Da fine aprile 2026 ogni alloggio a uso turistico della Comunità di Madrid ha nuovi requisiti di superficie, dotazione e capienza. Hai tre anni per adeguarti — a meno che tu non faccia prima una ristrutturazione sostanziale, nel qual caso è esigibile subito. E due cambiamenti che non riguardano i metri quadri pesano di più: il condominio deve approvare espressamente l'attività, e chi firma la dichiarazione è il titolare dell'attività, non il proprietario.
Di quale norma si tratta e da quando si applica
Parliamo del Decreto 27/2026, del 25 marzo, del Consiglio di Governo, che modifica il Decreto 79/2014 che regola gli appartamenti turistici e gli alloggi a uso turistico della Comunità di Madrid. È stato pubblicato sul BOCM del 6 aprile 2026 ed è entrato in vigore venti giorni dopo.
Non è un capriccio amministrativo: gran parte del decreto serve a dare seguito a sentenze del Tribunale Superiore di Giustizia di Madrid che avevano annullato articoli del testo precedente. Il resto sono nuovi requisiti di qualità dell'alloggio.
I metri quadri che ora richiede la Comunità
Queste sono le superfici utili minime che deve rispettare ogni ambiente di un alloggio a uso turistico:
| Ambiente | Superficie utile minima |
|---|---|
| Camera da letto | 12 m² |
| Soggiorno | 10 m² |
| Soggiorno con cucina integrata | 14 m² |
| Cucina | 5 m² |
| Bagno | 1,5 m² |
Il bagno richiede inoltre un' altezza minima di 2,20 metri da pavimento a soffitto, oltre a vasca o doccia, lavabo e WC. La camera deve avere due letti singoli da 0,9 × 1,9 metri o uno matrimoniale da 1,35 × 1,9, comodini, sedie o poltrone e armadio.
La cucina richiede moduli integrati con cappa aspirante, piano cottura a due o più fuochi, forno, lavello e frigorifero. La lavatrice e lo spazio per i rifiuti possono stare in cucina o in vani annessi.
Un requisito che si trascura facilmente: camere e soggiorno devono avere illuminazione e ventilazione adeguate e un sistema di oscuramento temporaneo che impedisca totalmente l'ingresso della luce. Una tapparella che lascia passare chiarore non basta.
Quante persone puoi ospitare
È la regola che inciderà di più sul tuo annuncio, perché cambia direttamente quanti posti puoi pubblicare:
- Tra 25,5 e 40 m² utili: fino a 4 persone, distribuite in almeno due vani abitabili.
- Ogni 12 m² utili aggiuntivi, in almeno un vano abitabile in più, consentono 2 persone in più.
- Sono ammessi due posti trasformabili nel soggiorno se superficie e distribuzione lo permettono — e contano ai fini della capienza massima.
Detto altrimenti: il divano letto non è un posto gratis. Se pubblichi sei ospiti in un appartamento che la norma limita a quattro, hai una discrepanza tra annuncio e dichiarazione che è tra le più facili da rilevare in un'ispezione.
Il CIVUT: cosa certifica esattamente
Il certificato di idoneità per alloggio a uso turistico si rilascia dopo una verifica in loco e attesta sette requisiti concreti:
- Riscaldamento e fornitura di acqua fredda e calda sanitaria
- Illuminazione, ventilazione e sistema di oscuramento in camere e soggiorno
- Illuminazione e ventilazione adeguate in cucina
- Ventilazione naturale, canalizzata o forzata nei bagni
- Un estintore portatile a meno di quindici metri dalla porta di uscita
- Segnaletica di emergenza che indichi l'uscita
- Una planimetria di evacuazione dell'edificio e dell'alloggio in luogo visibile
Il decreto precisa dove va quella planimetria: sulla porta dell'alloggio. E il CIVUT deve essere a disposizione degli ospiti.
Un dettaglio che fa risparmiare: il Tribunale Superiore di Giustizia di Madrid ha annullato l'obbligo che solo architetti o architetti tecnici potessero firmare il CIVUT, perché escludeva ingiustificatamente altri professionisti. Può rilasciarlo qualsiasi tecnico abilitato competente.
Ora il condominio deve approvarlo
È il cambiamento più importante avvenuto a Madrid quest'anno, e non arriva dal decreto ma da due fonti insieme.
La Legge Organica 1/2025, del 2 gennaio ha aggiunto un comma 3 all'articolo 7 della legge sulla proprietà orizzontale: il proprietario che destina l'alloggio all'offerta turistica dovrà ottenere l'approvazione espressa del condominio. E la Corte Suprema, nelle sentenze 1232/2024 e 1233/2024 del 3 ottobre, ha confermato che i condomìni possono vietare l'attività con il voto dei tre quinti dei proprietari e delle quote.
