Ich verwalte seit über 16 Jahren Ferienwohnungen in Barcelona und Madrid. Beide Städte kenne ich wie meine eigenen. Ich liebe sie, und auf gewisse Weise besteht unsere Arbeit darin, ihre Botschafter zu sein: Für viele Besucher, die ankommen, sind wir die ersten, mit denen sie sprechen. Wir sind das Gesicht der Stadt.
Von innen, in voller Kenntnis der Sache, möchte ich etwas sagen, das fast niemand sagt: Ferienwohnungen sind nicht das Problem. Unverantwortliche Verwaltung ist es.
Die Unterscheidung ist wichtig, weil die öffentliche Debatte den gesamten Sektor in eine einzige Kategorie zusammengefasst hat: „Airbnb". Als wäre jede Wohnung gleich, jede würde dieselben externen Effekte erzeugen, jede stünde im Gegensatz zum Gleichgewicht des Viertels.
So ist es nicht.
Die Daten bestätigen es. Spanien empfing 2025 96,8 Millionen internationale Besucher — ein historischer Rekord. Der Tourismus trug 115.100 Mio. € an Ausgaben bei, der höchste Wert Europas. Ein großer Teil der Unterkünfte für diese Besucher sind legale Ferienwohnungen — das Hotelersatz-Angebot, das im Zentrum der Debatte steht.
Hinter jeder dieser Wohnungen steht eine Eigentümerfamilie, eine Verwaltungsgesellschaft, die lokale Teams beschäftigt, und ein Gast, der Mehrwertsteuer, Touristensteuer und andere Abgaben zahlt.
Der Mythos der Investmentfonds
Die Presse hat die Vorstellung etabliert, dass Ferienwohnungen das Produkt ausländischer Investmentfonds sind, die Viertel leeren. Bei MyRentalHost ist es nicht so, und unser Fall beweist es.
Unsere Eigentümer sind Privatpersonen — keine Fonds. Die Mehrheit hat EINE einzige Wohnung bei uns. Eine. Es ist eine Ergänzung zum Gehalt, eine Vorbereitung auf den Ruhestand, ein geerbtes Vermögen, das sie nicht verkaufen wollten, ein Zuhause, das sie nicht mehr nutzen. Es sind keine spekulativen Portfolios: Es sind Familien, die mit einer gut verwalteten Wohnung legitime Einnahmen erzielen.
Die Realität des Sektors ist, zumindest in professionellen und lokalen Verwaltungen wie unserer, viel näher an dem als an der Erzählung vom „internationalen Fonds". Es gibt viel mehr Privateigentümer mit einer Wohnung als Fonds mit vielen. Unsere Zahlen bestätigen es.
Die Arbeitsplätze, die wir sichern
Wenn jemand „Ferienwohnungen" sagt, ist das geistige Bild normalerweise ein Schlüssel, eine gelegentliche Reinigung, ein Zahlungseingang. Die Realität ist viel größer.
Jede gut verwaltete Wohnung hängt von einer direkten Kette lokaler Dienstleistungen ab, die echte Arbeitsplätze sichert. Bei MyRentalHost arbeiten wir mit:
- Reinigungsteams in Festanstellung, lokal, mit Vertrag.
- Industrielle Wäschereidienste — Laken, Handtücher, Tischwäsche, die zwischen Hunderten von Wohnungen rotieren.
- Transport der Wäsche zwischen Wohnung, Wäscherei und zurück.
- Gastgeber und Check-in-Techniker rund um die Uhr in fünf Sprachen.
- Wartungsteams für tägliche Vorfälle.
- Renovierungen und kleinere Arbeiten — Maler, Klempner, Elektriker, Schreiner.
- Klimaanlagen, Heizkessel und technische Reparaturen.
- Professionelle Fotografen, damit jede Wohnung online gut aussieht.
- Verwaltungs-, Buchhaltungs- und Eigentümerbetreuungspersonal.
