En un any i mig, Catalunya ha aprovat cinc normes que afecten el lloguer: dos decrets llei el 2025, la Llei 11/2025, la Llei 11/2026 i la reforma de la taxa turística. Per a qui té un pis a Barcelona, es resumeixen en quatre preguntes. La teva renda té topall? El teu contracte de temporada aguanta una inspecció? Ets gran tenidor? I què passa amb la teva llicència turística el 2028? Aquesta guia respon les quatre, amb la norma citada.
Novetat: des de l’1 de desembre de 2026, els pisos turístics paguen un 10% d’IVA. Qui hi perd, qui hi guanya i què cal fer abans d’aquesta data.
Les normes, en una taula
| Norma | Què fa | Des de |
|---|---|---|
| Decret llei 1/2025, de 28 de gener | Converteix en infracció no escriure la finalitat del contracte, cobrar per sobre del topall i repercutir les despeses de gestió a l’inquilí | 30 gener 2025 |
| Decret llei 2/2025, de 25 de febrer | Registre de grans tenidors i dret de tanteig i retracte de la Generalitat en zona tensionada | 27 febrer 2025 |
| Llei 11/2025, de 29 de desembre | Regula el lloguer de temporada (art. 66 bis) i el d’habitacions (art. 66 ter) dins de la Llei 18/2007 | 1 gener 2026 |
| Llei 2/2026, de 6 de març | Apuja l’impost sobre les estades en establiments turístics i permet a Barcelona un recàrrec municipal propi | 1 abril 2026 |
| Llei 11/2026, de 9 de juliol | Nova definició de gran tenidor: 10 habitatges a Espanya o 5 a Catalunya | 14 juliol 2026 |
Per damunt de totes continua el Decret llei 3/2023, que fixa l’horitzó de les llicències turístiques. El veiem al final.
Tens un pis turístic o de temporada? Això és el que canvia per a tu.
Turístic. A Barcelona, la teva llicència val fins al novembre de 2028. Fins aleshores el pis pot continuar rendint, i convé decidir aviat què faràs després. Amb la nostra gestió de pisos turístics fins al 2028 portem el dia a dia i preparem amb tu aquest pas.
Temporada. El contracte ha de dir per a què és, i ho has de poder provar. Si no hi és, és una infracció molt greu. En la nostra gestió de lloguer de temporada amb la finalitat acreditada, cada contracte la porta per escrit.
Vius fora d’Espanya. Les normes són les mateixes; el difícil és complir-les de lluny. Amb la gestió per a propietaris no residents ho portem des d’aquí i coordinem el teu Model 210. Tu cobres.
Zona tensionada: on es limita la renda
Barcelona és zona de mercat residencial tensionat des del 16 de març de 2024, per la Resolució TER/800/2024, que en va declarar 140 municipis alhora. El juliol de 2024, la Resolució TER/2408/2024 n’hi va afegir 131 més. Avui són 271 municipis.
En zona tensionada, la renda d’un lloguer d’habitatge no pot superar l’índex de referència, que és el Sistema Estatal de Referència de Preus del Lloguer d’Habitatge. Si el pis ha estat llogat en els últims cinc anys, tampoc no pot superar la renda del contracte anterior.
La declaració caduca. Dura tres anys (art. 18 de la Llei estatal 12/2023). A Barcelona venç el març de 2027 llevat de pròrroga. La Generalitat tramita des del juliol de 2026 un mapa nou, d’uns 300 municipis, que a final de setembre encara no estava aprovat.
Lloguer de temporada: mana la finalitat, no els mesos
Des de l’1 de gener de 2026, l’article 66 bis de la Llei 18/2007, en la redacció de la Llei 11/2025, separa dos contractes que abans es deien igual:
Feina, estudis, salut
Cobreix una necessitat d’habitatge encara que sigui temporal. Segueix les normes de l’habitatge en renda, fiança i despeses, i en zona tensionada té topall.
Vacacional, recreatiu o de lleure
Es regeix per les normes de l’ús diferent del d’habitatge i queda fora del topall. Exigeix escriure la finalitat, acreditar-la i fer constar on resideix de manera permanent l’inquilí.
Si falta la finalitat, la llei presumeix que el contracte és d’habitatge permanent. Els tres requisits del contracte vacacional i els dos casos en què un temporal es converteix en permanent són a la guia lloguer de temporada per a ús vacacional a Catalunya.
La mateixa llei afegeix l’article 66 ter per al lloguer d’habitacions. En zona tensionada, la suma de les rendes de totes les habitacions d’un pis no pot superar la renda màxima del pis sencer.
Les multes: què és molt greu
El Decret llei 1/2025 va afegir infraccions noves a la Llei 18/2007. Les que més afecten un propietari que lloga:
- Molt greu (art. 123): no especificar la finalitat del contracte o especificar-ne una de simulada, falsa o fraudulenta; fixar una renda més d’un 30 % per sobre del màxim; cobrar a l’inquilí les despeses de gestió o de formalització del contracte.
