Lieber Nachbar: In fast allem hast du recht

Ich fange mit dem Schwierigen an: Wahrscheinlich wirst du mich nicht mögen.

Ich verwalte seit 2010 Ferienwohnungen in Barcelona. Für einen großen Teil dieser Stadt stellt mich das auf die falsche Seite einer Debatte über den Wohnraum, die seit Jahren immer bitterer wird. Ich verstehe das. Und ich schreibe dir nicht, um dir zu sagen, dass du dich irrst — denn in fast allem irrst du dich nicht.

Du hast recht mit dem Rollkoffer, der morgens die Treppe hinunterpoltert. Mit dem Schlüsselkasten, der ans Hauseingangstor geschraubt ist (was wir nicht tun, aber viele nach wie vor). Damit, dass es dir nicht gefällt, wenn ständig Leute ein- und ausgehen, die du nicht kennst. Das ist keine Übertreibung von jemandem, der protestiert, nur um zu protestieren: Es ist dein Leben, und es ist unbequemer geworden. Real.

Und du hast in etwas Schlimmerem recht, in etwas, das mich unmittelbar betrifft: Ein großer Teil meiner Branche hat es sich redlich verdient. Wohnungen ohne Lizenz, die vor aller Augen betrieben werden. Verwalter, die kassieren, aber verschwinden, wenn am Sonntag ein Rohr platzt. Lärm um drei Uhr morgens und kein Telefon, das antwortet. Wenn sich dein Bild von der touristischen Vermietung daraus geformt hat, dann ist dein Bild richtig. Das Problem ist nur, dass es unvollständig ist. Lass mich dir die andere Hälfte erzählen.

Was Airbnb am Anfang wirklich bedeutet hat

Als das alles begann, fand ich es fast schön: Da hat jemand das Spielbrett des Tourismus umgeworfen.

Früher lebten vom Geld, das Millionen von Besuchern hierlassen, vier Hotelketten — und sie bestimmten den Preis. Auf einmal konnte ein ganz normaler Mensch seine Wohnung in den Wochen vermieten, in denen er im Urlaub war, sich damit die eigene Reise finanzieren und obendrein noch etwas übrig behalten — während ein Gast glücklich und günstiger als im Hotel unterkam.

Und dieser Gast war auch jemand wie du und ich. Mir ist das selbst passiert: Wie viele Reisen haben wir mit der Familie oder mit Freunden gemacht, bei denen wir eine ganze Wohnung — mit Küche, Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern — für einen normalen, manchmal sogar günstigen Preis bezahlt haben, statt zwei oder drei Hotelzimmer zu buchen, die wir uns nicht leisten konnten? Das ist das andere, was Airbnb bewirkt hat, und das ist nicht wenig: Es hat Familien auf Reisen gebracht, die früher zu Hause blieben, weil sich das Hotel für vier oder fünf nicht rechnete. Es hat beide Enden demokratisiert: das von dem, der vermietet, und das von dem, der reist. Deshalb hasst das Hotel es — es hat ihm den Preis und das Format kaputtgemacht. Und das stört.

Ich hatte Freunde mit Angestelltengehältern, von der Sorte, die gerade so über den Monat kommen, die sich damit einen anständigen Zuschuss verdient haben, der ihr Leben verändert hat. Sie konnten die Reise machen, von der sie geträumt hatten. Sie konnten die Renovierung machen, die vorher unmöglich war. Sich eine Verschnaufpause gönnen, die mit ihrem Lohn früher undenkbar gewesen wäre. Summen, die man nur als Manager eines multinationalen Konzerns erreichte, waren plötzlich für einen ganz normalen Arbeiter mit einer Wohnung und dem Willen, sie zu pflegen, in Reichweite.

Dann kam die Beschränkung, und das Verbot. Und diese Beispiele erloschen. Zurück zum immer gleichen Lohn. Ich frage dich ganz ehrlich, ohne Hintergedanken: Diese Verschnaufpause für all diese Menschen, die hart arbeiten — war die falsch?