La delibera che approva, limita, condiziona o vieta l'attività non ha effetti retroattivi. Se già operavi, non te la possono applicare a ritroso.
In pratica, la dichiarazione ora richiede di attestare due certificati distinti: che il titolo costitutivo o il regolamento non vietino l'attività, e che il condominio abbia approvato la tua richiesta.
Chi firma: il titolare, non il proprietario
Finora la dichiarazione la presentava il proprietario. Il Tribunale Superiore di Giustizia di Madrid l'ha annullato nel 2021, ritenendolo ingiustificato quando il proprietario non è chi eroga il servizio, e il decreto lo recepisce: la presenta il titolare dell'attività di alloggio turistico.
Se sei proprietario ma gestisce un'altra impresa, è quell'impresa a dichiarare e a rispondere. E in caso di cambio di titolare, il nuovo titolare deve presentare la propria dichiarazione.
Tutte le pratiche diventano inoltre esclusivamente elettroniche, tramite la sede elettronica della Comunità di Madrid.
Tre regole che quasi nessuno conosce
Se tutta la scala è tua, cambiano le regole
Se il 100% degli alloggi di un edificio o di una scala appartiene allo stesso titolare, si applica la normativa degli appartamenti turistici, più severa di quella degli alloggi a uso turistico.
Divieto assoluto
Nessun alloggio soggetto a regime di protezione pubblica nella Comunità di Madrid può essere destinato a uso turistico.
Possono limitare per zona
I Comuni possono fissare un numero massimo di alloggi turistici per edificio, ambito, zona, settore o persino per periodi.
Perché la cosa è seria
La modifica rientra nel piano di rafforzamento e controllo avviato nella seconda metà del 2024. Questi sono i dati ufficiali della Comunità di Madrid:
| Attività | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Alloggi turistici cancellati | 1.153 | 3.053 |
| Ispezioni effettuate | 481 | 588 |
| Ispezioni concluse con sanzione | 90% | 85,71% |
Le cancellazioni sono cresciute del 164,8% da un anno all'altro, e nei primi due mesi del 2026 sono stati cancellati altri 341 alloggi. La Comunità ha comminato circa mezzo milione di euro di sanzioni in due esercizi.
Secondo l'istituto di statistica restano circa 15.309 alloggi a uso turistico nella Comunità di Madrid, il 17,5% in meno rispetto alle rilevazioni del 2025. Rappresentano lo 0,52% del patrimonio abitativo: Madrid è la comunità turistica dove pesano di meno.
Domande frequenti
Devo ristrutturare subito?
No. La disposizione transitoria concede tre anni dall'entrata in vigore per adeguarsi ai requisiti di superficie e dotazione. Ma c'è un'eccezione importante: se esegui una ristrutturazione sostanziale degli impianti prima di quella scadenza, il decreto ti è esigibile subito.
Posso chiedere una deroga se il mio appartamento non raggiunge i metri?
Sì. La direzione generale competente in materia di Turismo può derogare a requisiti per motivi tecnici documentati, con due limiti: la riduzione di superficie non può superare il 15%, e può riguardare solo meno della metà delle stanze o dei bagni. Si richiede su modulo standard e prima di presentare la dichiarazione.
Cosa succede se il condominio aveva già vietato l'attività?
La delibera non ha effetti retroattivi, quindi non riguarda chi già operava. Per un'attività nuova serve invece l'approvazione espressa.
Mi serve anche il numero di registro statale?
Sì, se commercializzi tramite piattaforme online. È una pratica indipendente presso il Collegio dei Conservatori, tramite il Registro della Proprietà, e non sostituisce la dichiarazione alla Comunità di Madrid.
E se il mio appartamento è a Barcellona?
Nulla di tutto questo si applica: è normativa madrilena. Barcellona ha il suo registro e il suo numero, il NIRTC.
Quanto ci mette l'amministrazione a rispondere?
Il termine massimo per notificare la decisione sulla deroga, o quella che dichiara l'impossibilità di proseguire l'attività, è di sei mesi.
Avviso. Questa guida è orientativa e si basa sul Decreto 27/2026 pubblicato sul BOCM e sulle informazioni ufficiali della Comunità di Madrid alla data di aggiornamento. La normativa comunale cambia e ogni Comune applica le proprie condizioni: verifica sempre il tuo caso concreto con il Comune in cui si trova l'alloggio prima di prendere decisioni. Non costituisce consulenza legale.
Il tuo appartamento a Madrid rispetta il nuovo decreto?
Esaminiamo il tuo annuncio e la tua situazione: metri, capienza pubblicata, CIVUT e cosa ti manca per essere in regola prima della scadenza. Senza impegno.
Esamina il mio caso gratis →