Asbestzertifikat bei der Vermietung in Katalonien: wer es braucht, wer es ausstellt und was jetzt zu tun ist

In diesem Ratgeber

1. Warum Asbest
2. Was das Gesetz verlangt
3. Welche Wohnungen betroffen sind
4. Ihre Rolle und die des Verwalters
5. Wer unterschreibt, was es bescheinigt
6. Wann vorlegen, wie lange gültig
7. Wenn Asbest gefunden wird
8. Ohne Zertifikat
9. Was noch offen ist
10. Was jetzt zu tun ist
11. Häufige Fragen
12. Quellen

Warum Asbest ein Problem ist und warum es dieses Gesetz gibt

Asbest ist ein Mineral, das in winzige Fasern zerfällt. Gelangen diese Fasern in die Luft, werden sie eingeatmet. Jahrzehntelang wurde Asbest im Bau verwendet, vor allem in Faserzement für Dächer, Fallrohre und Leitungen. Das Gesetz selbst nennt, was er auslösen kann, darunter Lungenkrebs, Mesotheliom und Asbestose (Art. 2.f).

Asbest im Haus bedeutet nicht zwangsläufig, dass man ihn einatmet. Nach dem spanischen Nationalen Institut für Sicherheit und Gesundheit bei der Arbeit (INSST) muss das Material in den meisten Fällen bearbeitet werden, damit es Fasern freisetzt, vor allem wenn es fest gebunden ist wie Faserzement. Mit dem Verschleiß kann es sie aber auch freisetzen, ohne dass jemand es berührt: Für das INSST hat es dann das Ende seiner Nutzungsdauer erreicht.

Spanien hat Asbest 2001 verboten, mit Wirkung ab Juni 2002. Was bereits verbaut war, durfte bis zum Ende seiner Nutzungsdauer bleiben. Laut Gesetz gibt es in Katalonien noch Millionen Tonnen Faserzement, ein großer Teil davon verbaut zwischen Mitte der Sechziger- und Ende der Achtzigerjahre, und er erreicht dieses Ende jetzt. Deshalb will das Gesetz 8/2026 ihn erfassen und schrittweise entfernen, mit Blick auf das europäische Ziel, ihn bis Ende 2032 vollständig zu beseitigen.

Das Zertifikat ist der Teil, der Sie als Vermieter betrifft: Wer in die Wohnung kommt, soll wissen, ob sichtbarer Asbest vorhanden ist und in welchem Zustand er ist.

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Was verlangt das Asbestgesetz bei der Vermietung?

Das Gesetz 8/2026 vom 2. Juli zur Beseitigung von Asbest wurde am 3. Juli im Amtsblatt der katalanischen Regierung (DOGC) veröffentlicht und trat am 3. Oktober 2026 in Kraft. Es soll den Asbest erfassen und entfernen, der noch in den Gebäuden Kataloniens steckt. Für Vermieter ist Artikel 21 entscheidend:

Das Gesetz versteht das als Recht von Käufern und Mietern (Art. 5.d): zu erfahren, ob sichtbarer Asbest vorhanden ist, in welchem Zustand er ist und welches Risiko er darstellt. Das Zertifikat selbst verpflichtet nicht zu Bauarbeiten. Was passiert, wenn Asbest gefunden wird, lesen Sie weiter unten.

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Welche Wohnungen und Vermietungen sind betroffen? Das Stichjahr 2002

Das Gesetz spricht von jedem Verkauf und jeder Vermietung. Die katalanische Abfallbehörde (Agència de Residus de Catalunya, ARC), die das Gesetz anwendet, hat den Anwendungsbereich in ihrem Muster-Zertifikat und in ihren häufigen Fragen konkretisiert, zuletzt aktualisiert am 16. Oktober:

Ihre Wohnung	Zertifikat
In Katalonien, in einem vor 2002 errichteten Gebäude, als Ferienwohnung vermietet.	Ja
Dieselbe Wohnung als Saisonmiete oder langfristig vermietet.	Ja
Vor 2002 gebaut und komplett renoviert. Die Renovierung ändert das Baujahr des Gebäudes nicht.	Ja
Vor 2002 gebaut, der Asbest bereits entfernt. Die Unterlagen zur Entfernung helfen dem Sachverständigen.	Ja
Ein ehemaliges Ladenlokal, das zur Wohnung umgebaut wurde. Es zählt das Baujahr des Gebäudes, nicht das der Nutzungsänderung.	Ja
Im Jahr 2002 oder später gebaut.	Nein
In Madrid oder einer anderen Region Spaniens. Es ist ein katalanisches Gesetz.	Nein

Das Stichjahr 2002 steht nicht im Gesetz. Die ARC legt es fest, weil Spanien in diesem Jahr den Verkauf asbesthaltiger Materialien verboten hat; die Verordnung mit dem Verbot trat am 14. Juni 2002 in Kraft. Das Baujahr finden Sie in Ihrer Eigentumsurkunde (escritura) oder im Online-Portal des spanischen Katasteramts (Sede Electrónica del Catastro), über die Adresse oder die Katasternummer.

