En un an et demi, la Catalogne a adopté cinq textes qui touchent la location : deux décrets-lois en 2025, la Ley 11/2025, la Ley 11/2026 et la réforme de la taxe touristique. Pour qui possède un appartement à Barcelone, cela se résume à quatre questions. Votre loyer est-il plafonné ? Votre contrat saisonnier résiste-t-il à un contrôle ? Êtes-vous grand propriétaire ? Et que devient votre licence touristique en 2028 ? Ce guide répond aux quatre, avec le texte cité.
Les textes, en un tableau
| Texte | Ce qu’il fait | Depuis |
|---|---|---|
| Decreto ley 1/2025 (décret-loi) du 28 janvier | Fait une infraction du fait de ne pas écrire la finalité du contrat, de louer au-dessus du plafond et de répercuter les frais de gestion sur le locataire | 30 janvier 2025 |
| Decreto ley 2/2025 du 25 février | Registre des grands propriétaires et droit de préemption de la Generalitat en zone tendue | 27 février 2025 |
| Ley 11/2025 (loi) du 29 décembre | Encadre la location saisonnière (art. 66 bis) et la location de chambres (art. 66 ter) dans la Ley 18/2007 | 1er janvier 2026 |
| Ley 2/2026 du 6 mars | Augmente la taxe sur les séjours touristiques et permet à Barcelone d’appliquer sa propre surtaxe municipale | 1er avril 2026 |
| Ley 11/2026 du 9 juillet | Nouvelle définition du grand propriétaire : 10 logements en Espagne ou 5 en Catalogne | 14 juillet 2026 |
Au-dessus de tous reste le Decreto ley 3/2023, qui fixe l’horizon des licences touristiques. Nous y revenons à la fin.
Vous avez un meublé touristique ou une location saisonnière ? Voici ce qui change pour vous.
Meublé touristique. À Barcelone, votre licence est valable jusqu’en novembre 2028. D’ici là, le logement peut continuer à rapporter, et mieux vaut décider tôt de la suite. Avec notre gestion de meublés touristiques jusqu’en 2028, nous assurons le quotidien et préparons cette étape avec vous.
Location saisonnière. Le contrat doit indiquer sa finalité, et vous devez pouvoir la prouver. Sinon, c’est une infraction très grave. Avec notre gestion de location saisonnière à finalité justifiée, chaque contrat la mentionne par écrit.
Vous vivez hors d’Espagne. Les règles sont les mêmes ; le plus dur est de les respecter à distance. Avec notre gestion pour propriétaires non-résidents, nous nous en chargeons sur place et coordonnons votre Modelo 210. Vous encaissez.
Zone tendue : là où le loyer est plafonné
Barcelone est une zone de marché résidentiel tendu depuis le 16 mars 2024, en vertu de la Resolución TER/800/2024 (résolution), qui a déclaré 140 communes en même temps. En juillet 2024, la Resolución TER/2408/2024 en a ajouté 131. Elles sont aujourd’hui 271.
En zone tendue, le loyer d’une location de logement ne peut pas dépasser l’indice de référence, c’est-à-dire le système national de référence des prix des loyers (Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda). Si l’appartement a été loué au cours des cinq dernières années, il ne peut pas non plus dépasser le loyer du contrat précédent.
La déclaration expire. Elle dure trois ans (art. 18 de la Ley 12/2023, loi de l’État). À Barcelone, elle expire en mars 2027, sauf prorogation. Depuis juillet 2026, la Generalitat prépare une nouvelle carte d’environ 300 communes qui, fin septembre, n’était pas encore approuvée.
Location saisonnière : c’est la finalité qui compte, pas le nombre de mois
Depuis le 1er janvier 2026, l’article 66 bis de la Ley 18/2007, dans la rédaction de la Ley 11/2025, sépare deux contrats qui portaient auparavant le même nom :
Travail, études, santé
Répond à un besoin de logement, même temporaire. Suit les règles du logement pour le loyer, le dépôt de garantie et les charges, et en zone tendue il est plafonné.
Vacances, récréatif ou loisir
Relève des règles de l’usage autre que l’habitation et échappe au plafond. Il faut écrire la finalité, la justifier et indiquer où le locataire réside de façon permanente.
Si la finalité manque, la loi présume que le contrat est une location d’habitation permanente. Les trois exigences du contrat de vacances et les deux cas où un bail temporaire devient permanent sont détaillés dans le guide location saisonnière à usage de vacances en Catalogne.
La même loi ajoute l’article 66 ter pour la location de chambres. En zone tendue, la somme des loyers de toutes les chambres d’un appartement ne peut pas dépasser le loyer maximal de l’appartement entier.
Les amendes : ce qui est très grave
Le Decreto ley 1/2025 a ajouté de nouvelles infractions à la Ley 18/2007. Celles qui concernent le plus un propriétaire qui loue :
- Très grave (art. 123) : ne pas préciser la finalité du contrat ou en indiquer une simulée, fausse ou frauduleuse ; fixer un loyer plus de 30 % au-dessus du maximum ; faire payer au locataire les frais de gestion ou de formalisation du contrat.
