D’on surten els números. Del Baròmetre MyRentalHost (en castellà): dades operatives de la cartera que gestionem a Barcelona ciutat i l’àrea metropolitana, de l’1 de juliol de 2025 al 30 de juny de 2026, amb 33-40 pisos actius segons el mes. La tarifa per nit és el que es cobra a l’hoste per l’allotjament, sense neteja ni taxa turística.

1. Places: la palanca que més mou

La variable que més canvia la facturació d’un pis no és el barri. És quantes persones pot allotjar. En les nostres dades, passar de 2 a 4 places gairebé duplica l’ingrés mensual. El punt òptim és a 5-6 places; a partir d’aquí, la millora s’aplana.

A la pràctica, un bon sofà llit al saló pot valer més que una reforma de cuina. Abans d’invertir, mira si la teva llicència i la cèdula permeten més places: mana el nombre autoritzat.

2. El barri marca la tarifa

La tarifa mitjana per nit es duplica segons la zona: de 148 € a Ciutat Vella a 317 € a l’Eixample. Gràcia i Sants mantenen tarifes sòlides amb hostes molt diferents. El barri no el pots canviar, però sí que has de saber amb qui hi competeixes. Posar el preu d’una altra zona és l’error de preu més car.

Com a referència externa, la mitjana del mercat a Barcelona és d’uns 175-215 € per nit segons AirDNA i AirROI. La mitjana de la nostra cartera és de 244 €.

3. El maig val més que l’agost

L’estiu no és el millor moment de l’any. En les nostres dades, el maig és el mes més rendible: 240 € per nit disponible. L’octubre omple més que l’agost: 89 % d’ocupació davant del 78 %, per congressos i fires. De novembre a gener, l’ingrés per nit cau a un terç del pic.

Què fer amb això:

  • Obrir el calendari de primavera i tardor amb mesos d’antelació i amb un preu de sortida alt.
  • Seguir el calendari de fires de la ciutat: són les setmanes en què el preu pot pujar de debò.
  • Acceptar a l’hivern estades més llargues i a un preu més baix. Una nit buida no es recupera.

4. Un preu que es mou cada dia

Amb aquesta estacionalitat, un preu fix per temporada deixa diners a les dues puntes: massa baix quan hi ha fira, massa alt un dimarts de gener. El preu s’ha de moure amb la demanda de cada dia: festius, esdeveniments, antelació de la reserva, el que cobren els pisos semblants del barri.

Les eines de preu dinàmic ajuden a llegir la demanda, però les decisions les prenem les persones. El nostre criteri és simple: menys reserves, més diners. L’ocupació no és l’objectiu; ho és el que acaba cobrant el propietari.

5. Ressenyes: es guanyen abans que arribi l’hoste

Les ressenyes decideixen la posició de l’anunci i la tarifa que el mercat accepta. Gairebé totes les dolentes comencen abans de l’estada: un anunci que promet més del que hi ha, o un check-in confús.

  • Fotos reals, sense retocs que l’hoste descobreixi en arribar.
  • La descripció diu també el que no hi ha: sense ascensor, carrer amb soroll els divendres. Qui ho sap abans no ho posa a la ressenya.
  • Resposta ràpida, a qualsevol hora. L’hoste truca a mitjanit perquè alguna cosa ha deixat de funcionar. Algú ha de contestar i resoldre-ho.
  • Neteja revisada, no només feta. Una neteja fallida és la queixa que més fa baixar la nota.

Airbnb resumeix això en la insígnia de Superhost, que es revisa cada tres mesos i exigeix, entre altres requisits, una valoració mitjana d’almenys 4,8 i una taxa de resposta del 90 %. Nosaltres l’hem aconseguit sis vegades.

El que no s’ha de fer

  • Abaixar el preu per omplir. Més estades curtes i barates són més neteges, més desgast i més risc de ressenyes dolentes pels mateixos diners.
  • Oblidar la normativa. Un anunci sense el número de llicència o el número de registre estatal pot ser retirat. Ho expliquem a la guia del NIRTC.
  • Planificar com si la llicència fos per sempre. A Barcelona, les llicències actuals tenen l’horitzó al novembre de 2028. En parlem a la guia de normativa de Catalunya.

I el teu pis?

La calculadora d’ingressos fa servir aquestes mateixes dades per donar-te una estimació en dos minuts. Si vols la xifra afinada per al teu pis, amb places, barri i calendari, te la preparem gratis.