Specialisti · Barcellona & Madrid

L'affitto a medio termine, fatto come dovrebbe essere.
Più redditizio. Più legale. Zero gestione.

Soggiorni di 32 giorni a 11 mesi sotto la Legge sulle Locazioni Urbane. Senza licenza turistica, senza rischio normativo, conforme alla Legge 11/2025 della Catalogna. Il modo professionale di rendere redditizio il tuo appartamento quando il turistico chiude e il residenziale non compensa.

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16 anni di gestione Senza licenza turistica Conforme Legge 11/2025 Superhost ×6
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15 anni
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50 appartamenti gestiti
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24/7 supporto inquilino
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★ Definizione · Aggiornato maggio 2026

Cos'è l'affitto a medio termine a Barcellona e Madrid?

L'affitto a medio termine è una locazione abitativa di 32 giorni a 11 mesi in Spagna, regolata dalla Legge sulle Locazioni Urbane (LAU) e, in Catalogna, dalla Legge 11/2025. Non richiede licenza turistica. È la terza via tra l'affitto turistico (1–31 notti, richiede licenza STR) e il residenziale (5 anni + 3 di proroga).

Durata legale
32 giorni – 11 mesi
Quadro normativo
LAU + Legge 11/2025 (Catalogna)
Licenza turistica
Non necessaria
Tetto IPC annuale
Senza tetto · prezzo di mercato
Bonus IRPF 60%
No, ma spese deducibili
Scadenza licenze STR Barcellona
2028 (no rinnovo)

Fonti: Legge LAU (BOE) · Legge 11/2025 Catalogna · Comune di Barcellona.

Cos'è l'affitto a medio termine

Tra il soggiorno turistico e il contratto a lunga durata
esiste una terza via.

Il modello perfetto per professionisti, studenti e nomadi che hanno bisogno di più di un mese — ma non firmano un contratto di cinque anni.

L'affitto a medio termine a Barcellona e Madrid copre soggiorni di 32 giorni a 11 mesi sotto la LAU. Inquilini verificati, contratto scritto, deposito obbligatorio, gestione completa da un'azienda specializzata. MyRentalHost gestisce affitti a medio termine dal 2011, con +28.000 ospiti accolti e certificazione Superhost di Airbnb in sei edizioni.

È il formato che nel 2026 cattura la crescente domanda a medio termine a Barcellona e Madrid: trasferimenti di lavoro, programmi universitari, trattamenti medici, traslochi. Persone che pagano bene per un appartamento davvero pronto per essere abitato.

E soprattutto: rimane fuori dalla chiusura normativa che colpisce il turistico. La Legge 11/2025 dà sicurezza giuridica al modello.

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Chi cerca l'affitto a medio termine oggi

La domanda a medio termine che cresce mentre il turistico chiude.

Inquilini solventi, verificati, con contratto. Non turismo del weekend.

Professionisti in mobilità

Trasferimenti, progetti di consulenza, incarichi di 1–11 mesi con alloggio aziendale.

Studenti internazionali

Erasmus, master, dottorati e programmi di business school con durata fissa.

Nomadi digitali

Professionisti tech con base a BCN o MAD in remoto. Pagano bene se connessione e setup sono solidi.

Trattamenti medici

Pazienti diretti agli ospedali di riferimento (Vall d'Hebron, Clínic, La Paz) e accompagnatori.

Famiglie in transizione

Traslochi, ristrutturazioni, attesa di consegna o ricerca di casa definitiva in città.

Expat & trasferimenti

Persone che arrivano in Spagna e non vogliono firmare contratti di 5 anni. Atterraggio morbido, deposito, contratto LAU.

Onestà prima della chiamata

L'affitto a medio termine va bene per il tuo appartamento?

Ti diciamo che tipo di proprietari si adatta al modello — e quali farebbero meglio con un'altra opzione.