- Grave (art. 124) : ne pas indiquer dans l’annonce le loyer de référence ou celui du contrat précédent ; dépasser le maximum de 30 % ou moins.
| Qualification | Amende (art. 118, Ley 18/2007) |
|---|---|
| Très grave | 90 001 à 900 000 € |
| Grave | 9 001 à 90 000 € |
Ce n’est pas théorique. La Generalitat a ouvert les premières procédures pour non-respect de l’encadrement des loyers en février 2026, et les premières amendes aux grands propriétaires sont tombées en juillet.
Êtes-vous grand propriétaire ? La définition a changé en juillet
Le Decreto ley 2/2025 a créé le registre des grands propriétaires (grandes tenedores) et élargi le droit de préemption de la Generalitat : en zone tendue, elle peut passer avant l’acheteur lorsque le vendeur est une personne morale grand propriétaire.
La Ley 11/2026 du 9 juillet a changé qui l’est. Il suffit désormais de posséder 10 logements ou plus en Espagne ou 5 ou plus en Catalogne, que vous soyez une personne physique ou une société, directement ou par votre groupe, et qu’ils soient ou non en zone tendue. Celui qui l’est doit le déclarer dans les annonces et dans les contrats de location en zone tendue.
Un propriétaire de cinq appartements à Barcelone, qui n’entrait pas dans la définition, est aujourd’hui grand propriétaire. Pour lui, les annonces, les contrats et le prix auquel il peut vendre changent.
Appartements touristiques : l’échéance de 2028
Le Decreto ley 3/2023 du 7 novembre exige une licence d’urbanisme pour les logements à usage touristique dans 262 communes, pour une durée de cinq ans renouvelable et avec un maximum de 10 logements touristiques pour 100 habitants. Les licences qui existaient déjà ont cinq ans à compter de l’entrée en vigueur pour l’obtenir, ce qui mène à novembre 2028.
Le Tribunal constitutionnel a validé le décret dans la STC 64/2025 du 13 mars. Et la mairie de Barcelone a annoncé qu’elle ne renouvellerait pas les licences : les quelque 10 000 logements touristiques de la ville passeraient à un usage résidentiel.
Depuis le 1er avril 2026, en outre, la Ley 2/2026 augmente la taxe sur les séjours touristiques et permet à Barcelone de percevoir sa propre surtaxe, qui augmente chaque année. Elle pèse sur le prix final que voit le voyageur.
Que faire, selon votre cas
- Appartement touristique avec licence. Jusqu’en 2028, cela reste le format le plus rentable. Mieux vaut décider avant 2028 de ce que vous ferez ensuite : location saisonnière, location d’habitation ou vente.
- Location saisonnière. Vérifiez que chaque contrat indique la finalité, la justifie et mentionne la résidence permanente du locataire. C’est le point qui donne lieu au plus grand nombre d’amendes.
- Plusieurs appartements. Comptez vos logements en Espagne et en Catalogne selon la définition de juillet 2026. Si vous atteignez 10 ou 5, vous êtes concerné par le registre et par la déclaration dans les annonces et les contrats.
Vous ne savez pas quel est votre cas ? Dans l’analyse gratuite, nous regardons votre appartement avec ces règles sous les yeux : s’il vaut la peine de rester en location touristique jusqu’en 2028, de passer à la location saisonnière ou de le louer comme habitation. Et si vous louez déjà en saisonnier, dans les locations saisonnières que nous gérons, chaque contrat indique sa finalité et la justifie par écrit.
Questions fréquentes
Barcelone est-elle une zone tendue ?
Oui, depuis le 16 mars 2024 (Resolución TER/800/2024). La déclaration expire en mars 2027, sauf prorogation.
Quelle amende pour un contrat saisonnier sans finalité ?
C’est une infraction très grave : de 90 001 à 900 000 €, selon l’article 118 de la Ley 18/2007.
Qui est grand propriétaire depuis juillet 2026 ?
Toute personne qui possède 10 logements ou plus en Espagne ou 5 ou plus en Catalogne, personne physique ou morale (Ley 11/2026).
Quand expirent les licences touristiques à Barcelone ?
En novembre 2028, selon le Decreto ley 3/2023. La mairie a annoncé qu’elle ne les renouvellerait pas.
La location saisonnière a-t-elle un plafond de prix ?
Celle pour travail, études ou santé, oui, en zone tendue. Celle à finalité exclusivement de vacances, non, si le contrat remplit les exigences de l’article 66 bis.4.
Cela s’applique-t-il à Madrid ?
Non. Ce sont des règles catalanes. Madrid a son propre cadre : nous l’expliquons dans le guide du Decreto 27/2026.
Avertissement. Ce guide est indicatif et reflète les textes publiés au 27 septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique. Les règles changent et chaque cas a ses nuances : vérifiez auprès d’un avocat avant de signer, de proroger ou de vendre.
La réglementation fait partie du travail
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