Seit Ende April 2026 gelten für jede touristisch genutzte Wohnung in der Region Madrid neue Anforderungen an Fläche, Ausstattung und Belegung. Sie haben drei Jahre Zeit zur Anpassung — es sei denn, Sie führen vorher eine grundlegende Renovierung durch, dann gilt es sofort. Und zwei Änderungen, bei denen es nicht um Quadratmeter geht, wiegen schwerer: Die Eigentümergemeinschaft muss die Tätigkeit ausdrücklich genehmigen, und die Anzeige unterschreibt der Betreiber, nicht der Eigentümer.
Um welche Vorschrift es geht und ab wann sie gilt
Es geht um das Dekret 27/2026 vom 25. Märzdes Regierungsrats, das das Dekret 79/2014 zur Regelung von Touristenapartments und touristisch genutzten Wohnungen der Autonomen Gemeinschaft Madrid ändert. Es wurde im BOCM vom 6. April 2026 veröffentlicht und trat zwanzig Tage später in Kraft.
Das ist keine behördliche Laune: Ein großer Teil des Dekrets dient dazu, Urteilen des Obergerichts von Madrid nachzukommen, die Artikel des früheren Textes aufgehoben hatten. Der Rest sind neue Qualitätsanforderungen an die Unterkunft.
Die Quadratmeter, die die Region jetzt verlangt
Das sind die Mindestnutzflächen, die jeder Raum einer touristisch genutzten Wohnung erfüllen muss:
| Raum | Mindestnutzfläche |
|---|---|
| Schlafzimmer | 12 m² |
| Wohn-Esszimmer | 10 m² |
| Wohn-Esszimmer mit integrierter Küche | 14 m² |
| Küche | 5 m² |
| Bad | 1,5 m² |
Das Bad braucht zusätzlich eine Mindesthöhe von 2,20 Metern von Boden bis Decke sowie Badewanne oder Dusche, Waschbecken und WC. Das Schlafzimmer muss zwei Einzelbetten von 0,9 × 1,9 Metern oder ein Doppelbett von 1,35 × 1,9 haben, dazu Nachttische, Stühle oder Sessel und einen Schrank.
Die Küche verlangt eingebaute Module mit Dunstabzugshaube, Kochfeld mit zwei oder mehr Flammen, Backofen, Spüle und Kühlschrank. Waschmaschine und Abfallstellplatz dürfen in der Küche oder in angrenzenden Nebenräumen liegen.
Eine leicht übersehene Anforderung: Schlafzimmer und Wohnzimmer brauchen ausreichende Beleuchtung und Belüftung und eine Verdunkelung, die den Lichteinfall vollständig verhindert. Eine Jalousie, die Helligkeit durchlässt, erfüllt das nicht.
Wie viele Personen Sie unterbringen dürfen
Das ist die Regel, die Ihr Inserat am stärksten betrifft, weil sie unmittelbar ändert, wie viele Plätze Sie ausschreiben dürfen:
- Zwischen 25,5 und 40 m² Nutzfläche: bis zu 4 Personen, verteilt auf mindestens zwei Wohnräume.
- Je weiteren 12 m² Nutzfläche, in mindestens einem weiteren Wohnraum, dürfen 2 Personen mehr hinzukommen.
- Zulässig sind zwei umwandelbare Schlafplätze im Wohnzimmer, wenn Fläche und Grundriss es zulassen — und sie zählen zur Höchstbelegung.
Anders gesagt: Das Schlafsofa ist kein Gratisplatz. Wer sechs Gäste in einer Wohnung ausschreibt, die nach der Norm vier zulässt, hat eine Abweichung zwischen Inserat und Anzeige, die bei einer Kontrolle zu den am leichtesten erkennbaren gehört.
