Cómo alquilar tu piso en España siendo no residente

Si vives fuera de España y tienes un piso en Barcelona o Madrid, alquilarlo es perfectamente posible y rentable — pero hay reglas fiscales propias del no residente que conviene entender antes de empezar. Esta guía las resume con fuentes oficiales y te dice qué puedes delegar.

01¿Qué impuesto pagas como no residente?

Cuando un no residente alquila un inmueble en España, tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) a través del Modelo 210. El tipo depende de dónde resides:

• 19% si resides en la Unión Europea, Islandia o Noruega.
• 24% si resides en un tercer país (Reino Unido, EE. UU., Suiza, etc.).

Estos tipos siguen vigentes en 2026. La diferencia no es solo el porcentaje: como verás en el punto 2, también cambia la base sobre la que se aplica.

02¿Qué gastos puedes deducir?

Aquí está una de las claves que más dinero supone, y depende de tu país de residencia:

• Residentes en UE / Islandia / Noruega: podéis deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler, de forma análoga al IRPF: comunidad, IBI, intereses de préstamo, reparaciones y conservación, seguros, suministros a tu cargo, comisión de gestión y amortización del inmueble. Tributas el 19% sobre el beneficio neto.
• Residentes en terceros países: no se puede deducir ningún gasto. Tributas el 24% sobre el ingreso íntegro.

03¿Cada cuánto se declara? (lo que cambió en 2026)

Este es el cambio más importante de los últimos años y ya aplica:

• Hasta 2023 las rentas de alquiler se declaraban trimestralmente.
• Desde los devengos de 2024, puedes agrupar las rentas de todo el año y presentar el Modelo 210 una sola vez, en los 20 primeros días de enero del año siguiente (del 1 al 15 si domicilias el pago).

En la práctica: las rentas de 2025 se declaran de forma agrupada en enero de 2026. Menos papeleo, una sola presentación al año.

04IVA: ¿tengo que cobrarlo?

Depende de si prestas o no servicios propios de la hostelería:

• Sin servicios hoteleros → exento de IVA. El alquiler turístico o de temporada que se limita a ceder la vivienda no lleva IVA.
• Con servicios hoteleros → IVA del 10%. Si ofreces recepción y atención continuada, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa periódico o lavandería, pasa a tratarse como alojamiento turístico con servicios.

Importante: la limpieza y el cambio de ropa solo a la entrada y la salida de cada huésped no se consideran servicios hoteleros — el alquiler sigue exento de IVA.

05Turístico vs. temporal: no es lo mismo

La diferencia fiscal no la marca la duración, sino si hay actividad económica:

• Capital inmobiliario (lo habitual): ceder la vivienda sin servicios hoteleros — sea turístico "puro" o de temporada. Tributa por IRNR al 19%/24% como hemos visto.
• Actividad económica: si contratas a alguien a jornada completa para gestionar, o prestas servicios hoteleros, puede constituir establecimiento permanente y tributar como tal (con obligaciones y modelos adicionales).

06¿Pagaré impuestos dos veces?

No, si existe convenio de doble imposición entre España y tu país (lo hay con UK, EE. UU., Alemania, Francia, Italia, etc.). España grava el alquiler por ser donde está el inmueble, y tu país de residencia elimina la doble imposición mediante exención o deduciendo el impuesto ya pagado en España. Declaras en ambos sitios, pero no pagas dos veces por la misma renta.

07NIE/NIF y representante fiscal

Para presentar el Modelo 210 necesitas NIF (para extranjeros, el NIE). Sobre el representante fiscal:

• Residentes UE/EEE: no es obligatorio nombrar representante fiscal en España (es opcional, aunque cómodo).
• Residentes de terceros países: puede exigírtelo la Administración según la renta o el inmueble, y es obligatorio en ciertos supuestos. En la práctica es muy recomendable.

08Normativa que debes conocer

Cataluña — Ley 11/2025 (alquiler de temporada)

En vigor desde el 1 de enero de 2026, define el alquiler de temporada por su causa (trabajo, estudios, salud, situaciones provisionales…) y no por la duración. En zonas de mercado tensionado, estos contratos quedan sujetos a los límites de renta del índice de referencia. El contrato debe acreditar la finalidad y la residencia permanente del inquilino.

Barcelona — fin de las licencias turísticas (HUT) en 2028

Barcelona no renovará las licencias de vivienda de uso turístico: todas caducarán en 2028, devolviendo unas 10.000 viviendas al uso residencial. La medida fue avalada por el Tribunal Constitucional en 2025. Si tienes licencia activa hoy, juegas con ventaja hasta entonces — y conviene tener un plan para después (pivotar a temporal, por ejemplo).

Registro de viajeros (SES.HOSPEDAJES)

Desde el 2 de diciembre de 2024 es obligatorio comunicar los datos de tus huéspedes a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior en un máximo de 24 horas (Real Decreto 933/2021). Gestionarlo en cada reserva es una de las tareas que normalmente delega el propietario.

Qué cambió en 2025-2026

Preguntas frecuentes

Esta guía tiene carácter informativo y divulgativo, está actualizada a junio de 2026 y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. La normativa estatal, autonómica y municipal puede cambiar. Antes de tomar decisiones, consulta tu caso con un asesor fiscal colegiado.