Depuis le 1er janvier 2026, la loi 11/2025 divise les locations temporaires de Catalogne en deux régimes très différents. Celle dont la finalité est exclusivement récréative, de vacances ou de loisir relève des règles de l'usage autre que l'habitation : vous fixez librement le loyer, convenez de la durée que vous voulez et, au-delà de 31 jours, n'avez pas besoin de licence touristique. Toutes les autres locations temporaires — travail, études, santé — sont soumises à l'indice des prix de référence. Ce guide traite de la première : ce qu'elle exige exactement et ce qui se passe s'il manque l'une de ces conditions.
Deux régimes, pas un
L'article 66 bis de la loi 18/2007, dans la rédaction de la loi 11/2025, part d'une prémisse peu intuitive : la durée ne qualifie pas le contrat.
«Est considéré comme bail d'habitation permanente celui destiné à satisfaire le besoin de logement, indépendamment de sa durée. Ne sont pas considérés comme tels les logements destinés à des usages récréatifs, touristiques ou de saison de vacances.»
Art. 66 bis.1 · Loi 18/2007, rédaction loi 11/2025Ce qui qualifie, c'est la finalité. Et à partir de là, la loi ouvre deux voies aux conséquences économiques opposées :
| Usage de vacances, récréatif ou de loisir | Travail, études, santé ou autres | |
|---|---|---|
| Paragraphe | Art. 66 bis.4 | Art. 66 bis.2 |
| Régime applicable | Règles du bail à usage autre que l'habitation | Règles du logement pour dépôt, garanties, loyer et charges |
| Loyer | Libre | Soumis à l'indice de référence en zone tendue |
| Révision et charges | Selon ce qui est convenu | Dans les limites du régime du logement |
| Prorogation obligatoire | Non | Non, mais avec les précautions des paragraphes 5 et 6 |
Barcelone est déclarée zone de marché résidentiel tendu. Pour un propriétaire, la différence entre une colonne et l'autre n'a donc rien de formel : c'est le prix auquel il peut louer.
Pourquoi le format vacances offre le plus de marge
Trois choses coïncident dans ce contrat et dans aucun autre :
Pas de licence touristique au-delà de 31 jours
L'hébergement touristique se définit par des séjours allant jusqu'à 31 jours. À partir du 32e jour, la location sort de cette catégorie et du quota de licences, sans cesser d'être un usage de vacances.
Hors encadrement des prix
Le paragraphe 4 renvoyant aux règles de l'usage autre que l'habitation, ce contrat échappe à l'indice de référence qui plafonne bien les autres locations temporaires en zone tendue.
Pas de prorogations obligatoires
Les durées minimales de cinq ou sept ans et le système de prorogations annuelles du bail d'habitation ne s'appliquent pas.
Le seuil de 31 jours et la qualification du contrat sont deux choses différentes. Les 31 jours déterminent si vous avez besoin d'une licence touristique. La finalité détermine quel régime de loyer et de durée s'applique. Un contrat peut dépasser 31 jours et rester plafonné en prix, si sa finalité n'est pas de vacances.
Les trois conditions qui le soutiennent
Le paragraphe 4 subordonne ce régime à trois exigences, toutes dans le contrat lui-même :
«Cette cause ou finalité doit figurer au contrat avec production de la documentation spécifique prévue par la loi et doit être dûment justifiée. Doit également figurer le lieu de résidence permanente de la partie locataire. La documentation justificative doit être déposée avec la garantie au registre correspondant.»
Art. 66 bis.4 · Loi 18/2007, rédaction loi 11/2025- La finalité, écrite. Le contrat doit dire expressément que l'usage est exclusivement récréatif, de vacances ou de loisir. L'intituler «bail saisonnier» ne suffit pas.
- La documentation qui l'atteste. Preuve spécifique de cette finalité, produite avec le contrat.
- La résidence permanente du locataire. Doit figurer le lieu où il vit habituellement, qui par définition est ailleurs. C'est la condition la plus souvent oubliée et celle qui soutient tout le reste : si le locataire réside ici, la finalité de vacances ne tient pas.
