Des de l'1 de gener de 2026, la Llei 11/2025 divideix els lloguers temporals de Catalunya en dos règims molt diferents. El de finalitat exclusivament recreativa, de vacances o de lleure es regeix per les normes d'ús diferent del d'habitatge: fixes la renda lliurement, pactes la durada que vulguis i, per damunt de 31 dies, no necessites llicència turística. La resta de temporals — feina, estudis, salut — queda subjecta a l'índex de preus de referència. Aquesta guia explica el primer: què exigeix exactament i què passa si en falta algun requisit.
Dos règims, no un
L'article 66 bis de la Llei 18/2007, en la redacció de la Llei 11/2025, parteix d'una premissa poc intuïtiva: la durada no qualifica el contracte.
«Es considera arrendament d'habitatge permanent el destinat a la satisfacció de la necessitat d'habitatge, amb independència de la seva durada. No tenen aquesta consideració els habitatges destinats a usos recreatius, turístics o de temporada de vacances.»
Art. 66 bis.1 · Llei 18/2007, redacció Llei 11/2025El que qualifica és la finalitat. I a partir d'aquí la llei obre dos camins amb conseqüències econòmiques oposades:
| Ús vacacional, recreatiu o de lleure | Feina, estudis, salut o altres | |
|---|---|---|
| Apartat | Art. 66 bis.4 | Art. 66 bis.2 |
| Règim aplicable | Normes de l'arrendament per a ús diferent del d'habitatge | Normes d'habitatge en fiança, garanties, renda i despeses |
| Renda | Lliure | Subjecta a l'índex de referència en zona tensionada |
| Actualització i despeses | Segons el pactat | Amb els límits del règim d'habitatge |
| Pròrroga obligatòria | No | No, però amb les cauteles dels apartats 5 i 6 |
Barcelona està declarada zona de mercat residencial tensionat. Per a un propietari això vol dir que la diferència entre una casella i l'altra no és formal: és el preu al qual pot llogar.
Per què el vacacional és el format amb més marge
Tres coses coincideixen en el mateix contracte, i no coincideixen en cap altre:
Sense llicència turística per damunt de 31 dies
L'allotjament turístic es defineix per estades de fins a 31 dies. A partir del dia 32 se surt d'aquesta categoria i del cupo de llicències, sense deixar de ser un ús vacacional.
Fora de la contenció de preus
En remetre l'apartat 4 a les normes d'ús diferent del d'habitatge, aquest contracte queda fora de l'índex de referència que sí que topa els altres temporals en zona tensionada.
Sense pròrrogues obligatòries
No se li apliquen els terminis mínims de cinc o set anys ni el sistema de pròrrogues anuals de l'arrendament d'habitatge.
El llindar de 31 dies i la qualificació del contracte són coses diferents. Els 31 dies determinen si necessites llicència turística. La finalitat determina quin règim de renda i de terminis se t'aplica. Un contracte pot superar els 31 dies i tot i així estar topat en preu, si la seva finalitat no és vacacional.
Els tres requisits que el sostenen
L'apartat 4 condiciona aquest règim a tres exigències, totes en el mateix contracte:
«Aquesta causa o finalitat s'ha de fer constar en el contracte amb aportació de la documentació específica conforme a la llei i s'ha d'acreditar degudament. També s'hi ha de fer constar el lloc de residència permanent de la part arrendatària. La documentació acreditativa s'ha de dipositar juntament amb la fiança en el registre corresponent.»
Art. 66 bis.4 · Llei 18/2007, redacció Llei 11/2025- La finalitat, escrita. Que el contracte digui expressament que l'ús és exclusivament recreatiu, de vacances o de lleure. No n'hi ha prou de titular-lo «contracte de temporada».
- La documentació que l'acredita. Prova específica d'aquesta finalitat, aportada amb el contracte.
- La residència permanent de l'arrendatari. Ha de constar on viu habitualment, que per definició és un altre lloc. És el requisit que més s'oblida i el que sosté tota la resta: si l'arrendatari resideix aquí, la finalitat vacacional no se sosté.
El mateix apartat afegeix que la documentació acreditativa es diposita juntament amb la fiança en el registre corresponent.