Die CIVUT: was sie tatsächlich bescheinigt
Die Eignungsbescheinigung für touristisch genutzte Wohnungen wird nach einer Prüfung vor Ort ausgestellt und bescheinigt sieben konkrete Anforderungen:
- Heizung sowie Kalt- und Warmwasserversorgung
- Beleuchtung, Belüftung und Verdunkelung in Schlafzimmern und Wohn-Esszimmer
- Ausreichende Beleuchtung und Belüftung in der Küche
- Natürliche, geführte oder mechanische Belüftung in den Bädern
- Einen Handfeuerlöscher in weniger als fünfzehn Metern Entfernung von der Ausgangstür
- Grundlegende Notfallkennzeichnung mit Hinweis auf den Ausgang
- Einen Fluchtplan des Gebäudes und der Wohnung an sichtbarer Stelle
Das Dekret legt genau fest, wo dieser Plan hängt: an der Wohnungstür. Und die CIVUT muss den Gästen zugänglich sein.
Ein Detail, das Geld spart: Das Obergericht von Madrid hat die Vorgabe aufgehoben, dass nur Architekten oder Bautechniker die CIVUT unterzeichnen dürfen, weil sie andere Berufsgruppen ungerechtfertigt ausschloss. Ausstellen darf sie jede fachlich befähigte Person.
Die Eigentümergemeinschaft muss jetzt zustimmen
Das ist die wichtigste Änderung des Jahres in Madrid, und sie kommt nicht aus dem Dekret, sondern aus zwei Quellen zugleich.
Das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar hat Artikel 7 des Wohnungseigentumsgesetzes um einen Absatz 3 ergänzt: Ein Eigentümer, der die Wohnung touristisch anbietet, muss die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Und der Oberste Gerichtshof hat in den Urteilen 1232/2024 und 1233/2024 vom 3. Oktober bestätigt, dass Gemeinschaften die Tätigkeit mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile verbieten können.
Der Beschluss, mit dem die Tätigkeit genehmigt, beschränkt, an Bedingungen geknüpft oder verboten wird, hat keine Rückwirkung. Wer bereits tätig war, dem kann er nicht rückwirkend entgegengehalten werden.
In der Praxis verlangt die Anzeige jetzt zwei Erklärungen zu zwei getrennten Bescheinigungen: dass Gründungsurkunde oder Satzung die Tätigkeit nicht verbieten, und dass die Gemeinschaft Ihren Antrag genehmigt hat.
Wer unterschreibt: der Betreiber, nicht der Eigentümer
Bislang reichte der Eigentümer die Anzeige ein. Das Obergericht von Madrid hob dies 2021 auf, weil es ungerechtfertigt sei, wenn der Eigentümer die Leistung nicht selbst erbringt, und das Dekret greift es auf: Sie wird eingereicht vom Inhaber der touristischen Beherbergungstätigkeit.
Gehört Ihnen die Wohnung, wird sie aber von einem anderen Unternehmen verwaltet, erklärt und haftet dieses Unternehmen. Und bei einem Betreiberwechsel muss der neue Betreiber seine eigene Anzeige einreichen.
Alle Verfahren laufen zudem ausschließlich elektronisch, über das elektronische Portal der Autonomen Gemeinschaft Madrid.
Drei Regeln, die kaum jemand kennt
Gehört Ihnen der ganze Aufgang, gelten andere Regeln
Gehören 100 % der Wohnungen eines Gebäudes oder Aufgangs demselben Betreiber, gelten die Vorschriften für Touristenapartments — strenger als die für Ferienwohnungen.
Absolutes Verbot
Keine Wohnung, die in der Autonomen Gemeinschaft Madrid einem öffentlichen Schutzregime unterliegt, darf touristisch genutzt werden.
Sie dürfen nach Zonen begrenzen
Die Gemeinden dürfen eine Höchstzahl an Ferienwohnungen je Gebäude, Bereich, Zone, Sektor oder sogar je Zeitraum festlegen.