Und Ferienwohnungen mit Aufenthalten von wenigen Nächten? Die ARC beantwortet das so:

Dasselbe gilt für touristische Apartments (AT) und für die Saisonmiete, ebenso für die langfristige Wohnraummiete: In allen Fällen wird eine Immobilie vermietet, und genau das erfasst das Gesetz.

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Was ist Ihre Aufgabe, was die des Verwalters?

Die Pflicht liegt beim Eigentümer. Nach der ARC muss er dafür sorgen, dass erfüllt wird, was das Gesetz von der Eigentümerseite verlangt. Kümmert sich ein Verwaltungsunternehmen um die Wohnung, kommt es darauf an, was es im Einzelfall übernimmt, und Artikel 12 weist ihm konkrete Aufgaben zu.

Wenn wir Ihre Wohnung verwalten, können wir das Zertifikat für Sie koordinieren (wie, lesen Sie am Ende). Kosten und Pflicht bleiben beim Eigentümer.

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Wer darf das Asbestzertifikat unterschreiben, und was bescheinigt es?

Solange es keine Durchführungsverordnung gibt, dürfen Architekten, technische Architekten (arquitectos técnicos), Ingenieure und technische Ingenieure unterschreiben, jeweils im Rahmen ihrer Zuständigkeit (die Berufe des spanischen Bauordnungsgesetzes, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación). Eine Fachkraft für Arbeitssicherheit darf es nicht, auch wenn sie auf Asbest spezialisiert ist. Sie als Eigentümer ebenfalls nicht.

Der Sachverständige muss vor Ort sein. Er prüft die Räume und Bauteile, die er erreichen kann, und hält fest, was er sieht. Er nimmt keine Proben und schickt nichts ins Labor. Das Basismuster der ARC passt auf eine Seite und enthält:

• die Angaben zur Wohnung: Adresse, Katasternummer und Baujahr oder Jahr der Renovierung;
• wer die Prüfung durchgeführt hat und wann;
• das Ergebnis: ob Bauteile sichtbar sind, die Asbest enthalten können, und wenn ja, ob sie in gutem oder in schlechtem Zustand sind (beschädigt, mit Ablösungen);
• einen Hinweis, dass es nur das Geprüfte und Sichtbare abdeckt und verdeckte Materialien nicht ausschließt.

Ein Zertifikat ohne sichtbaren Asbest garantiert nicht, dass hinter einer abgehängten Decke oder in einer Wand keiner steckt. Taucht später welcher auf, macht das allein das Zertifikat nicht falsch. Das größte Risiko liegt bei Materialien in schlechtem Zustand oder bei unsachgemäßer Bearbeitung, etwa beim Faserzement, den das Muster selbst als Beispiel nennt.

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Wann müssen Sie es vorlegen, und wie lange gilt es?

Sie müssen es vor Vertragsabschluss haben. Derzeit muss es nicht in der Anzeige auf Airbnb oder Booking.com stehen. Bei einer Ferienbuchung kommt der Vertrag mit der Buchung zustande, das Zertifikat muss also vorher vorliegen.

Der Wortlaut des Gesetzes ist weiter gefasst als die derzeitigen Vorgaben der ARC. Artikel 10.h verlangt unter den Pflichten derjenigen, die mit Asbest zu tun haben, über sein Vorhandensein oder Nichtvorhandensein „in jedem Angebot, jeder Verkaufsförderung oder Werbung für den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen“ zu informieren. In Anzeigen verlangt die ARC das vorerst nicht. Ändert die Verordnung das, ergänzen wir es hier.

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Was passiert, wenn Asbest gefunden wird?

Sie können weiter vermieten. Die ARC sagt das deutlich: Weist das Zertifikat Bauteile aus, die sichtbaren Asbest enthalten können, „verhindert das in keinem Fall den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie“. Das Zertifikat dient der Information.

Das heißt nicht, dass nichts zu tun ist. Ist Asbest einmal festgestellt, verlangt das Gesetz von Eigentümern, ihn nicht zu bearbeiten und die nötigen Schritte zu seiner Entfernung zu unternehmen (Art. 11, Buchstaben a und d). Entfernen dürfen ihn nur zugelassene Unternehmen und Fachleute (Art. 31). Die Fristen setzt nicht dieses Gesetz, sondern die zuständigen Behörden (vierte Zusatzbestimmung).

• In gutem Zustand: nicht anfassen, in der Nähe nicht bohren oder schleifen, und ein zugelassenes Unternehmen fragen, was wann zu tun ist.
• In schlechtem Zustand, mit Ablösungen: lassen Sie ihn zeitnah begutachten. Dann ist es am wahrscheinlichsten, dass er Fasern freisetzt.
• Das katalanische Register: Eine Meldung ist noch keine Pflicht; die Wege dafür kommen mit der Verordnung.
• Fördermittel: Das Gesetz schafft einen Fonds zur Beseitigung von Asbest und sieht Zuschüsse für die Entfernung vor (Art. 23 und 26). Sobald es Ausschreibungen gibt, informieren wir unsere Eigentümer.