Le paragraphe ajoute que la documentation justificative est déposée avec la garantie au registre correspondant.
Que se passe-t-il s'il en manque une
Le régime de sanctions est la partie la plus nouvelle de la réforme. L'article 123 de la loi 18/2007 qualifie d'infraction très grave en matière de baux :
- Ne pas faire figurer la finalité du contrat, ou en faire figurer une simulée, fausse ou frauduleuse
- Répercuter sur le locataire les frais de gestion immobilière ou de formalisation du contrat
- Fixer un loyer supérieur aux montants maximaux admissibles lorsque le contrat est soumis à l'encadrement des loyers
Et l'article 118 fixe les montants :
| Qualification | Amende | |
|---|---|---|
| Très grave | 90 001 à 900 000 € | |
| Grave | 9 001 à 90 000 € | |
| Légère | 3 000 à 9 000 € |
L'article 118 lui-même introduit deux correctifs importants. Son paragraphe 4 permet à l'organe sanctionnateur d'appliquer la tranche d'amende immédiatement inférieure s'il le justifie au dossier, sans modifier la qualification de l'infraction. Et le paragraphe 7 prévoit que les amendes sont remises à hauteur de 80 % de leur montant si l'auteur répare l'infraction.
En pratique, l'exposition d'un propriétaire qui corrige à temps n'est pas le chiffre du titre. Mais la correction doit être possible, et pour cela le contrat doit être bien rédigé dès le premier jour.
Les deux cas qui convertissent réellement le contrat
L'idée circule que tout défaut transforme automatiquement un bail temporaire en bail indéfini. C'est faux. La loi prévoit deux situations précises, toutes deux liées à la continuité du même locataire :
Prorogation sans justification
Si, lors de la prorogation, le locataire ne justifie pas expressément la cause de temporalité et le fait qu'il réside ailleurs, le régime de l'habitation permanente s'applique, y compris la durée minimale légale, comptée depuis la date du contrat initial.
Nouveau contrat, même locataire
Si le bail n'est pas prorogé mais qu'un nouveau contrat est signé avec le même locataire sur le même logement, celui-ci relève des règles de l'habitation permanente, sauf s'il est justifié que les circonstances persistent.
Il existe en outre une présomption : le paragraphe 3 présume une finalité d'habitation permanente si le registre correspondant ne fait pas état d'un usage autre que l'habitation. C'est une présomption, non une conversion automatique, mais elle déplace la charge de la preuve vers le propriétaire.
Questions fréquentes
Puis-je louer pour un mois ? Pour trois ?
Oui. La durée est libre dans le contrat à usage de vacances. Ce qu'il faut surveiller, c'est le seuil de 31 jours : en deçà, vous êtes en hébergement touristique et il vous faut une licence.
Le bail de 11 mois est-il une formule légale ?
Il n'existe pas comme catégorie. Onze mois, c'est simplement moins d'un an. Ce qui qualifie le contrat, c'est la finalité, pas le nombre de mois figurant en première page.
Puis-je fixer le prix que je veux ?
Dans le contrat à finalité exclusivement de vacances, oui : il relève des règles de l'usage autre que l'habitation et l'indice de référence ne s'applique pas. Dans les autres locations temporaires en zone tendue, non.
Et si mon locataire habite déjà à Barcelone ?
Alors la condition d'une résidence permanente ailleurs fait défaut et la finalité de vacances ne tient pas. Il faudrait voir si le cas relève du paragraphe 2 — travail, études, santé — qui est soumis aux limites de loyer.
Ai-je besoin d'une licence touristique ?
Non, si le séjour dépasse 31 jours. En deçà de ce seuil, c'est de l'hébergement touristique et une licence est requise.
Cela s'applique-t-il à Madrid ?
Non. L'article 66 bis relève du droit catalan. Madrid dispose de son propre cadre et de son propre décret pour l'hébergement touristique.
Avertissement. Ce guide est indicatif et se fonde sur le texte consolidé de la loi 18/2007 après la loi 11/2025 et le décret-loi 1/2025, à la date de mise à jour. Il ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas l'examen de votre contrat par un avocat : confirmez toujours votre cas précis avant de signer ou de proroger.
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