Warum das ernst gemeint ist
Die Änderung ist Teil des Kontrollplans, der in der zweiten Jahreshälfte 2024 angelaufen ist. Das sind die amtlichen Zahlen der Autonomen Gemeinschaft Madrid:
| Maßnahme | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Abgemeldete Ferienwohnungen | 1.153 | 3.053 |
| Durchgeführte Kontrollen | 481 | 588 |
| Kontrollen mit Sanktion | 90% | 85,71% |
Die Abmeldungen stiegen um 164,8% von einem Jahr aufs andere, und in den ersten beiden Monaten des Jahres 2026 wurden weitere 341 Wohnungenabgemeldet. Die Region hat rund eine halbe Million Euro an Bußgeldern in zwei Haushaltsjahren verhängt.
Nach Angaben des Statistikamts gibt es noch rund 15.309 touristisch genutzte Wohnungen in der Autonomen Gemeinschaft Madrid, 17,5 % weniger als bei den Erhebungen von 2025. Sie machen 0,52 % des Wohnungsbestands aus: Madrid ist die touristische Region, in der sie am wenigsten ins Gewicht fallen.
Häufige Fragen
Muss ich jetzt sofort renovieren?
Nein. Die Übergangsvorschrift gewährt drei Jahre ab Inkrafttreten, um die Anforderungen an Fläche und Ausstattung zu erfüllen. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wer vor Ablauf dieser Frist eine grundlegende Renovierung der Anlagen durchführt, für den gilt das Dekret sofort.
Kann ich eine Befreiung beantragen, wenn meine Wohnung die Quadratmeter nicht erreicht?
Ja. Die zuständige Generaldirektion für Tourismus kann Anforderungen aus belegten technischen Gründen erlassen, mit zwei Grenzen: Die Flächenreduzierung darf nicht mehr als 15%betragen, und sie darf nur weniger als die Hälfte der Zimmer oder Bäder betreffen. Sie wird auf einem Standardformular beantragt, und zwar vor Einreichung der Anzeige.
Was ist, wenn die Eigentümergemeinschaft die Tätigkeit schon verboten hatte?
Der Beschluss hat keine Rückwirkung, betrifft also niemanden, der bereits tätig war. Für eine neue Tätigkeit brauchen Sie die ausdrückliche Zustimmung.
Brauche ich auch die staatliche Registernummer?
Ja, wenn Sie über Online-Plattformen vermarkten. Das ist ein eigenständiges Verfahren beim Verband der Registerführer über das Grundbuchamt und ersetzt die Anzeige bei der Autonomen Gemeinschaft Madrid nicht.
Und wenn meine Wohnung in Barcelona liegt?
Dann gilt nichts davon: Das sind Madrider Vorschriften. Barcelona hat ein eigenes Register und eine eigene Nummer, die NIRTC.
Wie lange braucht die Verwaltung für eine Antwort?
Die Höchstfrist für die Bekanntgabe einer Befreiungsentscheidung oder einer Entscheidung über die Unmöglichkeit der Fortführung beträgt sechs Monate.
Hinweis. Dieser Ratgeber ist orientierend und stützt sich auf das im BOCM veröffentlichte Dekret 27/2026 sowie auf amtliche Informationen der Autonomen Gemeinschaft Madrid zum Aktualisierungsdatum. Kommunale Vorschriften ändern sich und jede Gemeinde wendet eigene Bedingungen an: Klären Sie Ihren konkreten Fall immer mit der Gemeinde ab, in der die Wohnung liegt, bevor Sie Entscheidungen treffen. Er stellt keine Rechtsberatung dar.
Erfüllt Ihre Madrider Wohnung das neue Dekret?
Wir prüfen Ihr Inserat und Ihre Situation: Flächen, ausgeschriebene Belegung, CIVUT und was Ihnen noch fehlt, um vor Fristende regelkonform zu sein. Unverbindlich.
Meinen Fall kostenlos prüfen →