Non è ancora definitivo. Il Congresso spagnolo deve ancora convalidare il decreto, e il 2 ottobre ha bocciato il precedente, che conteneva la stessa misura. Appena si vota, aggiorniamo questa guida.

Cosa deve succedere

La modifica arriva con il Real Decreto-ley 29/2026 (un decreto legge) del 6 ottobre, pubblicato nel BOE il giorno 7. In Spagna un decreto legge decade se il Parlamento non lo convalida entro trenta giorni e, con le Cortes sciolte, a votarlo è la Diputación Permanente, la commissione permanente del Congresso. Al 19 ottobre non c’è una data. Nemmeno il risultato è scontato: il 2 ottobre il Congresso ha bocciato il decreto precedente, il 26/2026, che conteneva questa stessa misura. Se cade anche questo, gli affitti turistici restano esenti. Appena si vota, aggiorniamo questa guida.

L’essenziale

10%di IVA sui soggiorni fino a 30 notti dal 1º dicembre 2026. La casa in cui vivi resta fuori. IVA che tornaDetrai quella della gestione, delle pulizie, delle utenze, dei mobili e dei lavori. 43%Se le tue spese con IVA superano questa quota di quanto pagano gli ospiti, ci guadagni anche senza alzare il prezzo. Casa nuovaSe l’hai comprata nuova dal 2018 in poi per affittarla, puoi recuperare parte dell’IVA dell’acquisto. 3 casiChe tu viva in Spagna o all’estero, o abbia una società, l’IVA è la stessa. Cambiano le imposte sul reddito e gli adempimenti. In attesaIl Congresso spagnolo deve ancora convalidare il decreto.
In questa guida
  1. Cosa cambia
  2. Chi è coinvolto
  3. Il tuo caso: residente, non residente o società
  4. Registrazione e Modelo 303
  5. Spese detraibili
  6. Ci guadagni o ci perdi?
  7. Calcola il tuo caso
  8. Se lo gestisci da solo
  9. L’IVA dell’acquisto
  10. Prenotazioni prima del 1º dicembre
  11. La maggiorazione dell’IBI
  12. E il medio termine?
  13. Domande frequenti
  14. Fonti

Cosa cambia per l’IVA sugli affitti turistici in Spagna

Il decreto tocca una sola lettera della legge spagnola sull’IVA (Ley 37/1992): la e’) dell’articolo 20.Uno.23.º, quella che dice quali affitti di abitazioni non sono esenti. Dal 1º dicembre recita così:

«e’) Le locazioni di appartamenti o abitazioni ammobiliati in cui ricorra una qualsiasi delle seguenti circostanze:

– Il locatore si obbliga a prestare uno dei servizi complementari tipici dell’industria alberghiera, come quelli di ristorazione, pulizia, lavanderia o altri analoghi.

– La durata a favore di uno stesso conduttore non supera le 30 notti, salvo che avvenga nell’appartamento o nell’abitazione locata in cui il locatore ha la propria residenza abituale, nel qual caso saranno esenti.»

Art. 7.Uno del Real Decreto-ley 29/2026, traduzione non ufficiale

Finora pagavi l’IVA solo se offrivi servizi alberghieri. Da dicembre la paghi anche se il soggiorno è di 30 notti o meno, pur senza offrire alcun servizio. Basta una delle due cose.

L’aliquota è quella ridotta, il 10%. Il decreto lo mette per iscritto nell’articolo 91, quello dell’ospitalità: le locazioni dell’articolo 20.Uno.23.º e’) ora stanno accanto ai servizi alberghieri.

Le 30 notti si contano su ogni singolo soggiorno. Non importa quante prenotazioni abbia l’appartamento in un anno. È anche lo stesso limite che usa la direttiva europea ViDA (Direttiva (UE) 2025/516) per definire l’alloggio di breve durata.

Chi è coinvolto e chi no

La modifica riguarda gli appartamenti turistici, quelli che la normativa spagnola chiama viviendas de uso turístico (VUT), cioè abitazioni a uso turistico, e in generale qualsiasi affitto breve in Spagna di 30 notti o meno, che si prenoti su Airbnb, su Booking o direttamente.