Què passa si en falta algun
El règim sancionador és la part més nova de la reforma. L'article 123 de la Llei 18/2007 qualifica com a infracció molt greu en matèria d'arrendaments:
- No fer constar la finalitat del contracte, o fer-hi constar una finalitat simulada, falsa o fraudulenta
- Repercutir a l'arrendatari les despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte
- Establir una renda que superi els imports màxims admissibles quan el contracte està subjecte al règim de contenció de rendes
I l'article 118 fixa les quanties:
| Qualificació | Multa | |
|---|---|---|
| Molt greu | 90.001 a 900.000 € | |
| Greu | 9.001 a 90.000 € | |
| Lleu | 3.000 a 9.000 € |
El mateix article 118 introdueix dues correccions rellevants. El seu apartat 4 permet a l'òrgan sancionador aplicar el tram de multa immediatament inferior si ho justifica a l'expedient, sense alterar la qualificació de la infracció. I l'apartat 7 estableix que les multes es condonen fins al 80% del seu import si l'infractor repara la infracció.
A la pràctica, l'exposició d'un propietari que corregeix a temps no és la xifra del titular. Però la correcció ha de ser possible, i per a això el contracte ha d'estar ben redactat des del primer dia.
Els dos supòsits que sí que converteixen el contracte
Circula la idea que qualsevol defecte converteix automàticament un temporal en indefinit. No és així. La llei preveu dues situacions concretes, i totes dues tenen a veure amb la continuïtat del mateix arrendatari:
Pròrroga sense acreditar
Si en prorrogar l'arrendatari no acredita expressament la causa de temporalitat i que resideix en un altre lloc, s'aplica el règim d'habitatge permanent, inclosa la durada mínima legal, comptant des de la data del contracte inicial.
Contracte nou, mateix arrendatari
Si no es prorroga però se signa un contracte nou amb la mateixa part arrendatària i sobre el mateix habitatge, queda subjecte a les normes d'habitatge permanent, tret que s'acrediti que les circumstàncies persisteixen.
Existeix a més una presumpció: l'apartat 3 presumeix finalitat d'habitatge permanent si al registre corresponent no consta acreditat un ús diferent. És una presumpció, no una conversió automàtica, però desplaça la càrrega de la prova al propietari.
Preguntes freqüents
Puc llogar per un mes? I per tres?
Sí. La durada és lliure en el contracte d'ús vacacional. El que cal vigilar és el llindar de 31 dies: per sota ets en allotjament turístic i necessites llicència.
El contracte d'11 mesos és una fórmula legal?
No existeix com a categoria. Onze mesos és simplement menys d'un any. El que qualifica el contracte és la finalitat, no el nombre de mesos que figuri a la primera pàgina.
Puc fixar el preu que vulgui?
En el contracte de finalitat exclusivament vacacional, sí: es regeix per les normes d'ús diferent del d'habitatge i no li aplica l'índex de referència. En els altres temporals en zona tensionada, no.
I si el meu arrendatari ja viu a Barcelona?
Aleshores falta el requisit de residència permanent en un altre lloc i la finalitat vacacional no se sosté. Caldria veure si encaixa en els supòsits de l'apartat 2 — feina, estudis, salut — que sí que queden subjectes als límits de renda.
Necessito llicència turística?
No, si l'estada supera els 31 dies. Per sota d'aquest llindar és allotjament turístic i sí que cal llicència.
Això s'aplica a Madrid?
No. L'article 66 bis és normativa catalana. Madrid té el seu propi marc i el seu propi decret per a l'allotjament turístic.
Avís. Aquesta guia és orientativa i es basa en el text consolidat de la Llei 18/2007 després de la Llei 11/2025 i el Decret llei 1/2025, en la data d'actualització. No constitueix assessorament jurídic i no substitueix la revisió del teu contracte per un advocat: confirma sempre el teu cas concret abans de signar o prorrogar.
Treballem només el format vacacional
És el que manté la renda lliure i la durada flexible. Ens ocupem que el contracte reuneixi els tres requisits, de verificar l'arrendatari i que cobris puntualment cada mes.
Veure com ho gestionem →