Denn Politiker lieben es zu verbieten. Es ist das Einfache. Verbieten und auf einen Schuldigen zeigen ist das Einmaleins der heutigen Politik — es erfordert kein Nachdenken, es erfordert kein Aufbauen, und in einer Schlagzeile macht es sich immer gut. Das Schwierige, das, was wirklich ihre Aufgabe wäre, ist das andere: sich zu fragen, was wir tun können, um das zu verbessern. Die Branche zu ordnen, statt sie zu zerschlagen. Den Illegalen zu verfolgen, statt den zu bestrafen, der sich an die Regeln hält. Unserer Politik ist schon lange keine Idee mehr eingefallen, die unser Leben besser macht — nur solche, die uns Dinge wegnehmen und uns sagen, wer schuld ist.

Wem diese Wohnungen wirklich gehören

Man hat dir erzählt, dass hinter alledem Heuschrecken-Fonds und Großbesitzer stecken. Das ist eine bequeme Erzählung. Sie ist auch, größtenteils, falsch.

In Barcelona gibt es rund 5.000 Eigentümer von Ferienwohnungen, und 88 % haben eine einzige Lizenz. Eine. In unserem Fall ist das fast die absolute Regel: Menschen mit einer einzigen Wohnung, die um eine Rente kämpfen, die eine Schande ist, oder darum, eine Hypothek zu bezahlen und am Monatsende etwas übrig zu haben. Das sind keine Fonds. Das ist dein Nachbar aus dem dritten Stock, der die Wohnung von seinen Eltern geerbt hat und sie nicht verkaufen will. Die 68-jährige Dame, die eine Rente von 900 Euro aufbessert und darauf gesetzt hat, eine Ferienwohnung zu haben, um zu sehen, ob sie ein würdiges Leben führen kann. Ich verspreche dir, es gibt Tausende solcher Beispiele, und das steckt hinter den meisten dieser Türen, auch wenn die Schlagzeile etwas anderes sagt. Ich verstehe es: Zu manipulieren ist der einfachste Weg zu mehr Stimmen, mehr Macht.

Die Zahlen, ohne sie aufzublasen

Die legale touristische Vermietung macht 0,77 % des Wohnungsbestands von Barcelona aus. Weniger als eine von hundert Wohnungen. Und sie ist eingefroren: Die Stadt vergibt seit 2014 keine neuen Lizenzen. Zugleich gibt es 26.600 Kanzleien und Büros, die in Wohnungen betrieben werden — mehr als doppelt so viele wie Ferienwohnungen — und 8.865 Wohnungen, die schlicht leer stehen. Für die geht niemand auf die Straße.

Und hier die Zahl, die alles sprengt: In fünf Jahren ist die Miete in Barcelona um 93 % gestiegen. Bei einer touristischen Vermietung, die seit über einem Jahrzehnt eingefroren ist. Denk eine Sekunde darüber nach: Wenn der Grund dafür, dass deine Miete explodiert, die Ferienwohnungen wären, dann hätte sich bei eingefrorenem Tourismus nichts bewegen dürfen. Und sie ist trotzdem explodiert.

Die ehrliche Frage lautet also nicht „Wer ist schuld?“. Sie lautet „Warum steigt sie wirklich?“. Und die Antwort, auch wenn sie für eine Schlagzeile weniger bequem ist, kennt man.

Warum die Miete steigt (das schon)

Erstens, und vor allem: Es wird nicht gebaut. Es entsteht nur die Hälfte des Wohnraums, der für die neuen Haushalte gebraucht wird, die sich jedes Jahr bilden — das sagt die BBVA, nicht ich. In ganz Barcelona wurde in einem ganzen Jahr mit rund 1.200 Wohnungen begonnen. Ein Defizit, das die Banco de España für ganz Spanien auf 450.000 bis 600.000 Immobilien beziffert. Wenn Wohnungen fehlen, steigt der Preis. So einfach und so brutal.

Zweitens: Es wird nicht gebaut, weil es kein Bauland gibt und die Bürokratie erstickt. Ein Projekt braucht Jahre, um aus dem Papier herauszukommen, zwischen Genehmigungen, Formalitäten und Kosten. Rechne die Steuerlast fürs Bauen und Kaufen dazu. Das Ergebnis ist, dass sich bezahlbarer Wohnraum kaum lohnt, und das Wenige, das entsteht, entsteht zu spät. Und dazu rechne noch die absurde Menge an Steuern, wenn man eine Wohnung kaufen will.