Il tuo casoIVA dal 1º dicembre 2026
Soggiorno fino a 30 notti in un appartamento che non è la casa in cui vivi10%
Soggiorno di oltre 30 notti, senza servizi alberghieri (affitto a medio termine)Esente
Qualsiasi durata, se pulisci o cambi la biancheria durante il soggiorno, oppure offri reception o pasti10%
Fino a 30 notti nella casa in cui vivi, intera o a camereEsente
Affitto a lungo termine come abitazione principale dell’inquilinoEsente

Le Canarie, Ceuta e Melilla non hanno l’IVA (hanno imposte proprie), quindi lì non cambia niente.

Il tuo caso: vivi in Spagna, vivi all’estero o hai una società

L’IVA è uguale per tutti: il 10% sui soggiorni fino a 30 notti dal 1º dicembre. Quello che cambia a seconda di chi sei è tutto il resto: quali adempimenti avevi già fatto, come vengono tassati i tuoi guadagni e da dove puoi recuperare soldi.

Se vivi in Spagna

Hai la residenza fiscale in Spagna e l’appartamento è intestato a te.

IVA
Ti registri con il Modelo 036 prima del primo soggiorno con IVA e da lì presenti il 303 ogni trimestre. Resti un privato: non serve costituire una società.
Redditi
Il reddito lo dichiari nell’IRPF, l’imposta sul reddito spagnola, come fai adesso. Senza servizi alberghieri né dipendenti resta un reddito da locazione. Cambiano solo gli importi, perché ricavi e spese si contano senza IVA.
A tuo favore
L’IVA delle spese dell’appartamento da dicembre. E se l’hai comprato nuovo per affittarlo, una parte dell’IVA dell’acquisto (lo spieghiamo più sotto).
Attenzione
Il 303 si presenta ogni trimestre, anche in uno senza prenotazioni in cui il risultato è zero (art. 71.1 del regolamento IVA).

Se vivi fuori dalla Spagna

Vivi in un altro Paese e hai un appartamento in Spagna a tuo nome.

IVA
Come chi vive qui. Ai fini dell’IVA, un appartamento che affitti è una stabile organizzazione in Spagna; la legge parla di «beni immobili sfruttati in locazione o a qualsiasi titolo» (art. 69.Tres.2.º g). Ti registri con il tuo NIE e presenti il 303 ogni trimestre.
Redditi
Il tuo Modelo 210 dell’IRNR, l’imposta sul reddito dei non residenti, resta uguale, ma senza IVA. Se vivi nell’UE o nello Spazio economico europeo, come chi vive in Italia, paghi il 19% e deduci le spese. Se vivi altrove, per esempio nel Regno Unito, negli Stati Uniti o in Svizzera, paghi il 24% su quanto incassi, senza dedurre nulla (artt. 24.6 e 25.1 della legge sull’IRNR). Nel 2025 l’Audiencia Nacional, uno dei tribunali superiori spagnoli, ha riconosciuto a una residente negli Stati Uniti il diritto di dedurre le spese, e il Tribunal Supremo sta riesaminando il caso. Finché non decide, Hacienda applica la legge così com’è.
A tuo favore
Se vivi fuori dall’UE, è la prima volta che le tue spese contano qualcosa. Nel 210 non puoi dedurle, ma l’IVA della gestione, delle pulizie o dei mobili la recuperi.
Attenzione
Avrai due calendari con Hacienda: il 303 di ogni trimestre e il solito 210. Tutto il resto è nella nostra guida per affittare casa in Spagna da non residente.

Se l’appartamento è di una società

L’appartamento è intestato a una società, per esempio una SL spagnola.

