Fast alle Tipps zur Rendite von Ferienwohnungen wiederholen dasselbe: gute Fotos, schnell antworten, dynamische Preise. Das stimmt, sagt aber nicht, wo das Geld liegt. Wir wissen es, weil wir es messen: zwölf Monate echte Daten der Wohnungen, die wir in Barcelona verwalten. Daraus ergeben sich fünf Hebel, und zwei davon sind nicht die, die Sie erwarten würden.
Woher die Zahlen kommen. Aus dem MyRentalHost-Barometer (auf Spanisch): Betriebsdaten des Portfolios, das wir in Barcelona-Stadt und im Großraum verwalten, vom 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2026, mit 33-40 aktiven Wohnungen je nach Monat. Der Preis pro Nacht ist das, was der Gast für die Unterkunft zahlt, ohne Reinigung und Touristensteuer.
1. Schlafplätze: der Hebel, der am meisten bewegt
Die Größe, die den Umsatz einer Wohnung am stärksten verändert, ist nicht das Viertel. Es ist die Zahl der Personen, die dort übernachten können. In unseren Daten verdoppelt sich das Monatseinkommen fast, wenn eine Wohnung von 2 auf 4 Schlafplätze geht. Der beste Wert liegt bei 5-6 Schlafplätzen; darüber flacht die Verbesserung ab.
In der Praxis kann ein gutes Schlafsofa im Wohnzimmer mehr wert sein als eine neue Küche. Prüfen Sie vor jeder Investition, ob Ihre Lizenz und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula) mehr Schlafplätze erlauben: Maßgeblich ist die genehmigte Zahl.
2. Das Viertel bestimmt den Preis
Der durchschnittliche Preis pro Nacht verdoppelt sich je nach Lage: von 148 € in Ciutat Vella bis 317 € im Eixample. Gràcia und Sants halten solide Preise mit sehr unterschiedlichen Gästen. Das Viertel können Sie nicht ändern, aber Sie sollten wissen, mit wem Sie dort konkurrieren. Den Preis eines anderen Viertels anzusetzen, ist der teuerste Preisfehler.
Als externe Referenz: Der Marktdurchschnitt in Barcelona liegt laut AirDNA und AirROI bei etwa 175-215 € pro Nacht. Der Durchschnitt unseres Portfolios liegt bei 244 €.
3. Der Mai ist mehr wert als der August
Der Sommer ist nicht die beste Zeit des Jahres. In unseren Daten ist der Mai der rentabelste Monat: 240 € pro verfügbarer Nacht. Der Oktober ist voller als der August: 89 % Auslastung gegenüber 78 %, wegen Kongressen und Messen. Von November bis Januar fällt der Ertrag pro Nacht auf ein Drittel des Spitzenwerts.
Was daraus folgt:
- Den Kalender für Frühjahr und Herbst Monate im Voraus öffnen, mit hohem Startpreis.
- Den Messekalender der Stadt verfolgen: In diesen Wochen kann der Preis wirklich steigen.
- Im Winter längere Aufenthalte zu einem niedrigeren Preis annehmen. Eine leere Nacht holt man nicht zurück.
4. Ein Preis, der sich jeden Tag bewegt
Bei dieser Saisonalität lässt ein fester Preis pro Saison an beiden Enden Geld liegen: zu niedrig, wenn Messe ist, zu hoch an einem Dienstag im Januar. Der Preis muss sich mit der Nachfrage jedes Tages bewegen: Feiertage, Veranstaltungen, Vorlauf der Buchung, was vergleichbare Wohnungen im Viertel verlangen.
Tools für dynamische Preise helfen, die Nachfrage zu lesen, aber die Entscheidungen treffen bei uns Menschen. Unser Grundsatz ist einfach: weniger Buchungen, mehr Geld. Das Ziel ist nicht die Auslastung, sondern das, was am Ende beim Eigentümer ankommt.
5. Bewertungen: Sie entstehen, bevor der Gast ankommt
Bewertungen entscheiden über die Position des Inserats und den Preis, den der Markt akzeptiert. Fast alle schlechten beginnen vor dem Aufenthalt: ein Inserat, das mehr verspricht, als da ist, oder ein verwirrender Check-in.
- Echte Fotos, ohne Retuschen, die der Gast bei der Ankunft entdeckt.
- Die Beschreibung sagt auch, was es nicht gibt: kein Aufzug, freitags laute Straße. Wer es vorher weiß, schreibt es nicht in die Bewertung.
- Schnelle Antwort, zu jeder Uhrzeit. Der Gast ruft um Mitternacht an, weil etwas nicht mehr funktioniert. Jemand muss rangehen und es lösen.
- Reinigung geprüft, nicht nur erledigt. Eine misslungene Reinigung ist die Beschwerde, die die Note am stärksten drückt.
Airbnb fasst das im Superhost-Abzeichen zusammen, das alle drei Monate überprüft wird und unter anderem eine Durchschnittsbewertung von mindestens 4,8 und eine Antwortrate von 90 % verlangt. Wir haben es sechsmal erreicht.
Was Sie nicht tun sollten
- Den Preis senken, um die Wohnung zu füllen. Mehr kurze, billige Aufenthalte bedeuten mehr Reinigungen, mehr Verschleiß und mehr Risiko schlechter Bewertungen für dasselbe Geld.
- Die Vorschriften vergessen. Ein Inserat ohne Lizenznummer oder staatliche Registriernummer kann entfernt werden. Wir erklären das im Ratgeber zur NIRTC.
- Planen, als gälte die Lizenz für immer. In Barcelona haben die aktuellen Lizenzen einen Horizont bis November 2028. Mehr dazu im Ratgeber zum Mietrecht in Katalonien.
Und Ihre Wohnung?
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