Des de finals d'abril del 2026, tot habitatge d'ús turístic de la Comunitat de Madrid té requisits nous de superfície, equipament i capacitat. Tens tres anys per adaptar-te — llevat que facis una reforma substancial abans, cas en què t'és exigible immediatament. I hi ha dos canvis que no van de metres i pesen més: la comunitat de veïns ha d'aprovar expressament l'activitat, i qui signa la declaració responsable és el titular de l'activitat, no el propietari.
Quina norma és i des de quan s'aplica
Parlem del Decret 27/2026, de 25 de març, del Consell de Govern, que modifica el Decret 79/2014 pel qual es regulen els apartaments turístics i els habitatges d'ús turístic de la Comunitat de Madrid. Es va publicar al BOCM del 6 d'abril de 2026 i va entrar en vigor als vint dies.
No és un caprici administratiu: bona part del decret existeix per complir sentències del Tribunal Superior de Justícia de Madrid que havien anul·lat articles del text anterior. La resta són requisits nous de qualitat de l'allotjament.
Els metres que ara exigeix la Comunitat
Aquestes són les superfícies mínimes útils que ha de complir cada estança d'un habitatge d'ús turístic:
| Estança | Superfície mínima útil |
|---|---|
| Dormitori | 12 m² |
| Sala d'estar-menjador | 10 m² |
| Sala d'estar-menjador amb cuina integrada | 14 m² |
| Cuina | 5 m² |
| Bany | 1,5 m² |
El bany necessita a més una alçada mínima de 2,20 metres de terra a sostre, i banyera o dutxa, lavabo i vàter. El dormitori ha de portar dos llits individuals de 0,9 × 1,9 metres o un de doble de 1,35 × 1,9, tauletes de nit, cadires o butaques i armari.
La cuina exigeix instal·lació integrada de mòduls amb campana extractora, cuina de dos o més focs, forn, aigüera i nevera. La rentadora i l'espai per als residus poden anar a la cuina o en zones annexes.
Un requisit que passa desapercebut: dormitoris i sala d'estar necessiten il·luminació i ventilació adequades i algun sistema d'enfosquiment temporal que impedeixi totalment l'entrada de llum. Una persiana que deixa passar claror no compleix.
Quantes persones pots allotjar
Aquesta és la regla que més afectarà el teu anunci, perquè canvia directament quantes places pots publicar:
- Entre 25,5 i 40 m² útils: fins a 4 persones, repartides en almenys dues peces habitables.
- Per cada 12 m² útils addicionals, en almenys una peça habitable més, es permeten 2 persones més.
- S'admeten dues places convertibles a la sala d'estar si la superfície i la distribució ho permeten — i compten per a la capacitat màxima.
Dit d'una altra manera: el sofà llit no és una plaça gratis. Si publiques sis hostes en un pis que segons la norma admet quatre, tens una incoherència entre l'anunci i la declaració responsable que és de les més fàcils de detectar en una inspecció.
El CIVUT: què certifica exactament
El certificat d'idoneïtat per a habitatge d'ús turístic s'emet després d'una comprovació in situ i acredita set requisits concrets:
- Calefacció i subministrament d'aigua freda i calenta sanitària
- Il·luminació, ventilació i sistema d'enfosquiment als dormitoris i la sala d'estar
- Il·luminació i ventilació adequades a la cuina
- Ventilació natural, conduïda o forçada als banys
- Un extintor manual a menys de quinze metres de la porta de sortida
- Senyalització bàsica d'emergència indicant la sortida
- Un pla d'evacuació de l'edifici i de l'habitatge en un lloc visible
El decret concreta on va aquest pla: a la porta de l'habitatge. I el CIVUT ha d'estar a disposició dels hostes.
Un detall que estalvia diners: el Tribunal Superior de Justícia de Madrid va anul·lar l'exigència que només arquitectes o arquitectes tècnics poguessin signar el CIVUT, per restringir injustificadament l'entrada d'altres professionals. El pot emetre qualsevol tècnic facultatiu competent.
La comunitat de veïns ara ho ha d'aprovar
Aquest és el canvi més important que ha passat a Madrid aquest any, i no ve del decret sinó de dos llocs alhora.
La Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener va afegir un apartat 3 a l'article 7 de la Llei de propietat horitzontal: el propietari que destini l'habitatge a oferta turística haurà d'obtenir l'aprovació expressa de la comunitat de propietaris. I el Tribunal Suprem, a les sentències 1232/2024 i 1233/2024, de 3 d'octubre, va confirmar que les comunitats poden prohibir l'activitat per acord de les tres cinquenes parts de propietaris i quotes.