IVA
La società è già registrata, ma se faceva solo affitti turistici, tutti esenti, con ogni probabilità non presentava il 303: il regolamento IVA ne esonera chi fa solo operazioni esenti (art. 71.1). Da dicembre dovrà presentarlo, come qualsiasi impresa che applica l’IVA.
Imposta sulle società
Finora l’IVA che pagava sulle spese contava come una spesa in più nell’Impuesto sobre Sociedades, l’imposta spagnola sulle società. Quella che recupera da dicembre non conterà più, e quella che addebita agli ospiti non è un ricavo.
A tuo favore
Quello che ha comprato con IVA negli ultimi anni: appartamenti nuovi, lavori di miglioria e mobili o attrezzature da 3.005,06 € in su. Potrebbe rettificare una parte di quell’IVA (lo spieghiamo più sotto).
Attenzione
Se affitta anche abitazioni a lungo o a medio termine, che restano esenti, recupera solo l’IVA della parte turistica, e le spese comuni, come il commercialista, si ripartiscono con un pro rata (artt. da 102 a 106 della legge sull’IVA). È la prima cosa da guardare con il tuo commercialista.

Registrazione al fisco, fatture e Modelo 303: cosa dovrai fare

Non devi costituire una società. Per Hacienda sei un imprenditore fin dal giorno in cui hai cominciato ad affittare; la legge lo dice chiaro e tondo: «sono considerati tali i locatori di beni» (art. 5.Uno.c). Non devi nemmeno diventare autónomo, cioè lavoratore autonomo: ti registri al fisco, non alla Seguridad Social, la previdenza spagnola. Quello che cambia è che ora la tua attività paga l’IVA, e questo porta lavoro d’ufficio (art. 164):

  1. Registrarti Con il Modelo 036, il modulo di dichiarazione censuale, nella voce IAE che corrisponde (il codice di attività, simile all’ATECO), oppure modificando la registrazione se ce l’hai già. Va fatto prima del primo soggiorno con IVA. Se incassi tramite Airbnb o Booking, usa lo stesso modulo per entrare nel Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI, che rende valido il tuo numero IVA nel VIES). Tra poco vedrai perché.
  2. Includere l’IVA nel prezzo Con una fattura per ogni soggiorno. Fino a 400 € IVA inclusa basta una fattura semplificata; sopra serve quella completa (art. 4 del regolamento spagnolo sulla fatturazione). In pratica conviene farle tutte complete: un solo modello, che va bene anche se l’ospite si rivela un’azienda. Anche gli anticipi che incassi vogliono la fattura e, se poi la prenotazione si annulla con rimborso o cala di prezzo, serve una fattura rettificativa, l’equivalente della nota di credito (art. 15).
  3. Presentare il Modelo 303 ogni trimestre La dichiarazione IVA si presenta dal 1º al 20 aprile, luglio e ottobre e dal 1º al 30 gennaio, più il Modelo 390, il riepilogo annuale. Chi affitta solo immobili può evitare il 390 compilando qualche casella in più nell’ultimo 303 dell’anno: il tuo commercialista ti dirà se è il tuo caso. Il primo 303 ti toccherà a gennaio 2027, per l’IVA di dicembre.
  4. Tenere i registri Uno delle fatture emesse e uno di quelle ricevute. E il Modelo 349 se ti fatturano aziende di altri Paesi UE, come le piattaforme.

Non c’è una soglia minima. In Spagna non esiste un regime come il forfettario italiano che esoneri dall’IVA chi fattura poco, quindi si applica dalla prima notte.

Su quali spese ora puoi detrarre l’IVA

Finché il tuo affitto era esente, l’IVA di qualsiasi spesa per l’appartamento era denaro perso. Da dicembre la detrai: si sottrae da quella che addebiti agli ospiti nel Modelo 303 di ogni trimestre.

Ci rientra quasi tutto quello che paghi per l’appartamento:

Recuperi l’IVA di

  • La commissione del tuo gestore, se ce l’hai
  • Le pulizie e la lavanderia tra un ospite e l’altro
  • Luce, gas, acqua e internet, con le bollette a tuo nome
  • L’idraulico che arriva di sabato e il tecnico del condizionatore
  • Mobili, elettrodomestici, lenzuola e asciugamani
  • La commissione delle piattaforme, il commercialista, le foto e la serratura smart

Non hanno IVA

  • L’IBI (l’imposta sugli immobili, l’equivalente spagnolo dell’IMU)
  • Le spese condominiali
  • L’assicurazione
  • Gli interessi del mutuo

Lì non c’è niente da recuperare.