- Greu (art. 124): no posar a l’anunci la renda de referència o la del contracte anterior; superar el màxim en un 30 % o menys.
| Qualificació | Multa (art. 118, Llei 18/2007) |
|---|---|
| Molt greu | 90.001 a 900.000 € |
| Greu | 9.001 a 90.000 € |
No és teoria. La Generalitat va obrir els primers expedients per contenció de rendes el febrer de 2026, i les primeres multes a grans tenidors van arribar el juliol.
Ets gran tenidor? La definició va canviar el juliol
El Decret llei 2/2025 va crear el registre de grans tenidors i va ampliar el dret de tanteig i retracte de la Generalitat: en zona tensionada es pot avançar al comprador quan ven una persona jurídica gran tenidora.
La Llei 11/2026, de 9 de juliol, va canviar qui ho és. Ara n’hi ha prou de tenir 10 o més habitatges a Espanya o 5 o més a Catalunya, siguis persona física o societat, directament o a través del teu grup, i siguin o no en zona tensionada. Qui ho sigui ho ha de declarar als anuncis i als contractes de lloguer en zona tensionada.
Un propietari amb cinc pisos a Barcelona, que abans no entrava en la definició, avui és gran tenidor. Per a ell canvien els anuncis, els contractes i el preu al qual pot vendre.
Pisos turístics: la data del 2028
El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, exigeix llicència urbanística als habitatges d’ús turístic en 262 municipis, amb una durada de cinc anys renovable i un màxim de 10 habitatges turístics per cada 100 habitants. Les llicències que ja existien tenen cinc anys des de l’entrada en vigor per aconseguir-la, cosa que porta al novembre de 2028.
El Tribunal Constitucional va avalar el decret en la STC 64/2025, de 13 de març. I l’Ajuntament de Barcelona ha anunciat que no renovarà les llicències: la ciutat té uns 10.000 habitatges turístics, que passarien a ús residencial.
Des de l’1 d’abril de 2026, a més, la Llei 2/2026 apuja l’impost sobre les estades en establiments turístics i permet a Barcelona cobrar un recàrrec propi que creix cada any. Afecta el preu final que veu l’hoste.
Què fer, segons el teu cas
- Pis turístic amb llicència. Fins al 2028 continua sent el format més rendible. Convé decidir abans del 2028 què faràs després: lloguer de temporada, habitatge o venda.
- Lloguer de temporada. Revisa que cada contracte digui la finalitat, l’acrediti i reculli la residència permanent de l’inquilí. És el punt que genera més multes.
- Diversos pisos. Compta els teus habitatges a Espanya i a Catalunya amb la definició del juliol de 2026. Si arribes a 10 o a 5, et toca el registre i la declaració als anuncis i contractes.
No tens clar quin és el teu cas? A l’anàlisi gratuïta mirem el teu pis amb aquestes normes al davant: si et compensa continuar en turístic fins al 2028, passar a temporada o llogar-lo com a habitatge. I si ja llogues per temporada, en el lloguer de temporada que gestionem cada contracte porta la finalitat acreditada per escrit.
Preguntes freqüents
Barcelona és zona tensionada?
Sí, des del 16 de març de 2024 (Resolució TER/800/2024). La declaració venç el març de 2027 llevat de pròrroga.
Quina multa hi ha per un contracte de temporada sense finalitat?
És una infracció molt greu: de 90.001 a 900.000 €, segons l’article 118 de la Llei 18/2007.
Qui és gran tenidor des del juliol de 2026?
Qui tingui 10 o més habitatges a Espanya o 5 o més a Catalunya, persona física o jurídica (Llei 11/2026).
Quan caduquen les llicències turístiques a Barcelona?
El novembre de 2028, segons el Decret llei 3/2023. L’Ajuntament ha anunciat que no les renovarà.
El lloguer de temporada té topall de preu?
El de feina, estudis o salut, sí, en zona tensionada. El de finalitat exclusivament vacacional, no, si el contracte compleix els requisits de l’article 66 bis.4.
Això s’aplica a Madrid?
No. Són normes catalanes. Madrid té el seu propi marc: l’expliquem a la guia del Decret 27/2026.
Avís. Aquesta guia és orientativa i reflecteix les normes publicades a 27 de setembre de 2026. No constitueix assessorament jurídic. Les normes canvien i cada cas té matisos: confirma-ho amb un advocat abans de signar, prorrogar o vendre.
La normativa és part de la feina
Contractes que aguanten una inspecció, anuncis amb el que demana la llei i un pla per al teu pis abans del 2028. T’ho expliquem en una anàlisi gratuïta.
Demanar l’anàlisi gratuïta →