Eigentümers, der rechtzeitig korrigiert, nicht der Schlagzeilenzahl. Die Korrektur muss aber möglich sein, und dafür muss der Vertrag von Anfang an sauber formuliert sein.
Die beiden Fälle, die den Vertrag tatsächlich umwandeln
Es hält sich die Vorstellung, jeder Mangel verwandle einen befristeten Vertrag automatisch in einen unbefristeten. Das stimmt nicht. Das Gesetz sieht zwei konkrete Situationen vor, und beide betreffen die Fortsetzung mit demselben Mieter:
Verlängerung ohne Nachweis
Weist der Mieter bei der Verlängerung den Grund der zeitlichen Begrenzung und seinen Wohnsitz an einem anderen Ort nicht ausdrücklich nach, gilt das Regime der dauerhaften Wohnraummiete einschließlich der gesetzlichen Mindestdauer, gerechnet ab dem Datum des ursprünglichen Vertrags.
Neuer Vertrag, derselbe Mieter
Wird nicht verlängert, aber ein neuer Vertrag mit derselben Mieterpartei über dieselbe Wohnung geschlossen, unterliegt dieser den Regeln der dauerhaften Wohnraummiete, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass die Umstände fortbestehen.
Hinzu kommt eine Vermutung: Absatz 3 vermutet einen dauerhaften Wohnzweck, wenn im entsprechenden Register keine andere Nutzung nachgewiesen ist. Das ist eine Vermutung, keine automatische Umwandlung, verlagert aber die Beweislast auf den Eigentümer.
Häufige Fragen
Kann ich für einen Monat vermieten? Für drei?
Ja. Im Vertrag zu Ferienzwecken ist die Dauer frei. Zu beachten ist die 31-Tage-Schwelle: darunter handelt es sich um touristische Beherbergung und Sie brauchen eine Lizenz.
Ist der Elfmonatsvertrag eine gesetzliche Formel?
Er existiert nicht als Kategorie. Elf Monate sind schlicht weniger als ein Jahr. Maßgeblich ist der Zweck, nicht die Zahl der Monate auf der ersten Seite.
Kann ich den Preis frei festlegen?
Im Vertrag mit ausschließlich Ferienzweck ja: Er richtet sich nach den Regeln der Miete zu anderen Zwecken als dem Wohnen, und der Referenzindex gilt nicht. Bei den übrigen befristeten Verträgen in angespannten Gebieten nein.
Und wenn mein Mieter bereits in Barcelona wohnt?
Dann fehlt die Voraussetzung eines ständigen Wohnsitzes anderswo und der Ferienzweck hält nicht stand. Zu prüfen wäre, ob der Fall unter Absatz 2 fällt — Arbeit, Studium, Gesundheit —, der den Mietgrenzen unterliegt.
Brauche ich eine Touristenlizenz?
Nein, wenn der Aufenthalt 31 Tage übersteigt. Unterhalb dieser Schwelle handelt es sich um touristische Beherbergung und eine Lizenz ist erforderlich.
Gilt das auch in Madrid?
Nein. Artikel 66 bis ist katalanisches Recht. Madrid hat seinen eigenen Rahmen und ein eigenes Dekret für die touristische Beherbergung.
Hinweis. Dieser Leitfaden dient der Orientierung und beruht auf dem konsolidierten Text des Gesetzes 18/2007 nach dem Gesetz 11/2025 und dem Dekretgesetz 1/2025 zum Stand der Aktualisierung. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Vertrags durch einen Anwalt: prüfen Sie Ihren konkreten Fall immer bevor Sie unterschreiben oder verlängern.
Wir arbeiten ausschließlich mit dem Ferienformat
Es ist das Format, das die Miete frei und die Dauer flexibel hält. Wir sorgen dafür, dass der Vertrag die drei Voraussetzungen erfüllt, prüfen den Mieter und sorgen dafür, dass Sie jeden Monat pünktlich Geld erhalten.
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