Und zu dieser direkten Kette kommt eine weitere, weniger sichtbare, aber ebenso reale Ebene hinzu: die indirekte Beschäftigung, die wir jedes Mal erzeugen, wenn ein Gast die Stadt durch uns erlebt. Ein Shuttle vom Flughafen, ein Taxi oder VTC für einen Ausflug, das Restaurant im Viertel, das wir für ein Abendessen empfehlen, ein Babysitter für einen Abend, ein privater Führer, eine Reservierung in einem lokalen Geschäft. Jede Interaktion, die der Gast mit der Stadt hat, kann durch unsere Hände gehen — und jede Empfehlung ist ein weiterer Kunde für ein Geschäft im Viertel.
Die Zahl der Menschen, die von diesem Ökosystem leben, ist enorm — und vollständig lokal. Wir sprechen nicht von ausgelagerten Arbeitsplätzen oder Plattformen, die Wert ins Ausland abziehen. Wir sprechen von Lieferanten, Selbstständigen und kleinen Unternehmen in Barcelona und Madrid, die Rechnungen ausstellen, Steuern zahlen und ganze Familien dank eines Sektors ernähren, den die öffentliche Konversation darstellt, als wären es nur ein paar leere Wohnungen.
Den Sektor ohne Differenzierung zu begrenzen, betrifft nicht nur Eigentümer. Es betrifft diese gesamte Kette, direkt und indirekt.
Was eine gut verwaltete Ferienwohnung auszeichnet
Der Unterschied zwischen einer legalen Ferienwohnung und einer improvisierten Vermietung ist nicht ästhetisch. Er ist operativ. Eine Wohnung mit HUT/VUT-Lizenz ist registriert, zahlt Steuern, hat Versicherung, arbeitet nach der Regulierung. Eine illegale Wohnung ist nicht registriert, zahlt nicht, hat keine Versicherung, arbeitet unter dem Radar.
Die öffentliche Kritik konzentriert sich fast ausschließlich auf das erste — das sichtbare, das, das die Regeln einhält. Während das zweite, das dem Viertel wirklich schadet, außerhalb der Debatte bleibt, weil es schwer zu kontrollieren ist.
Bei MyRentalHost sagen wir, dass wir „the human side of hospitality" sind. Es klingt nach einem Slogan, aber es bedeutet etwas Konkretes: Hinter jeder unserer Wohnungen steht ein menschliches Team. Ein Gastgeber, der Restaurants im Viertel empfiehlt, keine Ketten. Der innerhalb von Minuten antwortet. Reinigungs-, Wartungs- und Gästebetreuungsteams rund um die Uhr in fünf Sprachen, alle lokal.
Das gibt es nicht in einem internationalen Hotel. Und nicht in einer unverwalteten Wohnung.
Mittelfristige Vermietung: die andere Front
Katalonien hat eine andere Wende vollzogen. Das Gesetz 11/2025 — ein katalanisches Regionalgesetz, in Kraft seit dem 1. Januar 2026 — definiert die mittelfristige Vermietung nach Grund neu, nicht nach Dauer. Wenn der Mieter aus beruflichen, Studien- oder medizinischen Gründen kommt, unterliegt der Vertrag der Preiskontrolle in angespannten Marktgebieten (nationales Gesetz 12/2023). Nur Mietverträge mit Urlaubs- oder Erholungszweck bleiben von der Obergrenze ausgenommen.
In der Praxis bringt das die „echte" mittelfristige Vermietung — die seit Jahren Fachleute in Kurzprojekten, Erasmus-Studenten, rotierende Ärzte und Familien im Übergang beherbergt — unter Obergrenzen, die es für einen Eigentümer unrentabel machen, sie anzubieten. Die Daten des ersten Halbjahres 2025 sprachen von 9.394 mittelfristigen Mietverträgen, die allein in Barcelona registriert wurden, und 15.535 in Katalonien. Hinter jedem davon steht ein Mieter mit einem konkreten Bedarf, dem nun keine Option mehr bleiben wird.