Ti si addice se…

  • Hai un appartamento in zona centrale di Barcellona o Madrid, ben collegato con i mezzi pubblici.
  • Cerchi redditività superiore al residenziale senza il rischio normativo del turistico.
  • Sei disposto ad arredarlo ed equipaggiarlo (o lo è già) perché sia pronto dal primo giorno.
  • Non vuoi gestire tu visite, contratti, pulizie, manutenzione o supporto inquilino.
  • Ti importa rispettare la normativa: LAU, Legge 11/2025, dichiarazione fiscale corretta, contratti visibili.
  • Vivi fuori dalla Spagna o semplicemente non hai tempo — una gestione 100% da remoto ti conviene.

Scegli meglio un'altra opzione se…

  • Il tuo appartamento è in una zona senza domanda a medio termine (periferia lontana, paesi senza università o ospedale di riferimento).
  • Cerchi zero rotazione e redditi super stabili su 5 anni — il residenziale si adatta meglio.
  • Non sei disposto a equipaggiare l'appartamento né a investire un piccolo upgrade iniziale (mobili, foto, internet).
  • Vuoi massimizzare a breve termine con soggiorni di 2–7 notti — quello è turistico, non medio termine, e richiede licenza STR.
  • L'appartamento è la tua abitazione abituale e lo affitteresti solo 1–2 mesi all'anno — la fiscalità medio termine non compensa.
Confronto onesto

Turistico, medio o lunga durata.
Quale ti conviene?

Confronto rapido dei tre formati per un appartamento tipo in zona centrale di Barcellona o Madrid.

  Turistico (STR) Medio · MRH Lunga (5 anni)
Durata contratto 1–31 notti 32 giorni–11 mesi 5 anni + 3 proroga
Licenza richiesta Sì (STR · chiusa a BCN) No No
Redditività relativa Alta (con licenza) Alta Media-bassa
Tetto revisione annuale N/A Senza tetto · prezzo di mercato 2% (IPC)
Rischio normativo Molto alto (BCN 2028) Basso · Legge 11/2025 Basso
Rischio occupazione Basso Basso Alto nei vuoti
Bonus 60% IRPF No No (ma deduce spese) Sì
Flessibilità uso personale Alta Alta Nulla
Manutenzione & rotazione Ogni 3–7 giorni Ogni 1–3 mesi Ogni 4–5 anni
Sei motivi per scegliere il medio termine

Più ricavi. Meno rischio.
Senza le restrizioni del turistico.

L'affitto a medio termine combina il meglio del residenziale (legalità, stabilità) con il meglio del turistico (redditività, controllo del calendario).

01

Più redditizio dell'affitto tradizionale

Ricavi superiori al residenziale, soprattutto in zone premium. E senza tetto IPC annuale del 2% — fissi il prezzo secondo domanda e offerta reali della tua zona a ogni rotazione.

02

Flessibilità totale del calendario

Blocchi il tuo appartamento quando ti serve. Lo prepariamo prima del tuo arrivo e lo lasciamo pronto. Il tuo appartamento resta tuo — non legato a un contratto di 5 anni.

03

Manutenzione continua

Rotazione ogni 1–3 mesi con pulizie settimanali incluse. Il tuo appartamento resta in condizioni ottimali — non viene "restituito" in cattivo stato come dopo 4 anni di residenziale.

04

Senza i problemi del lungo termine

Senza morosità eterne. Senza rischio occupazione: una proprietà occupata da inquilini verificati con contratto visibile chiude la porta agli occupanti opportunisti.

05

100% legale · senza licenza turistica

Senza necessità di licenza STR. Senza notifica al condominio. Conforme alla LAU e alla nuova Legge 11/2025 della Catalogna.

06

Domanda stabile tutto l'anno

BCN e MAD concentrano un volume crescente di professionisti internazionali, nomadi e studenti. La domanda non dipende dal turismo del weekend.

Situazione legale aggiornata

La normativa, chiara.
Senza piccoli caratteri.

Questo è ciò che si applica oggi in ogni città, con la legislazione vigente e i cambiamenti in arrivo.

Barcellona

Catalogna — Legge 11/2025

L'affitto a medio termine di 32 giorni a 11 mesi non richiede licenza turistica ed è regolato dalla LAU. La nuova Legge 11/2025 regola specificamente questo formato, differenziandolo dal residenziale e dal turistico, dando sicurezza giuridica al proprietario.