L'acord pel qual s'aprovi, limiti, condicioni o prohibeixi l'exercici de l'activitat no tindrà efectes retroactius. Si ja operaves abans, no te'l poden aplicar enrere.
A la pràctica, la declaració responsable ara exigeix manifestar dos certificats diferents: que el títol constitutiu o els estatuts no prohibeixen l'activitat, i que la comunitat ha aprovat la teva sol·licitud.
Qui signa: el titular, no el propietari
Fins ara la declaració responsable la presentava el propietari. El Tribunal Superior de Justícia de Madrid ho va anul·lar el 2021 per considerar-ho injustificat quan el propietari no és qui presta el servei, i el decret ho recull: la presenta el titular de l'activitat d'allotjament turístic.
Si ets propietari del pis però el gestiona una altra empresa, és aquesta empresa qui declara i qui respon. I en cas de canvi de titular, el nou titular és el responsable d'aportar la seva pròpia declaració.
Tots els tràmits passen a més a ser exclusivament electrònics, a través de la seu electrònica de la Comunitat de Madrid.
Tres regles que gairebé ningú coneix
Si tot el portal és teu, canvien les regles
Si el 100% dels habitatges d'un edifici o portal pertany al mateix titular, se li aplica la normativa d'apartaments turístics, més exigent que la dels habitatges d'ús turístic.
Prohibició absoluta
Cap habitatge sotmès a règim de protecció pública a la Comunitat de Madrid es pot destinar a ús turístic.
Poden limitar per zona
Els ajuntaments poden fixar un nombre màxim d'habitatges d'ús turístic per edifici, àmbit, zona, sector o fins i tot per períodes.
Per què això va de debò
La modificació s'emmarca en el pla de reforç i control iniciat a la segona meitat del 2024. Aquestes són les dades oficials de la Comunitat de Madrid:
| Actuació | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Baixes d'habitatges d'ús turístic | 1.153 | 3.053 |
| Inspeccions realitzades | 481 | 588 |
| Inspeccions acabades en sanció | 90% | 85,71% |
Les baixes van créixer un 164,8% d'un any a l'altre, i els dos primers mesos del 2026 es van donar de baixa 341 habitatgesmés. La Comunitat ha imposat al voltant de mig milió d'euros en sancions en dos exercicis.
Segons l'INE queden unes 15.309 habitatges d'ús turístic a la Comunitat de Madrid, un 17,5% menys que als mesuraments del 2025. Suposen el 0,52% del parc d'habitatges: Madrid és la comunitat turística on menys pesen.
Preguntes freqüents
He de reformar ja?
No. La disposició transitòria dona tres anys des de l'entrada en vigor per adaptar-se als requisits de superfície i equipament. Però hi ha una excepció important: si fas una reforma substancial de les instal·lacions abans que acabi aquest termini, el decret t'és exigible immediatament.
Puc demanar una dispensa si el meu pis no arriba als metres?
Sí. La direcció general competent en Turisme pot dispensar requisits per raons tècniques acreditades, amb dos límits: la reducció de superfície no pot superar el 15%, i només pot afectar menys de la meitat de les habitacions o banys. Se sol·licita en model normalitzat i abans de presentar la declaració responsable.
Què passa si la comunitat ja havia prohibit l'activitat?
L'acord no té efectes retroactius, així que no afecta qui ja operava. Per a una activitat nova, sí que necessites l'aprovació expressa.
Necessito també el número de registre estatal?
Sí, si comercialitzes per plataformes en línia. És un tràmit independent davant el Col·legi de Registradors, a través del Registre de la Propietat, i no substitueix la declaració responsable davant la Comunitat de Madrid.
I si el meu pis és a Barcelona?
Res d'això s'hi aplica: és normativa madrilenya. Barcelona té el seu propi registre i el seu propi número, el NIRTC.
Quant triga l'administració a respondre?
El termini màxim per notificar la resolució de dispensa, o la que declari la impossibilitat de continuar amb l'activitat, és de sis mesos.
Avís. Aquesta guia és orientativa i es basa en el Decret 27/2026 publicat al BOCM i en la informació oficial de la Comunitat de Madrid a la data d'actualització. La normativa municipal canvia i cada ajuntament aplica les seves pròpies condicions: confirma sempre el teu cas concret amb l'ajuntament on sigui l'habitatge abans de prendre decisions. No constitueix assessorament jurídic.
El teu pis de Madrid compleix el decret nou?
Revisem el teu anunci i la teva situació: metres, capacitat publicada, CIVUT i què et falta per estar en regla abans que s'acabi el termini. Sense compromís.
Revisar el meu cas gratis →