Drittens: Die Nachfrage wächst unaufhörlich. Barcelona wächst, und dieses Wachstum stützt sich fast vollständig auf Menschen, die von außerhalb kommen, um hier zu leben und zu arbeiten. Mehr Menschen, die dieselbe knappe Zahl an Wohnungen wollen. Die Rechnung geht auf.

Viertens: Es gibt keinen öffentlichen Wohnraum, der abfedert. In Spanien macht der öffentliche Wohnungsbestand 1,5 % aus. In Europa 9 %. Sechsmal weniger Puffer für den, der auf dem freien Markt nicht mitkommt. Das hat kein Airbnb-Eigentümer verursacht: Das haben Jahrzehnte verursacht, in denen kein sozialer Wohnraum gebaut wurde.

Und fünftens, das Unbequemste: Ein Teil des Mietwohnraums, der bereits existierte, ist vom Markt verschwunden. Mit der Preisdeckelung und der Rechtsunsicherheit haben viele Eigentümer ihre Wohnungen zurückgezogen: Sie verkaufen sie, lassen sie leer stehen oder stellen sie auf Zeitmiete um. Die Regierung sagt, die Preise seien etwas gesunken; die Branche entgegnet: ja, aber es gibt viel weniger Angebot — Idealista spricht von Rückgängen von über 80 % seit 2020. Beides kann gleichzeitig wahr sein, und beides schadet dir, wenn du eine Wohnung suchst: weniger Auswahl und mehr Leute, die um dasselbe kämpfen.

Nichts davon ist die Ferienwohnung. Die Ferienwohnung sind die 0,77 %, die seit einem Jahrzehnt eingefroren sind. Sie ist buchstäblich das letzte Kästchen auf der Liste.

Wer wirklich will, dass das verschwindet

Es lohnt sich, genau hinzusehen, wer dem Verbot aus der ersten Reihe applaudiert. Es ist nicht nur der müde Nachbar. Es ist die Hotellobby, die seit fünfzehn Jahren zusieht, wie ein Teil des Kuchens an Tausende kleine Eigentümer davonläuft. Dass die Ferienwohnung verschwindet, bedeutet für sie etwas ganz Konkretes: das Monopol auf die Unterbringung zurückzugewinnen. Wieder selbst den Preis zu bestimmen, ohne Konkurrenz.

Und weißt du, was passiert, wenn sie das erreichen? Man muss es sich nicht ausmalen. Es ist bereits passiert.

New York, oder der Film, den wir schon gesehen haben

New York hat die Ferienwohnungen mit genau demselben Argument verboten: Wohnraum freigeben, Mieten senken. Es hat mehr als 90 % der Airbnbs der Stadt beseitigt.

Das Ergebnis? Die Mieten sind nicht gesunken: Sie sind weiter gestiegen, sogar schneller als in vergleichbaren Städten. Der verfügbare Wohnraum hat nicht zugenommen. Das Einzige, was in die Höhe geschossen ist, waren die Hotelpreise, weit über dem Landesdurchschnitt. Der große Gewinner war ausgerechnet die Branche, die für das Gesetz Lobbyarbeit gemacht hatte: die Hotelbranche. Und auf dem Weg dorthin haben die äußeren Stadtviertel mehr als 15.700 Arbeitsplätze verloren.

Sie haben verboten, die Miete ist nicht gesunken, das Hotel ist gestiegen, Arbeitsplätze sind gestorben. Das ist der Film. Und wir sind kurz davor, ihn in Barcelona mit anderer Besetzung neu aufzuführen.

Die Arbeitsplätze, die niemand nennt

Denn wenn eine Ferienwohnung erlischt, erlischt nicht nur eine Wohnung. Es erlischt die Frau, die sie putzt. Der junge Mann, der die Check-ins macht. Der Techniker, der am Sonntag losrennt. Die Wäscherei im Viertel, die Wäscheabholung, der Schlüsseldienst, der Fotograf und ein langes usw. an Menschen, die davon leben und in keiner Schlagzeile vorkommen.

Es ist kinderleicht, der Ferienwohnung die Schuld zu geben. Es ist schwieriger, den Familien ins Gesicht zu sehen, die davon leben, dass es sie gibt.