Le licenze turistiche in Catalogna scadono nel 2028 e il Comune ha annunciato che non saranno rinnovate. Molti proprietari stanno passando al medio termine proprio per mantenere la redditività senza l'incertezza del turistico.

Senza licenza STR
Madrid

Regione di Madrid — LAU

Gli affitti a medio termine di oltre 31 giorni non richiedono licenze speciali. Rientrano nel quadro generale di locazione urbana (LAU) e sono compatibili con l'uso residenziale dell'edificio.

La domanda è esplosa grazie al mix di professionisti internazionali in progetti temporanei, studenti dei grandi campus universitari e pazienti diretti agli ospedali di riferimento.

Quadro LAU stabile
Come lo facciamo in MyRentalHost

Trasparenza e legalità,
davvero.

Non è solo gestire il tuo appartamento — è proteggerti legalmente, dichiarare correttamente e scegliere bene l'inquilino.

Rispettiamo la <em>normativa vigente</em>, sempre aggiornati.

Rispettiamo la normativa vigente, sempre aggiornati.

Gestiamo solo proprietà conformi in Catalogna e Madrid. Il nostro team si tiene aggiornato su ogni cambiamento normativo:

  • Legge 11/2025 Catalogna (affitto stagionale)
  • Modifiche alla LAU e normativa regionale
  • Chiusura licenze turistiche BCN 2028
  • Obblighi di registro viaggiatori e notifica fiscale
Selezione <em>rigorosa</em> degli inquilini.

Selezione rigorosa degli inquilini.

Verifica d'identità, solvibilità e referenze lavorative o accademiche. Niente "primo interessato che si presenta".

  • Professionisti in progetti temporanei con contratto
  • Studenti internazionali in programmi riconosciuti
  • Pazienti o accompagnatori in trattamenti medici
  • Persone in trasferimento con destinazione chiara

Tutto formalizzato: contratto scritto, deposito, dichiarazione fiscale corretta.

Trasparenza <em>totale</em> nella gestione.

Trasparenza totale nella gestione.

Informazioni chiare su condizioni e durata del contratto, obblighi e diritti di entrambe le parti, gestione pagamenti con fatturazione senza costi nascosti.

  • Dashboard del proprietario in tempo reale
  • Pulizie, manutenzione e supporto inquilino 24/7
  • Pagamento al proprietario in data fissa ogni mese
  • Senza vincoli pluriennali — uscita con 30 giorni di preavviso
Proprietari che hanno scelto il medio termine

Cosa dicono quelli che hanno fatto il passo.

Tre storie di proprietari che hanno scelto il medio termine con MyRentalHost — per lungimiranza, stabilità o flessibilità.

La mia licenza turistica è ancora attiva, ma con il 2028 alle porte volevo un vero piano B, non un'intuizione. Con MRH ho provato il medio termine in uno dei miei appartamenti: numeri reali sul tavolo e contratti in regola. Ora so esattamente cosa farò se dovesse scadere.

MR
Mario R.Appt 2D · Eixample, Barcellona

Vivo a Londra e il mio appartamento di Madrid aveva 8 anni con contratto residenziale congelato all'IPC. Siamo passati al medio termine con MRH, l'affitto è salito del 35% senza sforzo, e soprattutto, non devo più pensare a niente.

AC
Ana C.Proprietaria non residente · Chamberí, Madrid

Ho ereditato l'appartamento da mio padre e non sapevo cosa fare. Non volevo legarmi a un affitto di 5 anni nel caso volessi vendere, e il turistico mi spaventava legalmente. Il medio termine mi ha dato la redditività e flessibilità di cui avevo bisogno.

JS
Joan S.Erede · Gràcia, Barcellona
Domande frequenti

Cosa ci chiedono
prima di iniziare.

Se la tua domanda non è qui, chiamaci al +34 931 65 10 10 e rispondiamo dal vivo.

Cos'è esattamente l'affitto a medio termine?

