Ottenere una licenza turistica a Madrid è ormai quasi impossibile. Tranne che per una via.
Il Plan Reside ha chiuso la porta alle licenze di abitazione a uso turistico negli edifici residenziali. Ma resta una via legale e redditizia: trasformare un locale commerciale in alloggio turistico con licenza. Lo facciamo chiavi in mano — e lo gestiamo.
Il Plan Reside ha chiuso una porta. E ne ha aperto uno spiraglio molto redditizio.
A Madrid, dopo il Plan Reside, le abitazioni a uso turistico sono fortemente limitate negli edifici residenziali: in pratica sono ammesse solo in immobili a uso esclusivamente terziario, con accesso indipendente e nel rispetto di condizioni molto rigorose. Per questo ottenere una nuova licenza per la via tradizionale —comprare un appartamento e registrarlo— oggi è quasi impossibile.
La via che funziona passa dai locali commerciali al piano terra. Un locale può essere trasformato, tramite un cambio di destinazione d'uso, in abitazione a uso turistico (VUT) o in casa per ospiti, ottenendo così la sua licenza. Non è una scorciatoia: è il percorso legale che la normativa lascia aperto.
Il risultato è un bene scarso. Ogni licenza concessa per questa via è difficile da replicare, e questo la rende molto preziosa: c'è un'alta domanda di investitori che cercano esattamente questo —un alloggio turistico regolarmente licenziato a Madrid— e pochissima offerta.
La via tradizionale è chiusa
Registrare un appartamento residenziale come alloggio turistico oggi è impraticabile nella maggior parte degli edifici di Madrid dopo il Plan Reside.
La via del locale è aperta
Un locale commerciale al piano terra può cambiare destinazione d'uso e ottenere una licenza di alloggio turistico.
Un bene scarso e richiesto
Una licenza concessa così è difficile da replicare: poca offerta, forte domanda di investitori.
Quale licenza otteniamo, in chiaro
Abitazione a uso turistico (VUT)
La figura classica dell'alloggio turistico. Dopo il Plan Reside è possibile solo in determinati casi, e la via realistica per ottenerne una nuova è il cambio di destinazione d'uso di un locale.
Casa per ospiti
Una modalità di ospitalità che resta possibile in più località di Madrid. In molti casi è la formula che meglio si adatta per avviare un'operazione con licenza.
Licenza di esercizio
Quella che consente di iniziare a gestire l'alloggio una volta terminati i lavori. È l'ultimo timbro prima di accogliere il primo ospite.
Il prodotto chiavi in mano, passo dopo passo
Dall'idea ai ricavi, senza che tu debba coordinare architetti, comune o imprese. Ci occupiamo noi dell'intero processo.
Ricerca del bene e analisi di fattibilità
Individuiamo il locale adatto e ne studiamo la fattibilità urbanistica, tecnica e condominiale. Proseguiamo solo con beni idonei.
Progetto tecnico e ottenimento delle licenze
Redigiamo il progetto di cambio di destinazione d'uso e istruiamo le licenze necessarie: urbanistica e di esercizio. È qui che l'operazione si vince o si perde, ed è il nostro terreno.
Lavori di ristrutturazione
Eseguiamo la ristrutturazione per trasformare il locale in un alloggio turistico all'altezza, nel rispetto di quanto richiesto dalla licenza.
Arredo e attrezzature
Arrediamo e attrezziamo l'alloggio con criterio di redditività: pronto a generare prenotazioni dal primo giorno.
Avvio e gestione integrale
MyRentalHost mette l'alloggio sul mercato e lo gestisce in modo integrale: revenue, ospiti, pulizie e normativa. Tu incassi e basta.
Cronoprogramma indicativo: circa 12 mesi
Dal progetto ai ricavi in circa un anno. Sono tempi indicativi: dipendono dalle licenze, dai lavori e dal bene stesso.
Progetto e licenza d'uso turistico
Progetto tecnico, conformità e concessione della licenza d'uso turistico sul bene.
Acquisizione del locale
Con la conformità tecnica e la licenza in corso, si formalizza l'acquisto del bene.
Lavori di ristrutturazione
Ristrutturazione completa del locale per trasformarlo in alloggio turistico.
Licenza di esercizio
Si ottiene il timbro finale che consente di avviare l'esercizio dell'alloggio.
Esercizio e gestione
L'alloggio entra sul mercato e inizia a generare ricavi sotto la nostra gestione.
Tempi indicativi. Il calendario reale dipende dall'iter delle licenze, dai lavori e dalle caratteristiche del bene.
La differenza sta nella redditività
Lo stesso bene rende in modo molto diverso a seconda dell'uso. Queste sono stime indicative basate su dati di mercato; la redditività reale dipende dal bene e dalla zona.
Stime indicative basate su dati di mercato. La redditività reale dipende dal bene, dalla posizione e dalla stagione.
Perché MyRentalHost
Non siamo solo chi ottiene il bene con licenza. Siamo anche chi lo gestisce dopo. Un unico interlocutore dall'inizio alla fine.
16 anni di gestione
Oltre un decennio e mezzo a gestire alloggi turistici a Madrid e Barcellona.
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Team interno
Architettura, licenze, lavori, interior design e gestione: competenze interne, non una catena di fornitori sparsi.
Otteniamo e gestiamo
Ti consegniamo il bene con licenza e lo gestiamo: revenue management, ospiti, pulizie e normativa. Tu incassi e basta.
FAQ
Si possono ancora ottenere nuove licenze turistiche a Madrid?
Per la via dell'abitazione residenziale, dopo il Plan Reside, è praticamente impraticabile. La via reale è il cambio di destinazione d'uso di locali commerciali in alloggio turistico (VUT o casa per ospiti), che consente effettivamente di ottenere una licenza.
Che differenza c'è tra VUT e casa per ospiti?
Entrambe sono alloggi turistici legali. La casa per ospiti è una modalità di ospitalità possibile in più località di Madrid; ti consigliamo quale si adatta al tuo investimento.
Quanto dura l'intero processo?
Indicativamente circa 12 mesi dal progetto all'esercizio, a seconda di licenze e lavori.
Quale redditività posso aspettarmi?
In queste operazioni la redditività lorda come alloggio turistico supera di solito il 12%, contro ~4% dell'affitto tradizionale. È una stima; quella reale dipende dal bene e dalla zona.
Cosa devo fare io come investitore?
Mettere il capitale e decidere. Del resto —ricerca, licenze, lavori, arredo e gestione— ci occupiamo noi.
Gestite anche l'appartamento dopo?
Sì. È proprio questo l'obiettivo: consegnarti il bene funzionante e gestirlo in modo integrale così che tu debba solo incassare.
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