Anche i lavori. In un appartamento turistico si pagano al 21%, perché il 10% sui lavori vale per la casa in cui vivi o per l’affitto come abitazione principale, ma ora quel 21% lo recuperi tutto. Una ristrutturazione da 12.000 € più IVA ti costa 12.000 €, non 14.520 €.

Per detrarla ti serve una fattura intestata a te, con il tuo NIF e l’IVA indicata a parte. Lo scontrino non basta. La spesa deve essere per l’appartamento e non per te: se ci passi un paio di settimane all’anno, detrai meno (art. 95). E deve essere da dicembre in poi, salvo i beni d’investimento, che seguono un’altra strada e che trovi più sotto.

Con le piattaforme c’è un dettaglio. Airbnb fattura dall’Irlanda e Booking dai Paesi Bassi. Se dai loro il tuo numero IVA intracomunitario, non ti addebitano l’IVA sulla commissione. La dichiari tu nel 303 con il reverse charge, aggiungendola e sottraendola nella stessa dichiarazione, e il costo netto è zero. A questo servono l’iscrizione al ROI e il Modelo 349.

Con l’IVA al 10% ci guadagni o ci perdi?

Se non tocchi il prezzo, l’ospite paga come prima, ma su ogni 11 euro uno è IVA e va a Hacienda. In cambio recuperi il 21% di quello che spendi con IVA. Le due cose si pareggiano in un punto piuttosto preciso.

Se le tue spese con IVA, IVA esclusa, superano il 43% di quanto pagano i tuoi ospiti, con il cambio ci guadagni anche senza alzare il prezzo.

Ci perdi se non alzi il prezzoCi guadagni anche senza alzarloSpese con IVA rispetto a quanto pagano gli ospiti. I due appartamenti sono quelli dell’esempio qui sotto.

Un esempio. Secondo il nostro Barometro, un appartamento da 3 o 4 posti letto a Barcellona incassa una mediana di circa 4.200 € al mese, circa 50.400 € all’anno. Gli diamo le spese di un appartamento gestito: gestione al 20% (il massimo che applichiamo noi, tra il 18% e il 20% a seconda dell’appartamento), 6.000 € di pulizie e lavanderia, 2.400 € di utenze e 1.500 € di manutenzione. Tutto al 21%, per non complicare il conto. Le spese sono un’ipotesi; l’incasso no.

All’annoPrima (esente)Dal 1º dicembre, stesso prezzo
Quello che pagano gli ospiti50.400,00 €50.400,00 €
IVA addebitata (10%)—−4.581,82 €
Spese IVA esclusa−19.980,00 €−19.980,00 €
IVA sulle spese (21%)−4.195,80 €recuperata
Ti resta prima delle imposte sul reddito26.224,20 €25.838,18 €

Allo stesso prezzo, quell’appartamento guadagna 386 € in meno all’anno, lo 0,8% del suo incasso. Per coprirli basta alzare il prezzo di meno dell’1%. E se alza il prezzo del 10% pieno e l’occupazione tiene, guadagna esattamente l’IVA che recupera: 4.195,80 € più di prima.

Ora prendi lo stesso appartamento senza gestore e con solo 8.000 € di spese con IVA. Se non alza il prezzo, perde circa 2.900 € all’anno, quasi il 6%. Meno spese con IVA hai, più senti il cambio.

Altre due cose. Nelle imposte sul reddito ricavi e spese si contano senza IVA, quindi quella perdita abbassa anche le tasse che paghi sul reddito. E alzare il prezzo non dipende solo da te: dipende da quanto chiedono gli appartamenti e gli hotel della tua zona, che da dicembre hanno tutti lo stesso 10%.

Calcola quanto cambia per te

Inserisci quanto pagano i tuoi ospiti in un anno e quanto spendi in cose che hanno l’IVA. È lo stesso conto di sopra, con i tuoi numeri.

Gestione, pulizie, utenze, manutenzione, mobili e lavori. Non hai i dati sotto mano? Usa le spese del nostro esempio, calcolate su quanto pagano gli ospiti: il 40% se hai un gestore, commissione compresa, e il 16% se lo gestisci tu.

Ti prepariamo l’analisi con i tuoi numeri reali?

Gratis e senza impegno: quanto cambia per te, che prezzo fissare dal 1º dicembre e se puoi recuperare l’IVA dell’acquisto o dei lavori.

