La regolamentazione degli affitti turistici cambia in fretta e in modo diverso in ogni città. Questo è ciò che è in vigore oggi a Barcellona e Madrid, e ciò che arriverà. Se gestisci con noi, ce ne occupiamo noi di tutto questo per te.
Barcellona · Licenze
Le licenze turistiche di Barcellona si estinguono a novembre 2028
Il Comune di Barcellona non rinnoverà le circa 10.100 licenze di abitazione a uso turistico (HUT). Il regime transitorio del Decret Llei 3/2023 termina a novembre 2028. La Corte Costituzionale ha avallato la norma a marzo 2025 e il TSJC ha sostenuto il PEUAT a dicembre 2025. Esiste una possibile proroga fino a 5 anni in più, non garantita. La nostra lettura onesta: pianificare come se il 2028 fosse definitivo e sfruttare ogni stagione fino ad allora.
Catalogna · Stagionale
L'affitto stagionale, sotto controllo dei prezzi nelle zone tese
La legge catalana 11/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026, sottopone l'affitto stagionale e per stanze al contenimento dei canoni nelle zone tese come Barcellona. Bisogna documentare la causa temporanea (lavoro, studi) e depositarla presso l'INCASÒL; altrimenti si presume abitazione principale. La legge statale equivalente non è ancora stata approvata.
Spagna · Sicurezza
Registro dei viaggiatori: dati alle autorità entro 24 ore
Da dicembre 2024 è obbligatorio comunicare i dati di ogni ospite alle forze di sicurezza attraverso la piattaforma SES.Hospedajes (in Catalogna, ai Mossos d’Esquadra) entro un massimo di 24 ore. Le sanzioni arrivano fino a 30.000 €. Per i nostri proprietari lo gestiamo in modo automatico.
Fiscale · Non residenti
Modello 210: l'imposta dei proprietari che vivono all'estero
Se vivi fuori dalla Spagna paghi le tasse sull'affitto tramite il Modello 210 (IRNR): 19 % se risiedi nell'UE, Islanda, Norvegia o Liechtenstein, con spese deducibili; 24 % negli altri casi, sul reddito lordo. Dall'esercizio 2024 la dichiarazione è annuale (Ordine HAC/56/2024) e il termine dell'esercizio 2025 è gennaio 2026.
Catalogna · Abitazione
Certificato di abitabilità: senza di esso niente licenza
In Catalogna il certificato di abitabilità è requisito per abilitare un'abitazione a uso turistico e determina l'occupazione massima. La sua validità è di 25 anni per il nuovo e di 15 anni per la seconda occupazione. Gestiamo l'ispezione e il rinnovo.
Spagna · Energia
Attestato di prestazione energetica nell'annuncio
La normativa spagnola (RD 390/2021) obbliga a mostrare la classe energetica in qualsiasi annuncio di affitto, inclusi i portali. L'attestato ha una validità di 10 anni (5 anni se la classe è G). È un obbligo del proprietario, e lo gestiamo per te.
Catalogna · Tassa
Tassa di soggiorno a Barcellona: 9,50 € per persona a notte nel 2026
Dal 1° aprile 2026 (legge 2/2026), un'abitazione a uso turistico a Barcellona applica 4,50 € di tassa regionale più 5 € di sovrattassa comunale: 9,50 € per persona a notte, con un massimo di 7 notti. La sovrattassa comunale salirà di 1 € ogni anno fino a 8 € nel 2029. Sono esenti i minori di 17 anni.
Madrid · Licenze
Madrid: il Piano RESIDE restringe gli appartamenti turistici
Da settembre 2025, il Piano RESIDE vieta le abitazioni a uso turistico sparse negli edifici residenziali del centro di Madrid: sono consentite solo in edifici a uso esclusivo e per un massimo di 15 anni. La Comunità di Madrid richiede inoltre il certificato di idoneità CIVUT (Decreto 27/2026). C'è una moratoria sulle nuove licenze da aprile 2024.
Spagna · Novità 2026
La Corte Suprema annulla il Registro Unico statale degli affitti
A maggio 2026 la Corte Suprema ha annullato il Numero di Registro statale delle locazioni di breve durata (obbligatorio da luglio 2025 per annunciarsi sulle piattaforme) per invasione di competenze regionali. Per annunciare il tuo appartamento torna a valere il registro turistico regionale (l'HUTB a Barcellona). È un tema in movimento e lo seguiamo da vicino.
Spagna · Condominio
Il tuo condominio può vietare l'uso turistico (3/5)
Da aprile 2025, destinare un'abitazione all'uso turistico richiede l'accordo favorevole dei tre quinti (3/5) del condominio. Se il tuo edificio non lo approva, non potrai avviare l'attività.