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Und ohne Zertifikat? Bußgelder und Buchungen

Das Zertifikat nicht zu übergeben, wenn es nötig ist, ist ein leichter Verstoß (Art. 53.c). Das Gesetz sieht dafür ein Bußgeld von 100 bis 3.000 € vor (Art. 54.1.a), doch dieses Kapitel ist noch nicht in Kraft: Es gilt erst, wenn die katalanische Regierung das ausführende Dekret verabschiedet. Bis dahin gelten die allgemeinen umweltrechtlichen Bußgeldvorschriften (siebte Schlussbestimmung).

Und die Buchung? Das Gesetz sagt nicht, was mit einem Vertrag geschieht, der ohne Zertifikat geschlossen wurde. Er wird dadurch nicht unwirksam, aber die fehlende Übergabe kann trotzdem Folgen haben. Am sichersten ist es, das Zertifikat so bald wie möglich zu haben.

Auch der Verwalter steht für seinen Teil ein: Eigentümer und Mieter nicht über Asbest in den von ihm verwalteten Immobilien zu informieren, ist ebenfalls ein leichter Verstoß (Art. 53.b).

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Was ist noch offen?

• Die Durchführungsverordnung. Sie soll bis Juli 2027 festlegen, wie das Zertifikat aussieht und wer es unterschreibt. Ob heutige Zertifikate dann neu ausgestellt werden müssen, ist nicht bekannt.
• Die eigenen Bußgelder des Gesetzes. Sie kommen mit dem Dekret, das sie ausführt.
• Anzeigen. Das Gesetz spricht von Informationen in der Werbung (Art. 10.h). Die ARC verlangt das derzeit nicht.
• Buchungen vor dem 3. Oktober mit Aufenthalt danach. Das hat niemand geklärt.
• Die häufigen Fragen der ARC sind keine Rechtsnorm. Sie geben ihre Auslegung wieder. Dass die Pflicht auch Ferienaufenthalte erfasst, sagt die ARC; das Gesetz spricht nur von „vermieten“. Da die ARC das Gesetz anwendet, folgen wir ihrer Auslegung.

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Was sollten Sie jetzt tun?

1. Baujahr prüfen In der Eigentumsurkunde oder im Katasterportal. Ist das Gebäude von 2002 oder jünger, brauchen Sie kein Zertifikat.
2. Unterlagen sammeln Nachweise über eine Asbestentfernung, eine ITE oder ein früheres Zertifikat. Sie ersetzen das Zertifikat nicht, helfen aber dem Sachverständigen.
3. Zertifikat beauftragen Bei einem Architekten, technischen Architekten oder Ingenieur. Lassen Sie sich ein Angebot mit Besichtigung und Ausstellung machen. Haben Sie mehrere Wohnungen, fragen Sie, ob ein Zertifikat alle abdecken kann.
4. Besichtigung vorbereiten Der Sachverständige muss in die ganze Wohnung gelangen können. Was er nicht sieht, fällt aus dem Zertifikat heraus.
5. Aufbewahren und übergeben An Mieter oder Gäste, vor Vertragsabschluss.
6. Wenn Asbest gefunden wird Nicht anfassen. Ist er in schlechtem Zustand, lassen Sie ihn zeitnah von einem zugelassenen Unternehmen begutachten.

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Häufige Fragen

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Quellen

1. Gesetz 8/2026 vom 2. Juli zur Beseitigung von Asbest (Ley 8/2026, de la erradicación del amianto)DOGC Nr. 9699 vom 3. Juli 2026 und BOE Nr. 201 vom 17. August 2026. Konsolidierte Fassung, auf Spanisch. Artikel 5, 10, 11, 12, 21, 23, 26, 31, 53 und 54; vierte Zusatzbestimmung; erste und siebte Schlussbestimmung.
2. Agència de Residus de Catalunya: Basismuster der Bescheinigung über sichtbaren AsbestAuf Katalanisch. Das Kriterium der vor 2002 errichteten Gebäude und die Berufe, die sie ausstellen dürfen.
3. Agència de Residus de Catalunya: häufige Fragen zum ZertifikatAuf Katalanisch. Aktualisiert am 16. Oktober 2026. Fragen 1–3, 9–12, 14–20, 23–25, 29–32, 37 und 39–43.
4. Agència de Residus de Catalunya: Veröffentlichung des BasismustersAuf Katalanisch. 30. September 2026.
5. Verordnung vom 7. Dezember 2001 zur Änderung von Anhang I des Königlichen Dekrets 1406/1989 (Orden de 7 de diciembre de 2001)BOE Nr. 299 vom 14. Dezember 2001, auf Spanisch. Asbestverbot ab 14. Juni 2002.
6. Nationales Institut für Sicherheit und Gesundheit bei der Arbeit (INSST): technische Fragen zu AsbestAuf Spanisch. Wann asbesthaltige Materialien Fasern freisetzen und wann ihre Nutzungsdauer endet.
7. Gesetz 38/1999 vom 5. November über die Bauordnung (Ley de Ordenación de la Edificación)Konsolidierte Fassung, auf Spanisch. Die Berufe, die das Zertifikat unterschreiben dürfen, solange es keine Verordnung gibt.