Was in keinen Daten sichtbar ist

Und jetzt lass mich dir erzählen, was diese Arbeit wirklich ist, wenn man sie mit dem Herzen macht — denn davon spricht kein Bericht.

Es ist, in eine Wohnung zu kommen und eines der Mädchen aus dem Reinigungsteam singen zu hören, während es arbeitet. Das klingt nach einer Kleinigkeit. Ist es nicht. An diesem Tag weiß ich, dass es den Menschen, die mit uns arbeiten, gut geht, und wenn es ihnen gut geht, geht alles andere gut aus.

Es ist die Nachricht eines Gastes, der abreist und sich zwei Minuten nimmt, um sich zu bedanken, um uns zu sagen, dass Barcelona ihm Tage geschenkt hat, die er nicht vergessen wird. Nach sechzehn Jahren rührt mich das immer noch. Es ist buchstäblich das, wofür wir das tun.

Und es ist — das ist der Teil, den fast niemand in der Branche ernst nimmt — die Beziehung zu euch. Wenn eine neue Wohnung in die Verwaltung kommt, ist eines der ersten Dinge, um die wir bitten, die WhatsApp-Nummer der Nachbarn ringsum. Nicht, um uns abzusichern: Es geht darum, da zu sein. Damit, wenn etwas passiert, jemand am anderen Ende ist, der antwortet, bevor du hinuntergehen und an eine Tür klopfen musst. Ob du es glaubst oder nicht, mit den Nachbarn haben wir ein sehr gutes Verhältnis. Und das ist kein Zufall, das verspreche ich dir.

Wir haben einen Satz, den wir uns untereinander immer sagen, und der besser als alles andere zusammenfasst, wer wir sind:

Zuerst kommen die Nachbarn. Dann die Gäste.

Denn der Gast reist in vier Tagen ab. Du bleibst. Du wohnst dort. Und das wird bei uns vor allem anderen respektiert.

Das Einzige, worum ich dich bitte

Und wenn die touristische Vermietung erst weg ist und die Miete weiter steigt — denn nach allem, was oben steht, wird sie weiter steigen — wird man einen neuen Schuldigen suchen müssen. Vielleicht sind dann die 26.600 Büros dran, die in Wohngebäuden stecken, viele halb leer, von denen ich dir verspreche, dass es weit mehr sind als Ferienwohnungen. Wohnungen sind zum Wohnen da. Natürlich. Da stimme ich zu. Wenden wir das vollständig an, nicht nur auf die Hälfte, die manch einen weniger stört.

Es gibt Verwalter, die ein Gebäude wie einen Geldautomaten behandeln, und es gibt Teams, die es als das behandeln, was es ist — das Zuhause von jemandem, im Viertel von jemandem. Uns alle in einen Topf zu werfen, ist genauso bequem wie ungerecht, und du, der du unter den Ersten gelitten hast, bist derjenige, der sie am besten unterscheiden kann. Beurteile mich danach: nach dem Verhalten, nicht nach der Kategorie.

Wir setzen seit sechzehn Jahren auf etwas, das naiv klingt und es nicht ist: dass man das gut machen kann. Rentabel für den Eigentümer. Unvergesslich für den Gast. Und rücksichtsvoll gegenüber dem Nachbarn, der noch da ist, wenn der Gast schon weg ist. Dieser letzte Teil — deiner — ist der, den niemand in der Branche nennt. Ich nenne ihn, und vor allem hüte ich ihn, denn diese Stadt ist keine Kulisse, die man nächteweise vermietet: Sie ist das Zuhause von uns allen, auch meines.

Ich bitte dich nicht, das zu mögen, was ich tue. Ich bitte dich darum, dass du dich beim nächsten Mal, wenn du hörst, dass an allem die Ferienwohnung schuld ist, an diesen Brief erinnerst und denkst: So einfach, wie man es mir verkauft hat, war es nicht.

Denn am Ende geht es um etwas sehr Altes und sehr Einfaches: den Nächsten so zu behandeln, wie du selbst behandelt werden möchtest. Alles andere ist reiner Lärm.

Man sieht sich im Viertel. Agus

The human side of hospitality · Barcelona, seit 2010.