Wir bieten seit Jahren mittelfristige Vermietung an. Sie funktioniert. Sie funktioniert für den Eigentümer, der stabile Einnahmen und einen verantwortungsvollen Mieter über Monate hat. Sie funktioniert für den beruflichen Gast oder Studenten, der mehr als einen Monat in der Stadt braucht und keine vernünftige Alternative findet. Sie funktioniert für das Viertel, das Menschen empfängt, die leben, nicht nur durchziehen.
Der katalanische Gesetzgeber hat seine Argumente — dokumentierte Schlupflöcher schließen, den Wohnungsbestand schützen, das verfassungsmäßige Recht auf Wohnen gemäß Artikel 47 der spanischen Verfassung ausüben. Ich erkenne sie an. Aber das angewendete Mittel hat einen großen Nebeneffekt: Ein ganzer Markt wird beseitigt, um die Abweichungen einiger weniger zu verfolgen.
Und hier möchte ich klar sein: Etwas zu beseitigen ist immer der schlechteste Weg, ein Problem zu lösen.
Die Lösung liegt nicht im Schließen von Türen. Sie liegt darin, wie die Optionen koexistieren. Denn hinter jedem Modell — Ferienwohnung, mittelfristige Vermietung nach Grund, traditionelles Wohnen — stehen Menschen, die das Recht verdienen, arbeiten, leben und investieren zu können. Eines zu beseitigen, um ein anderes zu „retten", ist eine Abkürzung, die alle verliert.
Madrid hat diesen Weg bisher nicht eingeschlagen. Die nationale Regulierung bleibt flexibel und die Stadt hat das katalanische Modell nicht nachgeahmt. Der Kontrast ist wichtig: zwei Modelle, zwei Städte, zwei Ergebnisse, die noch abzuwarten sind.
Der Weg: Koexistenz, nicht Beseitigung
Was gebraucht wird, ist nicht, den Sektor zu leeren. Es geht darum, den Unterschied zwischen dem Professionellen und dem Informellen zu stärken: mehr Inspektion von Wohnungen ohne Lizenz, mehr Anerkennung der gut verwalteten Ferienwohnung als Teil der lokalen Wirtschaft, echter Dialog zwischen Verwaltungen, Eigentümern und Verwaltungsgesellschaften, öffentliche Daten darüber, wer was, wo und wie viel zahlt.
Und die Zahlen sollten ins Verhältnis gesetzt werden. Legale Ferienwohnungen in Spanien machen etwa 1,4 % des gesamten Wohnungsbestands aus (381.837 Ferienwohnungen im Mai 2025 gegenüber dem gesamten Wohnungsbestand — Quelle: INE, experimentelle Statistik). Wir sind im richtigen Maß für die Probleme verantwortlich, die wir verursachen. Aber man kann nicht 1,4 % für die Probleme verantwortlich machen, die die verbleibenden 98,6 % des Marktes betreffen — einen Markt mit weit strukturelleren Ursachen: fehlender Neubau, restriktive Wohnungsregulierung, stagnierende Gehälter, Immobilienspekulation durch Großkapital.
Gut verwaltete Ferien- und mittelfristige Vermietungen zu verteidigen, heißt nicht, das Chaos zu verteidigen. Es heißt, Gastfreundschaft mit menschlicher Sorgfalt gegen zwei schlimmere Extreme zu verteidigen: das internationale Hotel, das Wert abzieht, ohne ihn im Viertel zu lassen, und die improvisierte Vermietung, die das Erlebnis ohne die Verantwortung bietet.
Heute mehr denn je braucht der Sektor Stimmen, die Nuancen anerkennen. Städte brauchen Tourismus, aber Tourismus, der von Menschen verwaltet wird, die dort leben, die das Aktivum pflegen, die das Viertel verstehen, die die Stadt lieben.
Das ist the human side of hospitality. Und das ist es, was wir verteidigen, wenn wir einen Sektor verteidigen, der Arbeit gibt, Familien ernährt und Menschen mit zwei der lebendigsten Städte der Welt verbindet.