Inviando accetti la nostra informativa sulla privacy.

Se oggi lo gestisci da solo

Di tutti i casi, è quello in cui il cambio si sente di più. Hai poche spese con IVA da detrarre, perché il lavoro lo fai tu, e il tuo tempo non arriva con una fattura. Con i numeri di sopra, un appartamento senza gestore che non alza il prezzo perde quasi il 6% del suo incasso.

Quello che ti tocca in più

  • Una fattura per ogni prenotazione, con l’IVA inclusa
  • Una rettificativa ogni volta che qualcuno cancella con rimborso o una prenotazione cambia prezzo
  • Conservare le fatture di Airbnb, di Booking e di ogni spesa
  • Il 303 ogni trimestre, anche in un trimestre senza prenotazioni

Quello che facciamo noi

Per i proprietari che gestiamo, la fattura di ogni prenotazione esce a loro nome dal nostro sistema, senza costi aggiuntivi. A fine trimestre trovano nel loro pannello quello che serve al commercialista per presentare il 303.

Fai i conti con il tuo appartamento →

Se hai comprato la casa nuova: l’IVA dell’acquisto

Riguarda meno proprietari, ma a chi riguarda conviene. Se hai comprato l’appartamento nuovo, dal costruttore e pagando l’IVA, dal 2018 in poi, e l’hai comprato per affittarlo, potresti recuperare una parte di quell’IVA.

La legge spagnola sull’IVA obbliga a rivedere per anni la detrazione su un bene d’investimento quando cambia il suo utilizzo. E prevede proprio questo caso, il passaggio da un’attività esente a una che applica l’IVA:

Cosa dice la legge: art. 107.Dos della legge sull’IVA

«La rettifica di cui al paragrafo precedente si applica anche quando i soggetti passivi abbiano effettuato, nell’anno di acquisto dei beni d’investimento, esclusivamente operazioni che danno diritto a detrazione o esclusivamente operazioni che non danno tale diritto e, successivamente, negli anni seguenti indicati in detto paragrafo, tale situazione si sia modificata nei termini previsti dal paragrafo precedente.»

Art. 107.Dos della Ley 37/1992 (legge sull’IVA), traduzione non ufficiale

Per un immobile, la revisione dura l’anno dell’acquisto e i nove successivi (art. 107.Tres), e ogni anno recuperi un decimo dell’IVA (art. 109). In numeri:

  • Nel 2021 hai comprato un appartamento nuovo per 250.000 € e hai pagato 25.000 € di IVA. Da allora lo affitti ai turisti.
  • Il periodo finisce nel 2030.
  • Nel 2026 quasi sicuramente non c’è niente: solo dicembre avrà l’IVA, e la legge chiede una differenza di oltre dieci punti.
  • Dal 2027 al 2030 recuperi 2.500 € all’anno, nell’ultimo 303 di ogni anno. 10.000 € in totale.

Con mobili e attrezzature da 3.005,06 € in su ciascuno succede qualcosa di simile, in cinque anni invece di dieci, se li hai comprati dal 2023 in poi (art. 108). Anche una ristrutturazione di miglioria, non una riparazione, può contare come bene d’investimento.

Se l’appartamento era usato, hai pagato l’ITP, l’imposta di registro spagnola, e non l’IVA. Lì non c’è niente da recuperare.

Questa è la legge letta alla lettera, ma Hacienda non si è ancora pronunciata su questo cambio. Devi aver comprato l’appartamento per affittarlo e avere la fattura a tuo nome. E se lo vendi prima che finisca il periodo, restituisci la parte che resta (art. 110). Valutalo con il tuo commercialista, con l’atto di acquisto davanti.

Prenotazioni fatte prima del 1º dicembre: hanno l’IVA?

Il decreto non dice nulla sulle prenotazioni fatte prima, quindi valgono le regole di sempre su quando nasce l’imposta, quello che in Spagna si chiama devengo (l’esigibilità). In un affitto l’IVA diventa esigibile quando il prezzo è dovuto (art. 75.Uno.7.º) e, se incassi in anticipo, quando incassi (art. 75.Dos). Conta quando incassi, non quando arriva l’ospite.

