Depuis fin avril 2026, tout logement à usage touristique de la Communauté de Madrid doit respecter de nouvelles exigences de surface, d'équipement et de capacité. Vous avez trois ans pour vous mettre en conformité — sauf si vous réalisez une rénovation substantielle avant, auquel cas cela s'applique immédiatement. Et deux changements qui ne concernent pas les mètres carrés pèsent davantage : la copropriété doit approuver expressément l'activité, et celui qui signe la déclaration responsable est l'exploitant, pas le propriétaire.
De quelle norme il s'agit et depuis quand elle s'applique
Il s'agit du décret 27/2026 du 25 mars, du Conseil de gouvernement, qui modifie le décret 79/2014 réglementant les appartements touristiques et les logements à usage touristique de la Communauté de Madrid. Il a été publié au BOCM du 6 avril 2026 et est entré en vigueur vingt jours plus tard.
Ce n'est pas un caprice administratif : une grande partie du décret existe pour se conformer à des arrêts du Tribunal supérieur de justice de Madrid qui avaient annulé des articles du texte précédent. Le reste, ce sont de nouvelles exigences de qualité de l'hébergement.
Les mètres carrés désormais exigés par la région
Voici les surfaces utiles minimales que doit respecter chaque pièce d'un logement à usage touristique :
| Pièce | Surface utile minimale |
|---|---|
| Chambre | 12 m² |
| Séjour | 10 m² |
| Séjour avec cuisine intégrée | 14 m² |
| Cuisine | 5 m² |
| Salle de bain | 1,5 m² |
La salle de bain exige en outre une hauteur minimale de 2,20 mètres du sol au plafond, ainsi qu'une baignoire ou une douche, un lavabo et des toilettes. La chambre doit comporter deux lits simples de 0,9 × 1,9 mètre ou un lit double de 1,35 × 1,9, des tables de chevet, des chaises ou fauteuils et une armoire.
La cuisine exige des modules intégrés avec hotte aspirante, plaque à deux feux ou plus, four, évier et réfrigérateur. Le lave-linge et l'espace pour les déchets peuvent se trouver dans la cuisine ou dans des espaces annexes.
Une exigence souvent négligée : les chambres et le séjour doivent avoir un éclairage et une ventilation adéquats ainsi qu'un dispositif d'occultation temporaire empêchant totalement l'entrée de la lumière. Un store qui laisse passer la clarté ne suffit pas.
Combien de personnes vous pouvez héberger
C'est la règle qui touchera le plus votre annonce, car elle change directement le nombre de places que vous pouvez publier :
- Entre 25,5 et 40 m² utiles: jusqu'à 4 personnes, réparties dans au moins deux pièces habitables.
- Par tranche de 12 m² utiles supplémentaires, dans au moins une pièce habitable de plus, on autorise 2 personnes de plus.
- Sont admises deux places convertibles dans le séjour si la surface et la distribution le permettent — et elles comptent dans la capacité maximale.
Autrement dit : le canapé-lit n'est pas une place gratuite. Si vous annoncez six voyageurs dans un logement que la norme plafonne à quatre, vous avez une incohérence entre l'annonce et la déclaration responsable, l'une des plus faciles à détecter lors d'un contrôle.
Le CIVUT : ce qu'il certifie exactement
Le certificat d'aptitude pour logement à usage touristique est délivré après une vérification sur place et atteste sept exigences précises :
- Chauffage et alimentation en eau froide et chaude sanitaire
- Éclairage, ventilation et système d'occultation dans les chambres et le séjour
- Éclairage et ventilation adéquats dans la cuisine
- Ventilation naturelle, canalisée ou forcée dans les salles de bain
- Un extincteur manuel à moins de quinze mètres de la porte de sortie
- Signalisation de secours indiquant la sortie
- Un plan d'évacuation de l'immeuble et du logement à un endroit visible
Le décret précise où doit figurer ce plan : sur la porte du logement. Et le CIVUT doit être à la disposition des voyageurs.
Un détail qui fait économiser : le Tribunal supérieur de justice de Madrid a annulé l'exigence selon laquelle seuls les architectes ou architectes techniques pouvaient signer le CIVUT, au motif qu'elle écartait injustement d'autres professionnels. Tout technicien compétent peut le délivrer.
La copropriété doit désormais l'approuver
C'est le changement le plus important survenu à Madrid cette année, et il ne vient pas du décret mais de deux sources à la fois.
La loi organique 1/2025 du 2 janvier a ajouté un paragraphe 3 à l'article 7 de la loi sur la copropriété : le propriétaire qui destine son logement à l'offre touristique devra obtenir l'approbation expresse de la copropriété. Et le Tribunal suprême, dans les arrêts 1232/2024 et 1233/2024 du 3 octobre, a confirmé que les copropriétés peuvent interdire l'activité par un vote des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts.