È un tipo di locazione che ti permette di affittare la tua proprietà per brevi periodi, da 32 giorni a 11 mesi. Regolato dalla Legge sulle Locazioni Urbane (LAU) e, in Catalogna, dalla nuova Legge 11/2025. Non è affitto turistico — è una terza via tra il turistico (1–31 notti, richiede licenza STR) e il residenziale (5 anni + 3 di proroga obbligatoria).

Quali sono i vantaggi rispetto all'affitto tradizionale?

Flessibilità: regoli la durata del contratto senza legarti a 5 anni.

Redditività: ricavi superiori al residenziale in zone premium di BCN e MAD, senza tetto IPC annuale del 2%.

Manutenzione: rotazione ogni 1–3 mesi con pulizie settimanali — il tuo appartamento sempre in condizioni ottimali.

Senza occupazione: una proprietà occupata con contratto visibile elimina il rischio di occupanti.

Quali requisiti legali e fiscali ha?

Non richiede licenza di alloggio turistico. Deve solo rispettare la LAU e, in Catalogna, la Legge 11/2025. Non serve autorizzazione del condominio.

I ricavi si dichiarano interamente in IRPF — senza il bonus del 60% che si applica all'affitto di abitazione abituale. Però: tutte le spese (manutenzione, pulizia, commissione di gestione, utenze) sono deducibili. Ti consigliamo sulla fiscalità specifica prima di firmare.

Quali condizioni deve avere la mia proprietà?
  • Completamente arredata e pronta per essere abitata dal primo giorno.
  • Buono stato di conservazione generale.
  • Servizi base: luce, gas, acqua e buona connessione internet (chiave per nomadi e professionisti).
  • Spazio dedicato al lavoro — scrivania o zona simile.
  • Spazio di archiviazione adeguato (armadi, spazio bagagli).
  • Equipaggiamento domestico completo: cucina, lavatrice, utensili.

Se il tuo appartamento non rispetta tutti i punti, ti aiutiamo con l'upgrade in onboarding — fotografia professionale, mobili, installazioni.

Che tipo di inquilini attrae?
  • Studenti internazionali (Erasmus, master, dottorati).
  • Professionisti in mobilità lavorativa.
  • Nomadi digitali con base a BCN o MAD.
  • Famiglie in transizione (traslochi, ristrutturazioni, attesa).
  • Pazienti in trattamento e accompagnatori.
  • Professionisti sanitari e docenti in trasferta.
Differenze fiscali con l'affitto di abitazione abituale?

Abitazione abituale: bonus del 60% sul rendimento netto in IRPF. Quadro fiscale stabile sotto LAU.

Medio termine: senza bonus del 60%. Ma tutte le spese legate all'attività (manutenzione, pulizia, gestione, utenze nei vuoti) sono deducibili. E libertà di fissare il canone senza tetto del 2%.

Il bilancio netto solitamente favorisce il medio termine in appartamenti ben gestiti e ubicati — ma lo calcoliamo con i tuoi numeri prima di ogni impegno.

Come comincio con MyRentalHost?

Tre passi:

  1. Chiamata di 20 minuti per capire il tuo appartamento e darti una stima di ricavi con dati della tua zona.
  2. Visita e analisi in loco — il nostro Home Checker consegna piano di ottimizzazione e previsione.
  3. Onboarding in 7–10 giorni — fotografia, piattaforme, contratti, smart lock. Primo inquilino in poche settimane.

Senza vincoli pluriennali. Minimo 3 mesi, uscita con 30 giorni di preavviso, senza penalità.

Vivo fuori dalla Spagna — posso comunque?

Sì — è uno dei nostri profili più comuni. Gestiamo tutto in remoto: firma digitale, contratti online, bonifici automatici sul tuo conto estero. Ti consigliamo sulla fiscalità per non residenti (Modelo 210 IRNR). Non devi mettere piede in Spagna.

Quanto può generare il tuo appartamento
in affitto a medio termine?

Analisi personalizzata gratuita con dati reali della tua zona. Stima di ricavi in 48 ore. Senza impegno, senza piccoli caratteri.

O direttamente:
+34 931 65 10 10 · WhatsApp · [email protected]
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