Con Airbnb, «incassare» succede prima di quanto sembri. L’ospite paga quando prenota, e Airbnb Payments riceve quei soldi come tuo agente. Le sue condizioni lo dicono così: quel pagamento va «considerato come un pagamento effettuato direttamente all’Host». Ai fini dell’IVA hai incassato il giorno della prenotazione, anche se i soldi ti arrivano dopo il check-in. In pratica, su Airbnb conta la data della prenotazione e, se l’ospite paga in due rate, ogni rata quando la paga. Su Booking dipende da chi incassa dall’ospite e quando.

In pratica, quello che hai incassato prima del 1º dicembre per un soggiorno successivo è diventato esigibile quando l’affitto era ancora esente. Quello che incassi dal 1º dicembre ha l’IVA, anche se la prenotazione è di ottobre. E se oggi accetti una prenotazione per gennaio che l’ospite pagherà a gennaio, quel prezzo deve già includere l’IVA.

Annota la data di ogni prenotazione e di ogni incasso. Neanche su queste prenotazioni Hacienda ha detto nulla, e un incasso anticipato senza altro motivo che schivare l’imposta è la prima cosa che guarderebbe un’ispezione.

La maggiorazione dell’IBI sugli appartamenti turistici

Lo stesso decreto permette ai comuni di aumentare l’IBI degli appartamenti turistici (nuovo articolo 72.4 ter della Ley de Haciendas Locales, la legge sulla finanza locale). Possono farlo solo se il comune è una zona di mercato abitativo in tensione e se lo approvano nel loro regolamento fiscale. La maggiorazione matura il 31 dicembre e non può partire prima dell’IBI del 2027.

Fino al 50%della quota IBI
Fino al 100%se ne hai 2 o più
Fino al 150%se ne hai 4 o più

Barcellona è zona in tensione da marzo 2024, quindi il suo comune potrebbe applicarla. Madrid no: la Comunidad de Madrid, il governo regionale, non ha chiesto la dichiarazione e, finché non lo fa, la maggiorazione non si può applicare in nessun comune della regione.

E se passo all’affitto a medio termine?

I soggiorni di oltre 30 notti senza servizi alberghieri restano senza IVA. Ma l’affitto a medio termine è un altro mestiere, con altre regole e altri prezzi, e cambiare solo per il 10% raramente conviene se il tuo appartamento funziona bene con i soggiorni brevi. Se ci stai pensando, leggi prima come funziona l’affitto stagionale per vacanze in Catalogna e dai un’occhiata alla nostra pagina sugli affitti a medio termine.

Domande frequenti

Da quando si applica l’IVA al 10% alle case vacanza e agli affitti turistici in Spagna?

Dal 1º dicembre 2026, ai soggiorni di 30 notti o meno. Il Real Decreto-ley 29/2026 è in vigore dall’8 ottobre, ma l’IVA sugli affitti turistici si applica solo da quella data, e solo se il Congresso spagnolo convalida il decreto.

Devo applicare l’IVA se affitto su Airbnb o Booking?

Sì. Il canale non conta: conta che il soggiorno sia di 30 notti o meno. Il prezzo che pubblichi deve includere l’IVA, e la fattura all’ospite la emette il proprietario, o chi gestisce l’appartamento per suo conto, non la piattaforma.

Riguarda anche le case vacanza con licenza turistica a Barcellona o Madrid?

Sì. La licenza la regola ogni comunità autonoma; l’IVA è un’imposta statale e non dipende dalla licenza. Si applica allo stesso modo a Barcellona, a Madrid, nel resto della Spagna peninsulare e alle Baleari. Le Canarie, Ceuta e Melilla non hanno l’IVA.

Devo aprire una società o diventare lavoratore autonomo?

Né l’una né l’altra cosa. Puoi restare un privato, e ti registri al fisco con il Modelo 036. Registrarsi presso Hacienda non vuol dire diventare autónomo: quello riguarda la Seguridad Social e, se non offri servizi alberghieri, di solito non serve. Quello che cambia è che cominci a presentare le dichiarazioni IVA.

Cambia qualcosa nelle mie imposte sul reddito?