La décision qui approuve, limite, conditionne ou interdit l'activité n'a pas d'effet rétroactif. Si vous exerciez déjà, elle ne peut pas vous être appliquée rétroactivement.
En pratique, la déclaration responsable exige désormais d'attester deux certificats distincts: que le titre constitutif ou les statuts n'interdisent pas l'activité, et que la copropriété a approuvé votre demande.
Qui signe : l'exploitant, pas le propriétaire
Jusqu'ici, la déclaration responsable était déposée par le propriétaire. Le Tribunal supérieur de justice de Madrid l'a annulé en 2021, estimant que c'était injustifié lorsque le propriétaire n'est pas celui qui fournit le service, et le décret le reprend : elle est déposée par le titulaire de l'activité d'hébergement touristique.
Si vous êtes propriétaire mais qu'une autre entreprise gère le bien, c'est cette entreprise qui déclare et qui répond. Et en cas de changement d'exploitant, le nouvel exploitant doit déposer sa propre déclaration.
Toutes les démarches deviennent en outre exclusivement électroniques, via le portail électronique de la Communauté de Madrid.
Trois règles que presque personne ne connaît
Si toute la cage d'escalier est à vous, les règles changent
Si 100 % des logements d'un immeuble ou d'une cage appartiennent au même exploitant, ce sont les règles des appartements touristiques qui s'appliquent — plus exigeantes que celles des meublés touristiques.
Interdiction absolue
Aucun logement soumis à un régime de protection publique dans la Communauté de Madrid ne peut être destiné à un usage touristique.
Elles peuvent plafonner par zone
Les mairies peuvent fixer un nombre maximal de meublés touristiques par immeuble, périmètre, zone, secteur, voire par périodes.
Pourquoi c'est sérieux
La modification s'inscrit dans le plan de renforcement et de contrôle lancé au second semestre 2024. Voici les chiffres officiels de la Communauté de Madrid :
| Action | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Meublés touristiques radiés | 1.153 | 3.053 |
| Contrôles réalisés | 481 | 588 |
| Contrôles ayant abouti à une sanction | 90% | 85,71% |
Les radiations ont augmenté de 164,8% d'une année sur l'autre, et sur les deux premiers mois de 2026, 341 logementsde plus ont été radiés. La région a infligé environ un demi-million d'euros d'amendes sur deux exercices.
Selon l'institut national de statistique, il reste environ 15 309 meublés touristiques dans la Communauté de Madrid, soit 17,5 % de moins que lors des mesures de 2025. Ils représentent 0,52 % du parc de logements : Madrid est la région touristique où ils pèsent le moins.
Questions fréquentes
Dois-je rénover tout de suite ?
Non. La disposition transitoire accorde trois ans à compter de l'entrée en vigueur pour se conformer aux exigences de surface et d'équipement. Mais il y a une exception importante : si vous réalisez une rénovation substantielle des installations avant ce délai, le décret vous est applicable immédiatement.
Puis-je demander une dispense si mon logement n'atteint pas les mètres carrés ?
Oui. La direction générale compétente en matière de tourisme peut dispenser de certaines exigences pour des raisons techniques dûment justifiées, avec deux limites : la réduction de surface ne peut dépasser 15%, et elle ne peut concerner que moins de la moitié des chambres ou des salles de bain. Elle se demande sur formulaire type et avant le dépôt de la déclaration responsable.
Que se passe-t-il si la copropriété avait déjà interdit l'activité ?
La décision n'a pas d'effet rétroactif, elle n'affecte donc pas ceux qui exerçaient déjà. Pour une nouvelle activité, l'approbation expresse est bien nécessaire.
Ai-je aussi besoin du numéro d'enregistrement national ?
Oui, si vous commercialisez via des plateformes en ligne. C'est une démarche indépendante auprès du Collège des conservateurs, via le registre foncier, et elle ne remplace pas la déclaration responsable auprès de la Communauté de Madrid.
Et si mon logement est à Barcelone ?
Rien de tout cela ne s'applique : ce sont des règles madrilènes. Barcelone a son propre registre et son propre numéro, le NIRTC.
Combien de temps l'administration met-elle à répondre ?
Le délai maximal pour notifier une décision de dispense, ou celle déclarant l'impossibilité de poursuivre l'activité, est de six mois.
Avertissement. Ce guide est indicatif et se fonde sur le décret 27/2026 publié au BOCM et sur les informations officielles de la Communauté de Madrid à la date de mise à jour. La réglementation municipale évolue et chaque mairie applique ses propres conditions : confirmez toujours votre cas précis auprès de la mairie où se trouve le logement avant de prendre des décisions. Il ne constitue pas un conseil juridique.
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