Non il modo in cui vieni tassato: senza servizi alberghieri né dipendenti, il tuo resta un reddito da locazione. Cambiano gli importi, perché ricavi e spese ora si contano senza IVA.

E se l’ospite è un’azienda?

Ti chiederà la fattura con la sua partita IVA e il suo indirizzo per detrarre l’IVA, anche se il soggiorno non arriva a 400 €. Quando chi paga è un’impresa o un lavoratore autonomo, la fattura è sempre obbligatoria (art. 2.2 del regolamento sulla fatturazione).

Posso detrarre quello che ho comprato prima del 1º dicembre?

L’IVA delle spese di tutti i giorni, no: allora il tuo affitto era esente. I beni d’investimento, come l’appartamento se l’hai comprato nuovo o attrezzature e lavori sopra un certo importo, si possono rettificare negli anni che restano. Lo spieghiamo più sopra.

Cosa succede nel 2028 con la direttiva europea?

La Direttiva (UE) 2025/516, la cosiddetta ViDA, rende responsabili dell’IVA le piattaforme sui soggiorni fino a 30 notti quando l’host non fornisce loro un numero IVA. Ogni Paese può applicarla dal 1º luglio 2028 e deve farlo entro il 1º gennaio 2030.

E se il decreto non viene convalidato?

Decade, e gli affitti turistici senza servizi alberghieri restano esenti da IVA. Se ti eri già registrato prima di saperlo, puoi cancellare la registrazione.

Fonti

  1. Real Decreto-ley 29/2026, del 6 ottobreBoletín Oficial del Estado (BOE) n. 249, 7 ottobre 2026. Articoli 7 (IVA) e 8 (IBI). In spagnolo.
  2. Ley 37/1992, la legge spagnola sull’IVATesto consolidato. Articoli 5, 20, 69, 75, 91, 95, da 102 a 110 e 164. In spagnolo.
  3. Real Decreto 1624/1992, il regolamento IVATesto consolidato. Articolo 71.1 (chi presenta il 303). In spagnolo.
  4. Real Decreto Legislativo 5/2004, la legge sull’imposta sul reddito dei non residentiTesto consolidato. Articoli 24.6 (spese dei residenti nell’UE e nel SEE) e 25.1 (aliquote del 19% e del 24%). In spagnolo.
  5. Real Decreto 1619/2012, il regolamento sulla fatturazioneTesto consolidato. Articoli 2, 4 e 15. In spagnolo.
  6. Real Decreto Legislativo 2/2004, la legge sulla finanza localeTesto consolidato. Articolo 72 (maggiorazione dell’IBI). In spagnolo.
  7. Termini del servizio di pagamento di AirbnbSezione 4: Airbnb Payments come agente dell’Host per la sola riscossione dei pagamenti.
  8. Sentenza dell’Audiencia Nacional del 28 luglio 2025 e ordinanza del Tribunal Supremo del 15 luglio 2026ECLI:ES:AN:2025:3630 ed ECLI:ES:TS:2026:7675A. Spese dei non residenti fuori dall’UE. Sintesi di Cuatrecasas, in spagnolo.
  9. Risoluzione del 2 ottobre 2026 del Congreso de los DiputadosAbrogazione del Real Decreto-ley 26/2026. In spagnolo.
  10. Risoluzione del 14 marzo 2024 della Secretaría de Estado de ViviendaZone di mercato abitativo in tensione, tra cui Barcellona. In spagnolo.
  11. Direttiva (UE) 2025/516 del Consiglio, dell’11 marzo 2025 (ViDA)Gazzetta ufficiale dell’Unione europea.
  12. Barometro degli affitti turistici a Barcellona 2025-26MyRentalHost. Incasso mediano di un appartamento da 3 o 4 posti letto.

Avviso. Questa guida ha solo valore informativo. Si basa sul Real Decreto-ley 29/2026 così come è stato pubblicato nel BOE e sulla legge spagnola sull’IVA consolidata al 7 ottobre 2026. Hacienda non ha ancora pubblicato criteri sul cambio. Non è una consulenza fiscale: prima di decidere, verifica il tuo caso con il tuo commercialista.